现场提问：年上半年旭辉实现了471亿的目标，按这个趋势，今年全年大概率可以实现千亿目标，管理层对下半年的预测是什么样？旭辉提出五年3000亿的目标和全行业TOP前8的地位，这个数据是基于什么提出的？和平安的合作，因为之前平安24亿港币直接增持到第二大股东，公司和平安除了在股权融资和债权融资上的合作之外还有什么合作？平安是险资机构，会不会担心出现万科和宝能股权之争的事情？

林中：我们六月份以后就将今年的销售目标从原来的650亿提升到了800亿，旭辉一直坚持保守承诺、超额兑现的原则，不管怎么样，肯定能够完成800亿以上的目标。

如果下半年市场稳定，没有发生重大变化，我们就有机会冲千亿，但是800亿是不管市场怎么变化，我们都能够实现，一定会超过我们的承诺。所以我希望承诺能够保守一点，最后交出来的成绩能够比承诺高，能够给大家惊喜。

第二，到2021年旭辉要实现三千亿，进前8，这是旭辉的目标，要激励人心，如果我们提一两千亿就太低了，因为今年都有一千亿，过四年才做那么一点，对内部团队也没有激励。

另外，未来行业每年有10万亿到15万亿的交易量，如果我们实现三千亿，在这个行业也就占3%到4%的份额，所以做不到是我们的问题，不是行业没有给我们空间的问题。

未来行业的规模未来会向大企业集中，前30名、40名大企业市场占有率会越来越高，旭辉的占比也会越来越高。

至于旭辉目标是进前8，我们也详细分析了一下未来的门槛，TOP10的门槛肯定是在2000亿以上，所以能够做到前8的估计要三千亿的规模，如果要进前8需要做到3500亿，我们就做3500亿。我们会详细分析竞争对手，我觉得我们还是有非常大的可能性，在未来的几年，通过自身的努力一步步追赶前面的竞争对手。

我们自己内部有一个笑话，前几年我们在前100名，一年追二三十个，过去一年追四五个，未来一年追两三个，再下去是两三年追一个，因为剩下的都是这个行业中的精英，行业中最优秀的企业。

第三个问题，关于和平安合作的问题。除了股权上和平安有合作之外，旭辉在很多业务上也和平安有战略合作，包括和平安银行、平安信托、平安不动产，我们上个礼拜和平安不动产签了100亿的未来股权合作。

平安是旭辉一个很大的股东，旭辉希望平安能够持股9.9%，我们也不希望太多，太多就会产生关联交易。

第二，旭辉和万科不一样，旭辉是有大股东、有主人的公司，大股东持有旭辉的股票永远不会低于51%，可以保持对公司的绝对话语权，能够保证公司按公司长远利益去发展，不会出现股权之争的情况。因为没什么好争，你再怎么买也买不过我，因为我占51%，你把市场所有股份买完也就49%，而且你也不可能把市场上的股份都买完。

现场提问：未来的毛利率是不是都能够保持在30%以上的水平？怎么看待三四线城市的市场？公司会不会加大三四线城市？下半年有多少预算放在买地方面？会不会考虑收购一些公司？现在有没有什么目标在看？年初时候提到要发展长租公寓，这一块是什么计划？

林中：第一，关于一二线城市限价，我认为一二线城市限价今年、明年都不会解除，特别是一线城市预计2017、2018、2019年三年很稳，既不会跌，也不会涨，因为政府限价。所以，一线城市我们的推盘策略是有比较好的利润就按照政府限价推盘，不捂地、不捂盘。

第二个，关于三四线城市未来的发展，旭辉的战略是战略深耕中国一二线城市，一定要深耕一二线城市，因为中国未来的城市都在一二线城市。找机会布点三四线城市，而且三四线我们只去两类地方，一类是环北京（楼盘）、环深圳（楼盘）、环上海（楼盘），有人口外溢的城市，因为未来都市圈的发展趋势是上海、北京、深圳市区的人口增长不会太多，但是结构会发生变化。

第二类是经济发达的强三线城市，比如说长三角、东部沿海、粤港澳大湾区这些强三线城市我们会去，因为他们有产业，有收入增长，有足够多的人口。比如说我们进了宁波（楼盘），宁波我们今年的销售额是30亿到50亿。我们也进了温州（楼盘），还进了无锡（楼盘），未来还会进徐州（楼盘），包括中山（楼盘）、贵州（楼盘）、珠海（楼盘）。我们不会去中西部的三四线城市，以及弱的三四线城市不会去。

我们希望未来五年内从现在的29个地级以上城市扩张到70个，所有一线城市会布网，二线城市基本上全布网，在江苏、浙江、广深区域、山东区域，中国经济最好的这些地方的强三线城市会去布网。

第三，我们年初提出买地预算是200亿，但对应的是650亿的销售。今年销售从600亿到800亿，甚至到1000亿，销售增长，消耗的土地就会多，同比例补的土地也多，因为不补土地留下的就是一大堆钱。

我们今年引入平安以后股本也增加了，虽然土地比年初多了，但是销售额多了，回款额也增加了，股本也增加了，对旭辉来说是在比较好的负担范围内。下半年还是有机会买地，全年买地应该会超过400亿。下半年有很多便宜的土地，去年我们做的一些一二级土地下半年会挂牌，那些土地都非常好。

第四，长租公寓方面我们已经启动了，目前开业了6000间房，今年的目标是开业到20000间，未来五年能够开业20万间长租公寓。主要在中国经济发达、商务人口多、流动人口多的17个城市，包括北京、上海、杭州、深圳、广州（楼盘）、厦门（楼盘）、南京（楼盘）等17个城市。

游思嘉：关于毛利率，上半年结算的毛利率比较高主要是因为我们有一批住宅在上海今年结转，31%毛利率是我们公司历史上最高的水平。但是我们公司现在卖楼时候的政策是随行就市，特别是一些好的城市限价了，我们内部对毛利率的测算还是25%作为目标。这几年随着公司规模扩大，融资成本低了以后，毛利率平均水平也有可能比25%高，但是今年31%的毛利率有点特殊性。

第二个，关于买地的测算，我们今年上半年支付出去的土地款项是170亿左右，今年承诺的买地金额大概是300多亿，里面为什么会有一个差距呢？因为今年收并购买的地比较多，包括一些一二手地联动的项目，这些项目支付可以延长时间，对财务的压力不算太大。

现场提问：旭辉今年境内外贷款额度还有多少？现在国内金融政策还是收紧的，旭辉有没有留后手，下半年有很多买地和并购的机会？旭辉在香港上市以后，从一个中型房企到大型房企的过程中，市值管理规划是什么样的？

林中：关于融资后手的问题，目前旭辉资金比较充沛，我们目前大概有270到280亿现金。

第二，我们这次向平安募集了24亿资金，上个月拿到了发改委3亿美元发债批准，现在我们还没有发。别人都是拿到了批准就发，我们要用钱的时候才发。今年下半年会择机发，因为12月31号之前一定要发，不发就作废。

我们拿到债券批文都不发，意味着什么？意味着我们现在的钱用不完，等要用钱的时候再来发。这些钱可以支撑使用很久，包括下半年买地支出，所以不会有其它更多的融资需求。

关于A股和港股的问题，旭辉不会回A股，我认为港股很好。目前业内传A股港股化，港股A股化，很多人想回A，我们想在香港市场做得更好。

我非常同意旭辉要加强市值管理，虽然旭辉的股票这一年来涨得很好，但是我觉得还是很低，相比未来五年旭辉的股价，现在的价格还在山脚下，因为PE不高，未来还是会有增长，我们看到港股房地产企业的PE也逐步得到投资者的认可。

旭辉在市值管理中要实现两个跨越，原来大家认为旭辉是个中小型企业，下一步的跨越是大型房企，大型房企应该享受大型房企的PE。再往下旭辉是一个优秀的大型房企，是一个蓝筹地产股，应该享受蓝筹股的PE，我们会努力做好这些事。

我相信股价长期来看一定能够反应这个公司的市场价值，短期会有偏离，但是未来会越来越反应公司真正价值。

(来源：观点地产网)

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