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被美元绑架!香港楼市,将重演1997大崩盘?


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2018/6/21
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      北京时间6月14日早上2点,美联储宣布再次加息。

5个小时不到,还没有等到上班时间,中国香港的金融管理局就急切地宣布:跟!

值得注意的是,香港金管局“调整基本利率”的公告这样说:

香港金融管理局今日(星期四)宣布,基本利率根据预设公式上调25基点至2.25厘,即时生效。上调基本利率的举措是因应美国于6月13日(美国时间)调高联邦基金利率的目标区间25基点而做出。

基本利率是用作计算经贴现窗进行回购交易时适用的贴现率的基础利率。目前基本利率定于当前的美国联邦基金利率目标区间的下限加50基点,或隔夜及1个月香港银行同业拆息的5天移动平均的平均值,以较高者为准。

也就是说,香港的利率跟美联储公布的“美国联邦基金利率”的“目标期间”是钩挂的。美国公布的区间一般是25个基点(下限到上限),香港方面选取其下限加上50个基点,也就是比美元利率(上限)高25个基点。下载APP 阅读本文更深度报道
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也就是说,香港的利率跟美联储公布的“美国联邦基金利率”的“目标期间”是钩挂的。美国公布的区间一般是25个基点(下限到上限),香港方面选取其下限加上50个基点,也就是比美元利率(上限)高25个基点。

其实,这就是香港“联系汇率制”最好的解释。

说白了,香港虽然是一个独立的关税区,有自己的“央行”(香港金融管理局)和货币,但却没有独立的货币政策。绑定美元的含义,就是把货币政策主动权交给了美国。

港元在历史上,曾有过“绑定英镑”、“自由浮动”、“绑定美元”三大时期,应该说各有利弊。目前绑定美元的最大弊端是,香港经济基本上跟中国内地一个周期,而跟美国不同步。

至少在10年内,我们看不到香港改变联系汇率制(绑定美元)的可能。于是,一个严肃的问题摆在了人们面前:随着美元加息提速,港币也必将快速加息,那么香港楼市的泡沫会破裂吗?

最近几年,香港房价飙升。即便政府对外地购房者加征了相当于房价30%的印花税(两种合计),仍然遏制不住房价上涨。

据华尔街日报报道,国际知名的房地产咨询公司“莱坊国际”全球房价指数显示,今年一季度香港房价同比上涨15%,高踞全球各大住宅市场之首。

最新、最典型的一个案例是:近日,香港九龙某公寓的一个车位,以600万港币的价格卖出,荣登香港“车位王”。而卖家是2017年9月买的这个车位,当时成交价是340万元。短短几个月,就大赚了76%!

上图:香港近年来成交的天价车位。

上图:香港近年来成交的天价车位。

香港中原地产曾在2017年12月发布报告说,当时香港房价首次超过了每英尺1.2万港元。如果按照今年以来上涨15%计算,则香港住房均价达到了每尺1.38万港元,折合成内地的单位就是:每平米12.1万元。

而内地房价最贵的深圳,每平米也才5.4万元!

香港是一个自由港,没有外汇管制,资金来去自由。股市、楼市波动性大,往往暴涨暴跌。未来,随着加息持续,香港楼市会重演1997年前后的大崩盘吗?

我的看法是:如果没有内地资金的流入,或者中央政府的支持,香港楼市存在深度调整的可能性。

但问题是:香港如果重演1997年的大崩盘,必然对北上深房价产生重大影响。而北上深,是内地楼市的风向标。所以,如果香港楼市出现重大波动,内地资金必然参与“维稳”,香港重演1997年大崩盘的可能性非常小。

或许有人会问:为什么1997年就崩盘了呢?那时候,为什么中央政府不参与“维稳”?

原因很简单:此一时也,彼一时也。

1997年前后,香港楼市先是出现了暴涨,泡沫非常显著。然后,又遭遇了亚洲金融风暴,而第一届特区政府又提出了每年兴建8万5千套住宅,“希望10年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年”。

三大因素交织,引发了香港历史上最惨烈的“楼市大崩盘”,据称有20万人变成了“负资产”(房价下跌太多,即便斩仓出局,也无法归还全部银行贷款),更有人因此自杀。

其中董建华“8万5”计划对市场杀伤力非常大,因为直到今天香港每年新房供应量也才4万套左右。如果真的在20年前就每年新增8万5千套住宅,香港房价肯定不会有今天的价格。当然,董建华的住宅设想很快就作废了,1998年香港政府甚至连续9个月停止出让住宅用地。

当时内地没有帮助香港“维稳楼市”,一个重要的原因是:对楼市剧烈波动的危害性缺乏认识。此外,心有余而力不足。当时内地外汇储备一共才1400亿美元,而香港则有920亿美元,内地只相当香港的1.5倍。至于当时内地有能力去香港买房子的个人,更是凤毛麟角(现在则是数不胜数)。

此外,当时内地还没有全面启动房改,对于楼市的重要性认识不足。回顾改革开放以来的40年历史,官方对楼市最“冷酷”的就是1993年前后那次泡沫大破裂(海南、惠州、北海为代表)。当时楼市带给政府的财政收入微乎其微,楼市对其他行业的带动作用也几乎看不到。而政府看到的只是:楼市刺激了通胀!

1998年内地全面进行了房改,进入了商品房时代,土地财政诞生了。土地财政迅速成为地方政府改变城市面貌、提升基础设施的利器,所以政府对房地产、城镇化、大基建开始日益热衷。目前,政府直接、间接的收入里,跟房地产有关的占了40%左右。

所以,在今天的官方眼中:楼市的重要性显而易见。而楼市崩盘带来的恶果,也在1993年的内地和1997年后的香港试验过了!

目前,内地外汇储备是3.1万亿美元,是香港外汇储备的7倍。内地广义货币M2的规模,是香港的15倍(1997年的时候只有5.7倍);至于GDP,2017年内地是香港的36倍(1997年时是5.3倍)。

所以,内地掉点“面包渣”,就可以让香港楼市“撑死”!

都不用央行放松外汇管制,只需把针对内地人购房的30%印花税减半,就足以对冲几次美联储加息的影响。

而香港楼市,又是一个超级小盘股。根据香港政府的数据,到2018年初,香港一共有住宅280万套(见上图),香港住宅的楼面面积“中位数”为431英尺(40平方米)。所以我们可以推算出来,香港住宅的总面积大约在1.12亿平米左右(实用面积)。而<a href=北京和上海的住宅面积,则达到了6.5到7亿平方米(建筑面积);深圳仅违法建筑里的住宅面积(建筑面积),就接近3亿平方米!" src="http://i3.hexun.com/2018-06-18/193223645.jpg" />

而香港楼市,又是一个超级小盘股。根据香港政府的数据,到2018年初,香港一共有住宅280万套(见上图),香港住宅的楼面面积“中位数”为431英尺(40平方米)。所以我们可以推算出来,香港住宅的总面积大约在1.12亿平米左右(实用面积)。而北京上海的住宅面积,则达到了6.5到7亿平方米(建筑面积);深圳仅违法建筑里的住宅面积(建筑面积),就接近3亿平方米!

所以我们可以算出,香港住宅的总市值不过13.57万亿人民币,而上海则接近30万亿元人民币。

想控制香港房价,对内地来说简直就是“小菜一碟”!

而不控制香港房价,任期崩溃,其负面影响将远远超过1997年。那已经不是20万人负资产、数百人自杀的问题,而将波及14亿人的资产安全。因为香港房价和内地房价,已经形成了“唇亡齿寒”的连带关系。

所以,香港楼市越来越不能崩!

当然,不能崩,不等于不会降价,也不等于可以闭着眼去炒作,这完全是两个概念。

本文首发于微信公众号:天天说钱

(来源:和讯)


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