国内私募房地产信托基金悄然成型

高和模式或成落地指南

■本报记者 王 峥

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在公募REIT(房地产投资信托基金)因无法获得监管层批准，迟迟未能启动时，有志于此的基金管理者开始绕路寻找突破，在国外属于少数派的私募REIT最先在国内赢得立足点。

据记者了解到的信息，一些国字头的基金管理机构在多年力推公募REIT未果之后，在过去一年中开始转变思路，寻求以私募形式赢得突破，而这一思路也得到监管层的默许。而在市场上，类似国外私募REIT的金融组织形式已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。其中具有代表性的机构，便是高和资本的“类持有”基金模式。

“私募REIT在国外也属于绝对少数派。”一位资深基金管理专家这样告诉记者。与诞生于上世纪60年代的公募REIT不同，私募REIT要年轻得多，直到2000年左右才开始蓬勃发展，但目前在西方主要发达国家，却都已有典型样本。例如规模较大的TIER REIT已在美国多个城市持有约30亿美元的写字楼物业。

还有业内人士表示，房地产信托产品其实就是REIT的一种初级形式。尽管房地产信托产品在国内已经很常见，但业内一般不会将其等同于海外的REIT。其无论在运营模式，资金规模，收益分配模式，流动性以及运营期限上均与真正的REIT产品有明显区别。例如国内的房地产信托绝大部分都有固定的运营期限，到期即结算退出，中期投资者想转让退出也比较麻烦，因为投资者中间退出或转让的估值确认是个难点。

但有一些房地产基金已经突破这一限制，基本可以等同于海外的私募REIT产品。被业内广泛关注的高和资本即是典型的案例。公开资料显示，成立于2009年10月的这一私募股权基金已运转近四年，还在持续进行物业的收购和改造业务。通过将旧有物业收购后进行整体改造，植入租户，签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者。

尤其在退出环节的设计上，类持有和持有型基金均要解决的退出问题在中国都是个大难题，但高和选择直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现一步到位的退出，并已经在七八个项目上成功完成过这一流程。且在这一过程中，其基金投资者可以另外选择市场上其他投资者进行转让。“这已经是非常典型的私募REIT产品。”前述基金管理人士据此认为。

这一模式带给国内的意义可能并不仅于私募领域。“考虑到中国的现实，即便公募REIT未来几年内能推出，但也将受到政府严格管控，很难发挥出在发达国家金融史中那么重要的作用。而私募REIT，则完全可以走出一条更为市场化的道路来。”有业内人士如此认为。