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连遭险资举牌股东变动频繁,金地集团业绩下滑之忧待解


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2018/10/10
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随着“招保万金”成为房地产行业的历史,曾经位居房地产行业第一阵营的金地集团(SH:600383,下称金地)悄然退出了中国房地产销售榜前十。

这家多年来连遭险资举牌,长期缺少控股股东及实控人的房企,近日股权又一次出现调整波动。继7月份替换安邦集团(下称安邦)派驻金地集团(SH:600383,下称金地)的董事姚大锋之后,安邦近日又一次对所持金地股份做出了相关动作。

9月27日晚,金地发布公告称,安邦财险将其持有的股份转让给安邦人寿,由安邦人寿统一持有,划转之后,安邦所持金地股份不变。受此消息影响,金地28日股价上涨0.4%。与此同时,除安邦之外,前海人寿也悄悄出现在了金地前十大流通股东之内。

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安邦系对金地股权的一次次调整,在业内人士看来,是安邦有意将其转向国资平台之内的“小动作”。这对于金地而言似乎是个好消息,但这场持续多年的控制权争夺战尚未盖棺定论之时,频繁的股权变更引发的股东之变,却也给这家“漂泊”多年的房企带来了巨大变数。

股东“隐雷”

9月27日,金地集团发布关于股东签署股份转让协议公告。转让前,安邦财险持有金地集团2.65亿股股份,占该公司总股本的5.87%;安邦人寿持有6.57亿股股份,占总股本的14.56%。转让后,安邦财险不再持有金地集团股份,安邦人寿持有该公司9.22亿股股份。

此次划转完成后,安邦系在金地集团的持股比例不变,仍为20.43%。对于安邦的该项操作,安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析表示:“此次安邦集团的左手倒右手更多是处于集团内部资源整合考量,不少公司会通过资产的收购、兼并、互换等形式来实现资产优化配置,使现有资产的效益得以充分发挥,以期获取最大的经济效益。”

当晚,还有3家安邦系持有的公司欧亚集团、民生银行、同仁堂与金地一同发布了股权划转公告。

而这并非安邦系第一次左右手互倒。今年7月,安邦持股的上市公司万科、招商银行、同仁堂、欧亚集团均于周一晚间发布公告,披露了安邦集团所持公司股权内部划转状况,和谐健康将其持有的万科A、同仁堂、欧亚集团的股份全部转让给安邦人寿,而安邦财险将其持有的招商银行股份部分转让给和谐健康。

彼时,财新曾报道称,这些调整是银保监会对安邦工作的统一安排,并称工作组之所以如此调整安邦所持的上市公司股权,是为了方便今后分拆卖出,“仅保留安邦财险、安邦寿险两大重要牌照”。此外,一位保险专家也曾指出,内部转让股权是为了调整不同主体的资产配置,为下一步分拆不同的主体,方便为找投资人做准备。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产记者指出:“保监会最终要对安邦的股份进行处理,不可能长期由工作组管理,安邦最终很可能会划归财政部或者某个央企。”在他看来,金地或也就此变为国有控股的企业。“在A股市场比较好的时候,工作组有可能会将金地的股份进行出售,对方极有可能是国企,毕竟根据近年的国策,国家正在有意控股大型企业,这是民营和国资混合的一个新开始。”他表示。

事实上,金地不是安邦唯一持有的上市房企。2014年以来,安邦以财务投资的名义,通过二级市场举牌的方式成为多家房产公司的最大股东。 通过choice查询十大流通股东数据,目前安邦持有的地产股有远洋集团29.58%、金融街控股29.99%、金地集团20.43%、中国建筑11.16%、万科A4.55%、保利地产3.45%、招商蛇口8.07%等多家上市公司的股权。

目前,在这些公司中,仅有金地尚未染上国企色彩,其他房企或是国企,或具有国资成份,这似乎更坐实了上述专家的猜测。而无论金地最终是否会成为国有控股的企业,至少金地第二大股东动荡尚未结束。

在第二大股东悬而未决之时,前海人寿悄悄潜入了金地前十大流通股东。金地集团公布的半年报显示,前海人寿保险以4045.0923万股的持股量,跻身金地集团前十大流通股东,以0.9%的持股占比位居第10位。此外,上半年亦有消息传出,多家央企正在洽谈收购金地第一大股东富德生命人寿所持有的股份。

新老股东的调整,让金地股权之争迷雾重重。

业绩下滑

股东的动荡会对金地的业绩产生影响吗?金地曾如是回复蓝鲸房产:“目前公司的日常经营管理一切正常,公司的经营策略仍然是坚持不断提高项目开发效率和周转率,公司会根据投资承诺和经营计划,合理安排开发销售。”

不过,从金地历史上的股权变动来看,这一观点值得商榷。作为一家股权分散,没有实际控制人的公司,金地最近的一次股权争夺发生在2013年。2013年年初,生命人寿首次举牌金地,之后生命人寿陆续增持金地,直至2014年3月,生命人寿稳坐金地第一大股东之位。也正是在这一时间段内,安邦大举增持金地,成为金地第二大股东。

黄立冲表示:“当年的财务报表反映的是企业前一年甚至一年半的业绩,而非当年业绩,今年的销售情况最多表现为签约销售金额。”就此来看,金地2014年的财务表现体现在2015年的财务报表上。公开资料显示,2015年,金地营业总收入为328亿,归属于控股股东的净利润为32亿,同比分别下滑28.21%、19.94%。

在此次股权之争面前,金地的业绩表现也不如同行。在2018年前8月房企销售额一片大涨之际,金地却逆势下滑。9月7日,金地公布前8月销售业绩,数据显示,2018年1-8月份累计实现签约面积为487.9万平方米,同比上升0.11%;累计签约金额880.6亿元,同比下降2.45%。其中8月份单月签约面积约54.1万平方米,同比下降22.19%;实现签约金额112.4亿元,同比下降6.55%。

就此来看,二者之间没有关系的说法显然难以让人信服。对于股东变动与业绩之间的关系,易居研究院智库中心严跃进指出:“安邦等股东的调整变化或会引起管理层的精力分散,这也容易干扰具体的拿地和销售环节。”

对于业绩下滑,金地称因为上半年推货量不足,随着下半年推货量的加大,业绩将会得到改善。但近期,据蓝鲸房产观察,以西安为代表的多地楼市都出现了降温,业内人士对于四季度的楼市表现也持谨慎态度。

黄立冲指出,四季度楼市表现依旧不甚乐观,原因有三:第一,调控并没有放松的迹象;第二,部分城市取消预售制政策很可能会出台;第三,年底房地产税有可能会提交人大立法。对房企来说,这些信息都是利空。

张波指出:“从58安居客房产研究院8月的购房者和经纪人信心指数来看,购房者信心指数为98.4%,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%,环比下降6.3%。四季度全国房价大面积上涨的趋势已然趋缓,在成交量保持相对稳定的同时,热点城市房价的下行压力会更为明显。”

在他看来,金地2017年就提出3年时间销售突破2000亿元的目标,虽然2017年金地实现了40%的增幅,但从2018年业绩来看,距离2000亿元目标还有明显的上升空间。“从金地2018年上半年布局来看,还是将一二线城市作为主体布局,权益投资额占比达85%以上,而一二线城市受楼市调控政策的影响较大,会给金地业绩提升带来不小压力。是否考虑加大在优质三四线城市布局,将是影响金地未来销售业绩快速增长的重要因素。”他如是说道。

长期来看,股东的调整对金地而言并非坏事,国资的进入将有利于金地做大做强,但短期来看,金地业绩受此影响颇大,2018年,金地能否在股东频繁调整的影响中“脱身”出来一改局势?四季度即将见分晓。(蓝鲸房产西安站记者报道)

(来源:搜狐)


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