用“卖”养“买”，房企扎堆文旅康养地产

在传统房地产走过黄金十年后，仅依靠地产过日子的时代已经过去，各大房企纷纷将目光投向旅游业，做起了旅游地产。伴随文旅产业发展和人口老龄化趋势加重，文旅地产和康养地产成为大量房企的主要转型方向。另一方面，虽然房企都在积极转型，但转型带来的压力还是让大多数房企面临生存问题，为缓解资金紧张，房企们开始一边变卖资产一边做文旅项目。

房企密集变卖亏损资产

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6月21日，深圳华侨城出资51亿元，与合肥城建(共同建立华侨城实业，此番动作，被视为是华侨城在文旅地产领域的重大探索。又在6月14日，华侨城全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让的盈江县大盈江玉石城有限公司（以下简称“大盈江玉石城”）100%股权在北京产权交易所正式挂牌。这一卖一买间，正是华侨城努力化解负债压力的一大证明。

数据显示，大盈江玉石城成立于2012年4月9日，所属行业为房地产业，经营范围包括珠宝玉石、翡翠毛料、成品及其它工艺品批发等，本次华侨城决定出售此公司是因为公司在今年的前5月营收为零，营业利润亏损677.87万元，净利润亏损692.57万元，资产总计5896.97万元，负债总计5508.48万元。

值得注意的是，不仅是华侨城，各大房企几乎在同一时间均加快了变卖旗下资产的进程，直接导致近期房地产行业产权转让项目明显增多。

据北京产权交易所公开信息显示，在还没过完的6月里，就有10个房地产项目进行产权转让；而在5月份，也有14个项目转让，与之对比，从2019年1月1日至2019年4月30日，在四个月时间里仅有3项房地产项目转让。

在多个房地产转让项目中，华侨城、保利等大型央企控股的房地产企业均有出现，除此之外，还有多家不在国资委确定的房地产主业央企名单之列，包括能源化工、中航里城、中国电子等在内。

如此频繁地转让房地产业务的根本原因，正是大量房企正面临着资金紧张的困难局面。以华侨城为例，据《华侨城A(7.410, -0.06, -0.80%)2019年第一季度报告》显示，当前华侨城总负债为2627.25亿元，同比2018年底，的2170.05亿元上涨了21.07%。与之相比，保利则处于更危险的局势下，据《保利发展控股集团股份有限公司2019 年第一季度报告》显示，保利总负债竟达到了7114.52亿元，同比2018年底的6600.00亿元上涨了7.80%。在高昂的负债下，房企还要响应号召持续加大对文旅地产的投入，而文旅地产又属于重资产项目，前期的大规模扩张需要巨额资金的支持，这使得大量房企只能断臂求生。

越负债越投，房企拿地投文旅

为响应去地产化热潮，各大房企正在疯狂拿地，通过地产转型寻求新的经济增长点，据机构数据显示，2019年以来，抢地过百亿的房企多达40家。

目前，大量房企正逐步向长租公寓、养老地产、特色小镇、文旅地产等方向转型。尤其是文旅地产受到房企的广泛欢迎，据相关机构统计的数据显示，仅在2018年，全国各地文旅项目投资和签约额就达到4万亿元。另以文旅特色小镇的建设为例，有机构统计数据指出，2018年，文旅特色小镇投融资事件达到67起，涉及投融资总金额7377.39亿元。此外，文旅综合体投融资事件60起，涉及投融资金额达到5337.6亿元。

说好要做文旅产业，各大房企自然不甘落于人后，目前，万达、华侨城、恒大集团等大型企业已先后在多个城市开发文化旅游项目，投下的资金总额也是一个比一个“吓人”。

曾开创“旅游+地产”模式的华侨城集团，在2015年最终确立了“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的战略转型方向。2016年起，华侨城开始迅速在全国布局，涵盖了文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理以及全域旅游开发三个方面的落地执行。在投资规模上，数百、上千亿的大手笔不在少数。尤其是在2019年增设企业管理部后，华侨城更加重了文旅项目投资，据不完全统计，2019年尚未过半，华侨城集团及旗下公司落定的文旅项目已经达到10个，涉及投资金额约1700亿元。

除华侨城外，万达地产同样“大手笔”， 6月12日，万达以71.9亿元摘得甘肃兰州七河里总面积1356.857亩的土地，用于未来的文旅项目用地。这并不是万达在今年的第一笔文旅项目投资，据了解，万达集团在1个月前就已经接连签约了潮州、沈阳的文旅项目，其中潮州投资资金为200亿，沈阳的文旅项目投资则超过800亿元。在此之前，万达集团还于去年11、12月分别签约兰州、延安文旅项目，累计将投资额达420亿元。此外，万达也正在积极与各级政府合作，为今后的文旅产业投资铺路。

虽然万达正在文旅地产领域疯狂彰显存在感，但在此之前，万达曾“忍痛”变卖文旅项目，而接盘手就是融创。2018年，融创文旅集团在海南注册成立，之后，融创在文旅地产的征途一发不可收拾。从目前看，融创文化旅游城是集主题乐园、星级酒店群、配套商业、娱乐秀场等多元业态于一体的综合旅游度假目的地，西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、青岛的文化旅游城已经开业。数据显示，目前，融创文旅集团手上共有10座文旅城、4个文旅度假区和9个文旅小镇，涵盖39座融创乐园、24个商业、70家星级酒店。

2017年，恒大明确了旗下业务整合成“地产、金融、健康、文化旅游”四大产业。恒大的模式以“产业+地产”为基础，在全国积极复制“童世界”和“养生谷”，已拿地或者已签约的城市包括南京、西安、长沙、成都、贵阳等二线城市以及湖北、江苏、山东、河南省的三四线城市。2019年6月17日，沈阳市政府与恒大集团签署战略合作协议，恒大集团将在新能源汽车、文化旅游、健康养生等诸多领域投资约1200亿元，主打文旅与康养产业。

作为文旅地产的后来者，佳兆业算是中途入门，不过，历经两年的积极筹备，佳兆业进军文旅产业的首发之作——金沙湾国际乐园项目也在今年5月正式对外发布。而集团对于首个文旅项目的支持，用佳兆业国际乐园集团主题创意及IP开发部总经理赵惠敏的话来说，就是不惜一切代价。面临粤港澳大湾区内包括香港迪士尼、香港海洋公园、长隆在内的一系列主题公园，以及恒大、融创等投资规模达百亿的文旅项目，金沙湾乐园的前途正处于迷雾之中，不过，佳兆业国际乐园集团总裁Noble Franklin Coker对其寄予厚望。为了吸引客户，金沙湾乐园投入了大量原创IP，同时积极与中国联通(5.950, 0.00, 0.00%)联手打造全国首个5G智慧滨海文旅生活圈，助力金沙湾国际乐园成为粤港澳大湾区标杆性的5G智慧文旅项目。

康养地产热度高，完善服务水平不能停

不只是恒大集团同时下注文旅和康养，在康养地产方面，绿地集团可是“前辈”。对众多房企来说，2016年是转型的关键一年，也是在这一年，绿地集团“牵手”成都文旅进军西部文旅产业，之后在2017年，绿地集团首个文旅特色小镇在四川落地，规划占地约10000亩，预计投资180亿元，至此，开启了绿地集团转型的大幕。

后在2017年10月，绿地集团发布康养产业战略规划，计划投资200亿元，在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养谷酒店，五年内在国内外形成500家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。同年12月4日，绿地集团全资子公司上海绿地康养健康产业有限公司成立，全面负责绿地 “医康养”大健康核心产业平台建设，参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营。截至目前，绿地康养小镇已经布局到山东、四川、湖北等地。

绿地康养提供的一份报告显示，2000年中国社会60岁以上老年人口达到1.3亿，占人口总量的10.3%。这标志着中国正式进入学术意义上的老龄化社会。据预计，到2037年，中国的老龄人口将超过4亿，进入深度老龄化时代；到2050年前后，老年人口总量将逼近5亿，彼时中国老年人口将分别占亚洲老年人口的2/5、全球老年人口的1/4，同时超过发达国家老年人口总和，市场蓝海已充分显现。

万科于2012年战略布局养老业务，养老项目已在北京、上海、杭州、青岛、成都、广州等多个城市运营，并实现了较高的入住率。2016年，万科养老部门计划与北京市国企北控集团合作推出怡园光熙长者公寓。去年底，万科旗下的首个医疗项目广州蕙心医院举行开业仪式，这是万科进入康复医疗板块的首次探索。万科计划在未来2-3年深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高）城市，养老业务将发展成独立业务板块。

远洋地产则是通过与国际知名养老服务商合作的方式发力养老康养产业。2013年，远洋地产与哥伦比亚太平洋(3.620, -0.01, -0.28%)公司、美国养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。同年，远洋首个养老产品“椿萱茂”在北京落地，其主要打造CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心三条产品线，为老年人提供全生命周期服务。远洋地产总裁李明曾表示，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一。

据公开资料不完全统计，截至目前，全国已经有80多家房企和外资企业布局养老地产板块。另有资料显示，在2018年北京秋季房产会上，共有300多个来自全国各地的旅居康养项目参展。

虽然文旅产业也存在同质化等问题，但是相比已经初具规模的文旅产业，康养产业还是一个具有广阔市场前景的朝阳产业，又刚好契合地方政府发展的需要——中央曾在2019年表示将投入3000亿支持康养+旅游+地产模式。因此，以打造康养产业为“噱头”，更容易拿到地，这就致使有些开发商以进军康养地产为遮掩，挂羊头卖狗肉，即打着康养产业的名义卖房子。甚至有些康养小镇除气候符合康养产业需求外，本身的医疗资质、护理服务等方面仍存在很大问题。这就导致康养地产正面临“一颗老鼠屎坏了一锅粥”的可悲现状。

为了挽回人心，大量房企在布局康养产业的同时纷纷表示将继续做“去地产化”，甚至万科董事会主席郁亮曾公开表示：“不做‘养老地产’，要做‘养老服务’。”与此同时，将“候鸟式养老”和“度假式养老”结合到一起的“旅居式养老”逐渐浮上水面，成为热门，但是发展旅居养老，不仅要优良的自然环境，相比于养老地产来说，对专业化的服务更是要求甚多，但是目前国内的高端养老院大都建在远离城市的郊外，老年人出行不便；养老机构普遍缺乏高水平的医疗服务，医护人员匮乏；各地医保制度不衔接，老年保险制度不完善，旅居风险难以把控等问题真实存在。

因此，不论是养老地产还是旅居养老，各大房企在拿地的同时还要费心考虑如何切实有效地提升医疗水平、提供更加完善的服务，这才是企业发展好养老产业的根源，如果只凭“挂羊头卖狗肉”的吆喝声，估计叫的多响，也不会有人买账，而这一部分企业也将会在不远的将来，逐渐被优秀的养老产业淘汰。