以法国住宅类房地产投资为例，海外投资者需承担7%-20%增值税，加之每年2%的房产维护费与物业费支出，多年下来其对应的费用开支，甚至超过国内补缴的企业个人所得税税率。即便部分财富管理机构推出房屋租赁服务，考虑到房屋管理费占到租金的6%-10%，当地还要征税个人所得税（约占租金收益的40%），令房屋年化租金回报率不到2%，相比整个买房养房费用开支依然杯水车薪。

“美国英国房屋买卖投资的资本利得税与房屋管理费更高，其整体费用开支很可能高于海外账户补税额。”一位海外房产投资机构负责人告诉记者。若不考虑房价涨幅，他不建议国内高净值人群基于规避CRS审查，将海外账户资金换成不动产。

“事实上，即便个人海外账户现金转化成海外不动产投资，金融监管部门仍可以追溯相关资金流向，核查资金来源是否完税，因此投资者难以规避缴税补税义务。”他直言。

私人信托公司的违规风险

21世纪经济报道记者注意到，中国版CRS的实施，也意外带火了海外私人信托公司业务。

相比以往财富管理机构主要推荐透明度较高的海外家族信托服务，如今他们主打的产品，则是架构更加复杂的私人信托公司模式。

多位家族信托专家介绍，所谓私人信托公司模式，即由出资人将个人财富（包括海外房地产、股票、债券、理财产品、海外公司股权、艺术品等）委托给受托机构，由后者在开曼群岛等避税天堂设立私人信托公司管理这笔财富。出资人一方面不再拥有这笔财富所有权（从而难以纳入CRS审核范畴），一方面通过指定私人信托公司受益人，将这笔财富本金收益以最小的税负成本，传承给后者。

与家族信托运作方式不同的是，私人信托公司的股东是一个特殊目的信托（Special Purpose Trust）。这个特殊目的信托作为出资人的名义股东，不设受益人，当相关国家金融监管部门对此调查时，无法通过受益人信息追溯到出资人，从而最大限度确保出资人的信息私密性；

于此同时，特殊目的信托又能通过复杂的架构设计，将出资人及其信赖的律师等纳入私人信托公司管理人，从而根据出资人意愿支配这笔财富投资策略。

“目前，个别富豪对此颇感兴趣，主要原因是他们资产来源不够清晰，担心CRS核查令他们海外财富全部曝光，面临征税与相关追查资金来源压力。”另有家族信托领域专业人士透露。

在他看来，此举未必能帮助高净值人群有效规避CRS审查。

首先，这些私人信托公司往往安排一些不相关的当地人员担任离岸公司董事长与股东，从而隐藏实际出资人的身份与财富状况，但此举往往存在逃税问题，容易引发金融监管部门从严核查；其次，随着开曼群岛等避税天堂与相关国家金融监管部门加强信息交换，对私人信托公司采取穿透式信息监管，明确每个信托架构实际出资人、信托公司股东是否含有出资人亲属等。后者也可以通过追溯这些信息与资金流向，查出真正的出资人及其财富状况。

“当前，富豪要借助私人信托公司等架构隐藏财富，基本是行不通的。”英属泽西岛首席部长伊恩·戈斯特议员（Ian Gors）此前向21世纪经济报道记者表示，泽西岛等避税天堂已经执行欧盟等国家地区反洗钱法规的最高标准，要求每个设立私人信托公司或离岸信托的富豪，都必须先证明资产来源合法合规，以备相关国家金融监管部门核查。

(来源：21世纪经济报道)

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