万科商业扩张背后：并购与资产证券化提速

在2018年新年伊始万科（000002）又有了新的资本运作计划。

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经过近半年的酝酿，1月5日，万科旗下商业地产平台—印力商用置业有限公司宣布，将与万科、Triwate三方联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权，并承接相应的负债，交易对价为83.65亿元人民币。

在业内看来，与住宅的领头羊地位相比，万科在商业地产领域起步较晚，但这并不能阻挡其快马加鞭的脚步。此前，早在2016年8月，万科公告称将通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权。该交易于2016年底完成交割，印力集团正式成为万科商业地产平台。从搭建商业运营平台到成立产业基金，再到收购购物中心，万科在商业方面的野心已赫然纸上：商业地产，应该获得与自己地位相称的位置和名声，即成为行业内领先的商业运营平台。

万科的自身定位，早在2014年变提出由“住宅供应商”升级为“城市配套服务商”。而转型是否成功，关键在于商用地产的开发和运营。一线商业市场的竞争火药味始终浓厚，万科将如何突围？

万科印力发展提速

在万科的业务谱系中，商业地产业务正变得越来越重要。但不可否认，在一线商管品牌龙盘虎踞时，万科还缺乏有影响力的拳头商业代表作。借力更具实力的操盘手来占领市场，不失为一种理智决策。2016年底，万科通过成立地产投资基金收购印力，获得了商业地产开发、运营管理平台。站在巨人的肩膀上，万科董事会主席郁亮对印力的期许，则是“未来要做到数一数二”。

在万科商业地产探路阶段，印力背负着最大使命。在过去的一年里，印力与万科商业整合加速，相继成立六大城市商业公司，覆盖以广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群。

除此之外，万科商业的开发运营能力也得到进一步提升。以近期重新开业的沈阳印象城为例，该项目原为运营超过十年的电器商城，经过升级改造，并引入体验式的业态品牌，改造后营业面积下降38%，但日均销售上升63%，日均客流上升129%，总租金提升74%。

作为专注深耕于中国商业地产领域15年的本土企业，印力一直秉持稳健的资产投资策略。在成为万科的商业平台后，印力开始采取自主开发与资产并购并存的成长路径。

据悉，此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市。交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理。届时，原有团队中的优秀的商业管理人才也将会保留下来。

至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿元人民币，遍布中国58个城市。

这意味着，就商业项目和运营管理面积而言，印力将跃居国内商业地产运营第二，赶超华润仅次于万达。

万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业先生表示：“我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权，符合印力的发展战略。”

伴随着商业地产存量时代的到来，印力表示，未来将继续寻找更多的存量资产的并购机会，通过并购优质存量资产，获取线下流量资源。致力于成为中国领先的商业地产平台。

资产证券化加快

事实上，房地产金融的舞台上，重资产的戏码正逐渐被轻资产，被金融与资本取代。资产证券化是未来商业地产发展的重要方向。这当中，轻资产被定义为万科商业未来驶入快车道的重要索引。

2017年5月23日，万科公告成立了两只商业地产投资基金，两只基金中的总出资额为50.31亿元，用于收购旗下的42个商业项目。以投资基金的方式持有商业物业，是商业地产走向资产证券化的必经之路。

两只基金的存续期限皆为20年。公告显示，经普通合伙人及持有合伙份额三分之二以上的有限合伙人同意，可以延长或提前终止前述合伙期限。

在万科的构想中，这两只基金的投资方向都为特定购物商业中心的不动产或股权等资产，而项目的运营管理，则将交由印力统一进行。

万科表示，组建两只专业商业地产投资基金，用于投资收购公司所拥有的成熟商业物业项目，有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作，从而提升公司的资金利用效率。

2017年进入下半年，房地产信用债融资受到严控，对流动性较弱，投资回报周期长，面临现金流压力的商业地产而言，金融创新尤为迫切。在政策的鼓励下，不少地产商和金融机构趁机推出了CMBS计划。

2017年10月20日，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”已发起设立，发行规模37.9亿元，由印力集团作为发行人，中金公司担任计划管理人和销售机构，招商银行和上海银行担任财务顾问，当日已在深交所挂牌交易，计划期限为12年。

该单CMBS是印力集团商业物业资产证券化的第一单，也是其作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目，项目借助外部资本力量，整合了公司的存量资源。未来，随着万科印力商业平台的运营深化，预计类似的资产证券化动作会更多。

根据戴德梁行发布的中国房地产资产证券化数据报告显示，因应存量时代轻资产化需要，2017年1-9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额417亿元，相较上年同期增长约300%。商业地产抵押贷款(CMBS)和房地产信托投资基金(REITs)类产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。