2016年已过去大半，对于房地产来说，今年注定不是一个太平年，放松政策、限购政策、万科“宫斗”大戏等事件轮番上演。今年年初，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”被中央确定为今年“三去一降一补”的重点任务之一，在此背景下，货币政策和房地产政策相对宽松，即便存在城市分化加剧、地方因城施策调控呈现差异化的现象，全国房地产市场依旧有所复苏。
然而，随着多重政策利好，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价政策接连出台。受政策影响，房地产行业发展趋势也越来越难以预料，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构。
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房企市场优胜劣汰加剧行业格局重新洗牌
近日，随着各大房企9月业绩的接连出炉，国内房地产行业格局也被改写，万科“万年老大”的地位首次被动摇，而20岁的恒大，则突破重围，以势不可挡的姿态登顶行业霸主地位，引发行业关注，房产新闻也频频被恒大“跃居房企一哥”、“销售额7年增8倍”等标题“刷屏”。
今年对于万科来说，显得有些风雨飘摇，而对于恒大则实在是个丰收之年。恒大在今年迎来了20岁生日，也终于冲进了“世界五百强”，8月刚将2016年销售目标上调50%至3000亿，9月累计销售额便达2805.8亿，拿下“房企一哥”的称号，完成尚算“新鲜出炉”的年度目标已如探囊取物——根据恒大10日发布的9月销售简报，恒大9月实现销售475.2亿，同比爆增323.6%，1-9月累计销售额已达2805.8亿，万科则以2629亿的前9月累计销售额，首次跌下“王座”。在过去三个月，恒大销售增速相当惊人，7月份销售430.1亿，创行业单月销售新高，8月销售进一步上涨至483亿，再次刷新行业纪录，成为三季度销售最强劲的龙头房企。
此外，恒大的总资产、营业收入、现金余额、销售面积等多项核心指标也早已成为行业龙头，至此，恒大确立了自己全球第一房企的地位，一举改写行业格局，“一超多强”的局面逐步形成。在当前市场优胜劣汰不断加剧的情况下，恒大的领先优势将更为明显。
具有“中国特色”的企业发展道路
20年的时间不长不短，但要将一家企业从零开始发展到业界第一，“恒大式”发展模式和“恒大速度”一直是业界分析、研究的焦点。
对比今年风头正盛的两家房企，万科成立于1984年，早在1991年就成为上市公司，而恒大成立于1996年，起步足足比万科晚12年，从零开始，三年即从激烈竞争中脱颖而出，首个项目两小时售罄获第一桶金。恒大从广州到全国布局也只用了三年时间，十年完成180个城市的拓展，20年全面超越行业老牌龙头，拿到业界第一的地位，其强劲稳健的增长势头让同行望尘莫及。
恒大的官网上介绍，“公司成立至今，恒大始终坚持民生为本、产业报国的发展理念”。业内人士认为，民生为本让恒大的产品契合老百姓的需求、从而赢得最广大的刚需市场是恒大多年来始终保持业绩稳健快速发展的关键因素之一。顺应国家经济发展需求，走“中国特色”的企业发展道路，恒大如今的成绩也可以说是中国企业在新形势下快速发展的成功范例。
“供给侧改革”也是今年经济发展的常被提到热门词汇，分析认为，恒大的成功，也为行业的供给侧改革提供了很好的借鉴意义。供给侧改革就是通过不断改革、完善供给端，调整产业结构，生产出质量好、价格实惠的民生产品，满足市场真实需求，恒大的产品定位贴近民生，为市场提供高品质、高性价比的产品，与供给侧改革的思路高度契合。
快速、稳健并存的“许式”企业发展模式
恒大的成功也离不开领军人许家印的远见胆识和运营智慧。自创业之初，许家印在内外部环境严峻的情况下抓住机遇，毅然进军房地产，并于首个项目采用短平快的销售策略，迅速打开市场，多次把握住市场风向，带领恒大接连拓展中国内地、中国香港上市、多元发展，成为行业龙头。
此外，许家印还实施了前瞻性的发展战略，针对企业不同阶段，实施科学的发展战略，并每三年制定“三年计划”，确保了企业的稳健可持续发展；在管理和运营方面，通过独特的紧密型集团化管理模式、标准化运营模式以及民生地产的产品定位，满足企业高速发展的需求；在产品方面，制定严格的精品工程标准，打造环节精品，并通过强有力的成本控制，使产品实现高品质、高性价比；大规模快速开发的高周转模式和全精装交楼及无理由退房举措，在推动销售持续畅旺的同时保证充足的市场货量。更值得一提的就是恒大的团队管理，恒大的企业精神、工作作风和企业宗旨，塑造了恒大员工队伍的高执行力，业内闻名。
得益于以上“秘诀”，恒大每个脚步都走得快速而稳健。自2009年上市至2015年，恒大主要核心指标均大幅增长，总资产从630.7亿增至7570.4亿，实现12倍增长；营业额从57.2亿增至1331.3亿，实现24倍增长；净利润从11.2亿增至173.4亿，实现16倍增长；核心业务利润从2.9亿增至110亿，实现38倍增长；现金余额从143.8亿增至1640.2亿，实现12倍增长。
“能打败他的只有他自己”
据恒大10月3日公告，2017-2019年，其销售额将达到4500亿、5000亿、5500亿，营业额将达到2800亿、3480亿、3800亿，净利润将达到243亿、308亿、337亿。恒大快速攀升的业绩和不断刷新的发展目标不禁让人为之捏一把汗，这样的数据预期是否过于自信？
对此，著名财经观察家秦朔近日发表文章称，恒大在日前公布的2017-2019年几个核心数据预期属于一个相对理性，甚至可以说“保守”的测算。如果恒大进一步发力，就会大幅超预期发展。他认为，从产品角度看，“恒大模式”的特点是建设大众化精品住宅，并通过动态调整，不断优化产品结构和区域结构。许家印是松下幸之助“自来水哲学”的信徒。“自来水哲学”就是“以优良的品质，用消费者能购买的价格，把商品像自来水一样源源不断地为顾客提供出来”，由此延伸出的基本经营方针是：质量必须优先，价格必须低廉，服务必须周到。这也是恒大“民生地产”的基本理念。
知名财经评论家叶檀也在近日发文点出，恒大与深深房重组回归A股，估值可达2200亿元。恒大已成为当下中国商业世界的赢家，叶檀认为，“能打败他的只有他自己”。
而被股权事件阴影覆盖的万科，未来发展存在极大的不确定性，要反超已经成为中国房地产舞台主角的恒大，估计难度很大。在当前房地产行业优胜劣汰加剧、集中度急速提升的形势下，恒大等大企业的发展空间进一步扩大，未来恒大还可通过兼并等手段，进一步整合行业资源，实现进一步快速成长。
(来源：国际金融报)
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