河南银基房地产开发有限公司副总经理齐华伟：每一次调控都是新的购房机会

    以成交量大增为标志的市场回升，坊间争论不一，是短暂的回光返照?还是市场触底反弹的开始?未来市场会出现何种走势?房价还会跌吗?带着这些问题，记者专访了河南银基房地产开发有限公司副总经理齐华伟。
   

   
    一、市场如何?

    问：春节过后，市场成交回升，是否意味着楼市回暖?对未来走势如何判断?

    答：刚需释放，暖春出现很正常，但5月之后市场可能遇冷。

    春节以后，郑州楼市只有一个主基调：反弹。在经过半年的压抑之后，市场需求以一种始料不及的速度迅速释放，众多项目成交量也大幅反弹，银基王朝就是其中的一个。

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    “按照实际签订合同标准，凭借3月份积累的大量客户，到4月6日我们已经完成了本月的销售任务。”齐华伟告诉记者，受益于市场的整体回暖，银基王朝一季度1.7亿元的销售任务得以轻松完成。
   
    在齐华伟看来，3月份的市场回暖，源于刚性需求的释放。以银基王朝为例，销售最佳的两个面积段是160平方米的四房和八九十平方米的两房，而这两个户型针对的正是被称为“刚需”的首次置业者和改善型置业者。
   
    不过，对于这种刚需释放支撑起来的市场回暖，齐华伟也有担忧，他判断在暖春过后市场会遇冷，因为刚需释放得差不多之后，购房者对于开发商的价格优惠也会麻木，市场成交量可能就会下来，而这种遇冷情况很可能在5月份就会提前到来。
   
    二、房价还会不会跌?

    开发商的实质降价带来了“小阳春”，但当被问及房价是否会下降时，齐华伟并没有正面回答，他反问了一个问题：“现在，手里有点钱，除了买房还能买什么?”

    “老百姓需要的是资产的良性增长，不是在通胀环境里慢慢蚀本，而房子具备的投融资功能，在没有更好的投资渠道环境里，是目前最好的保值增值手段。”齐华伟自问自答。

    事实上，齐华伟的观点不无道理，在过往的积极财政政策里，货币大量增发带来通胀，物价不可避免地被推高，房价只是其中一个，“2006年到2011年，房价涨了3倍，但生活必需品涨价更多，一碗胡辣汤都从五毛涨到五块了。”
   
    除了通胀之外，在齐华伟看来，促使房价下跌基本面因素正在消失，比如说不断推高的地价和高昂的税费。以地价为例，2003年的时候，顺驰当年在郑东新区的龙湖区第一大街社区的拿地价格是40万元/亩，而到了2010年，郑州市的地王价格已经飙升到了1260万元/亩，被人诟病的房价疯长背后，疯狂的地价是不可忽视的幕后推手。
   
    再加上持续上升的人工、建设成本，前些年低价拿地的库存房源随着刚需的不断消化，齐华伟认为，在不改变货币政策和土地政策的前提下，房价下跌可能性并不大。

    三、购房者咋办?

    “据我所知，我身边的朋友每次投资房产，都是在宏观调控的大背景下进入市场的。2003年房地产调控时郑州的房地产均价为每平方米2100元，调控到2011年，不到8年的时间房屋均价为6621元，8年时间上涨幅度为315%。如果考虑到资金的杠杆效应，什么投资回报率能比得上房地产项目?”齐华伟说。
   
    在齐华伟看来，每一次调控，对于购房者来说都意味着一次机会，受困于政策压力的开发商，往往会给出实质性的优惠，让购房者捡到“便宜”。

    但齐华伟也提醒，捡便宜时也要有所选择，那就是尽可能地选择品牌高端物业。

    根据齐华伟的经验，品牌开发商开发的项目，无论是建筑品质还是物业管理都有保证，无论是自住还是出租，甚至转让，都更容易。以银基王朝所处的区域为例，该项目的三期小户型租金达到1600元/月，两房为2800元/月，而紧邻的燕庄改造项目，其小户型租金不过600元/月，两房租金也不到2000元/月，差别可见一斑。
   
    而选择高端项目则是出于保值增值的考虑，尤其是在淡市的背景下，而地段和稀缺性是决定项目价值的根本。齐华伟举例称，2008年下半年，调控之下市场最差的时候，西环和北环的项目都降到了3000元/平方米左右，而郑东新区的价格依然稳定，其最核心的差别就是地段和稀缺性。