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复盘绿城“全运村模式”


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2018/5/21
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回想济南全运村,也是绿城首个全运村项目,西安全运村项目总经理高晓东印象很深刻,最难之处在于这是一个时间非常紧迫的项目,前后就19个月时间,108个户型、2334套房子全精装修正常是做不出来的,只能没日没夜地做。

日前,“2022年第19届亚运会亚运村开发建设单位征集中选结果通报会”在杭州钱江新城华成大厦召开,公布了参与杭州亚运村建设的三家开发商:绿城、万科、华润。

不过,此次绿城、万科、华润入围的结果还将公示一段时间。也就是说,严格意义上杭州亚运村花落谁家尚未最终定音。

上述三家房企中,绿城与华润对体育赛事的运动场馆、住宅、商业等配套设施建设均有涉足,比如,从济南、沈阳、天津,到即将在2021年举办的西安全运会,绿城全程参与了最近四届的全运村建设。而近年来,万科作为“城市配套服务商”的价值也日益凸显。

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毫无疑问,一场超大型的体育盛事成功举办,会对一座城市的经济、基础设施建设的发展都起到极大的推动作用,开发商、地方政府和居民都将从中获益,形成“多赢”的局面。

然而,“运动会造城”也需要防止“废城”、“鬼城”的出现,这不仅考验地方政府平衡能力与战略眼光,更考验相关房产商的开发、长期运营能力与社会责任。

济南全运村:24小时赶工

回想济南全运村,也是绿城首个全运村项目,西安全运村项目总经理高晓东印象很深刻,最难之处在于这是一个时间非常紧迫的项目,前后就19个月时间,108个户型、 2334套房子全精装修正常是做不出来的,只能没日没夜地做。

另外,开发商还必须承担赛事和运营服务。最后,绿城的确在19个月完成了土方、基础、主体结构,精装修、景观。

高晓东透露了一个细节,“济南全运村的场地非常复杂,西边跟东边两个场地有12米高差,相当于一个悬崖峭壁的土方就这么下来。于是绿城把高的土方挖掉一部分, 把下面再填上去以后再把它夯实。夯完以后,这个地下室还做不平,高的部分做一层地下室,低的部分用三层地下室去做平,到最后做出来是一个平台。2008年10月28号,我们全部进行装修进程。总共施工花了19个月,土方、基础、主体结构,精装修、景观全部赶出来。”

另一个难关是精装修。高晓东坦言,2008年那个时候做精装修,对绿城来讲,经验不是非常足。济南全运村有108个户型,评审这108个户型就耗费了七天七夜时间,今年已经70高龄的绿城精装修大神级人物——谢鲍森,被请到济南去,和海尔集团谈过程中一边谈合作,一边在做规划,整个场地的规划都开始在抢,“那时候老谢工陪着我七天七夜,他背不好,那时候六十几岁,他是不能长久坐。七天七夜做下来以后,老谢工后来跟我讲,他说:高总啊你这样弄下去,我这条老命要扔到你们济南了,回不到杭州的。”高晓东回忆道。

绿城集团对第一个全运村项目的支持力之大,从团队人员可见一斑。济南全运村一个公司的人员,120号人,到2009年在交付之前,集团派了将近80号人来支援我们,整个公司就将近200号人。这差不多抵得上半个滨江房产一个公司的人,那个时候滨江房产的人估计也就是三四百人。 2009年的5月1号开始,公司发了一个红头文件,取消所有员工的探亲,取消所有员工周六周日的休息。从5月1号开始,全员晚上工作到00:59,一点钟到了,下班。第二天早上8点钟必须上班。

晚上干什么?十点钟之前,在工地上。十点钟到11点钟,这一个小时是给各个施工单位开会,安排明天的工作,交底会,每项工作都交得很清楚,因为这个是大兵团作战,我们那时候最多的人是8000多号人。8000多个工人没有一个有序的组织,肯定是一盘散沙。景观、外墙外立面施工、里面的内装修施工,三大作业工种全部都是交叉,需要我们的工程师给施工单位要交代得很清楚,谁让谁干什么。

值得一提的是,绿城在运营管理上将开源节流放在了首位。济南全运村所有赛事期间的家具、用品,都是从2008年北京奥运村打包买过来的。绿城派了14辆卡车,从北京把这些物资运过来。在济南找仓库把这些东西全部在仓库里面放好。一方面,北京奥运村的家具均为E0级环保标准;另一方面,绿城也非常担心现做家具,可能就会有问题,正好奥运村的物资在拍卖,就顺理成章地买过来了。

济南全运村对济南的影响有两方面:一方面是对城市的一种更新和改造。济南全运村原址是孟家庄、李家沟两个村;第二个方面,就是绿城将产品带到了济南,从规划设计、建筑设计,到景观设计,济南老百姓以前是没看到过类似产品的。可以说绿城把他们原来的想象力一下子就推翻掉,原来住宅小区可以这样做的。后来万科来了,中海来了,龙湖来了,恒大来了,济南整体建筑标准也上了一个台阶。

沈阳全运村:资金瓶颈

济南全运村给绿城在体育赛事项目上面奠定了一个良好的口碑基础。顺理成章地,绿城接下了沈阳第12届全运会、天津第13届全运会、西安第14届全运会,并逐渐作为绿城新业务板块的一个方向。

如果说济南全运村最大难度是赶时间,那么沈阳全运村便面临资金链问题。2012年3月31号,绿城集团一季度的总结会上透露沈阳全运村整体情况不是很乐观,当时绿城派驻沈阳的团队是北京御园的团队,这支团队是做精细的低密度开发豪宅的,实际上一下子做这种大兵团作战的项目组织起来有一些难度。后来高晓东去沈阳全运村支援了17个月,任职沈阳全运村执行总经理。2012年之时,也是绿城集团面临发展瓶颈阶段。

绿城打造全运村的现金流模式有其特殊之处。此前济南全运村由绿城与海尔集团合作,济南全运村由海尔集团持有55%的股份,绿城持有45%的股份,但是绿城操盘。2008年,绿城资金链受金融危机影响陷入困境,那时候要绿城拿出几个亿是很痛苦的事情。彼时海尔集团给予了资金支持。

当年5、6月份,原绿城济南全运村团队人员陆陆续续都到了沈阳。参加过济南全运村建设的老班底有80%的人全部赶到沈阳来支援,当时宋卫平直接说这个项目是一号工程,所有的资源往这个一号工程倾斜,包括人、资金。不过,2012年的时候绿城资金很紧张。

开发资金紧张,销售情况也不理想。2012年的时候,沈阳的库存量去化周期是40多个月,这给沈阳全运村销售带来巨大压力,也是绿城沈阳全运村盈利乏力的主要原因。

做沈阳全运村的时候,绿城刻意把南方的一些产品做得更加适合北方,如根据北方人的生活习惯封了阳台。

不过,在户型方面,绿城却显得经验不足,没有考虑到南北方的区别,按照南方习惯把大户型放两边,小户型放中间。但在沈阳,人们买房子首先买中间,保温效果好。后来,绿城团队想到在保温建材上做出相应的弥补。比如贴了十公分厚的苯板。以上种种,提高了绿城沈阳亚运村的成本。

其实,当时沈阳市场的售价与绿城的成本出现了倒挂的情况,沈阳那时候的房价才5800元/平方米,而绿城的成本却高达7000多元/平方米。21世纪经济报道记者从可靠渠道获悉,沈阳全运村滨水商业至今招商都招不满。

据透露,整个沈阳全运村的投资,大约有26亿元左右,投进去以后,绿城随之开始承受漫长的无回报周期。

吃一堑长一智。接下来,绿城又拿下了天津全运村,并选择了与融创合作。再后来的西安全运村,高晓东仍然担任总经理。他在绿城工作十年时间,参与了前面的这两届全运村,也想把自己的这些经验,包括过程中的这些教训能够很好地在西安全城把它作为教训,能够把它避免掉,一些经验能够得到传承。

西安全运村:辐射西北

有了前面三届全运村的铺垫,西安全运村项目是从2017年5月开始启动的。随着整个西安市奥体中心落户到国际港务区,西安市开了一个协调会,给了全运村1000亩的用地,由国际港务区下属全资子公司陆港集团来建设。

据西安绿城港诚房地产开发有限公司副总经理陆明介绍,当时陆港集团也没这方面的经验,是在考察天津全运村、沈阳全运村、济南全运村之后,决定与绿城合作。

最终总用地是1034亩的西安全运村确定了两家股东——绿城与陆港集团,这一次,绿城占51%的股权,陆港集团占49%。

有了上述三届全运村的经验,绿城在运作西安全运村时更加成竹在胸。“我们现在应该说拿到手是700亩左右的土地,今年六七月份,可能还会供给我们三百多亩的土地。从目前来讲,我们整个规划设计,整个全运村的大规划都已经完成。今年5月份,首开地块35万平方米。”高晓东透露,项目公司整个2018年的计划是116万平方米的总开工量,就是要把全运会期间三个村要投入使用的部分全部开工;计划到2020年年底,工程完工;2021年上半年过了春节以后试运行,因为每个全运村都要经过这么一个试运行的过程,加上试入住,这个过程中可能还有一些验收整改继续完善的工作。

陆港文体公司总经理张相瑜也透露,项目一期的300多亩,去年已经开工;二期的300亩用地,今年年前也已经拍到了,随后双方成立了合资公司,实际上已经进入实质性的运营项目的推进过程中,包括后期还有一些地,总共一千亩地基本上今年内全部都解决。

作为一个十三朝的古都,西安历史文化的积淀非常深厚的城市。实际上,它的整个旅游业的发展还是有一些瓶颈,包括城市接待能力。为此西安在去年11月份,出台了支持旅游业发展的一个政府规划:2018年要全面开工建设30个五星级酒店,来承载整个西安的旅游市场的发展。

从旅客人数上来看,西安每年的数量跟杭州是差不多的,但是它的旅游收入只有杭州的1/2。这表明,一个外地游客到西安来了以后,做不到充分消费。而杭州将西湖边门票全取消,该做法虽然减少了门票收入,却大大促进了旅游业周边消费,总体旅游收入不降反升。

因此西安也有意效仿杭州理念。比如今年春节期间,西安做了一个主题活动,就是西安年最中国,它带来的游客数量是1226万人。不仅推动经济发展,也大大提升了西安人民的自豪感、自信心。绿城也想乘城市发展的东风,将西安全运村打造为标杆产品,配合西安相关发展战略。

据透露,相比前面三届全运会,绿城除了西安全运村建设之外,还会配套做一个五星级的酒店;承担了整个区块里面灞河8.6公里河岸线的改造,把绿城在千岛湖的珍珠广场、在桐庐在建德富春江改造的经验引到灞河来,包括整个全运湖改造工程,整体的一个景观提升工程。绿城承诺在2019年的5月1号,将一期工程做完,用以配合2019年的“一带一路”峰会。

西安全运村的选址与济南全运村有异曲同工之妙,都是在新新区。首先,西安目前的市场情况应该非常好,整个目前的市场的一个去化周期,基本上在十个月到10.5个月左右;其次,国际港务区接下来可能要跟浐灞生态区合并,全运村所在区域,正好是以后大西安的东西中三条轴线里面的东边轴线。

整个浐灞区域拥有完美的自然环境资源,这个区域14点几平方公里基本上目前建设留白也比较多,目前绿城负责西安全运村住宅部分,华润负责给政府代建场馆,万科负责在这个区域里面做一个综合体,未来这个项目将对整个西安国际港务区有一个整体的带动。

此外,去年全国整体楼市经历一轮上涨。来自第三方机构统计数据显示,西安房价去年从7000多元/平方米涨到今年2月份1.1万元左右/平方米,这也给品质房企打好了一个经济基础。在这么一个大背景下,再加上绿城目前整个运营稳健,可谓具备天时地利人和。

业内人士分析,西安整个城市将会迎来一轮大的发展机遇期。此前,绿城管理层也多次对外透露,西安将成为绿城投资的一个重点城市。记者从可靠信源渠道获悉,绿城管理层通过多次对西安的调研,明确了一个方向,在西安的发展要做好十年左右的一个战略发展考虑。以目前的西安全运村以及绿城收购的项目为基础,进行各方面资源的储备,特别是能源的储备。

目前在西安,绿城有两个项目,有可能到了明年就有八个项目,同时还会辐射到西北五省区。西北五省区里面,乌鲁木齐有项目在做,兰州、西宁、银川这几个城市因为中西部地区的发展契机,也备受绿城关注。绿城正在借助西安全运村项目,为后期在西安市场的一个全面发展、辐射西北五省区做好资源的储备,包括土地、人才、资金等。

(来源:21世纪经济报道)


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