职业经理人逃离朱孟依的“珠江系”

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文｜涂 梦 莹

由地产大佬朱孟依次子朱伟航掌舵的广东珠江投资股份有限公司（以下简称“珠江投资”），遭到了职业经理人的抛弃。

先是珠江投资总裁徐晓军离职，不足半月后珠江投资董事长余耀胜又被证实内部退休，内部公告称“珠江投资将继续聘请余耀胜为珠江投资股份有限公司高级顾问，日后仍然为公司重大开发事项决策提供支持和帮助。”

徐晓军有过恒大、启迪协信的履历。58岁的余耀胜资历更老，他加入珠江投资之前曾任建筑设计院院长、城市建设委员会副主任、中国国家级开发区建设指挥部常务副总指挥。加盟珠江投资之前，余耀胜还曾在广州房企合景泰富任执行董事兼副总裁。

随着徐晓军和余耀胜的离职，珠江投资董事长、总裁的职务只能由实际控制人朱伟航一人挑起。33岁的朱伟航是朱孟依的次子，上有大哥朱一航、二姐朱桔榕。

朱桔榕现任合生创展（00754.HK）副主席，朱孟依为合生创展主席兼实际控制人，朱一航为合生创展第二大股东。由此来看，合生创展是朱孟依最主要的地产平台，珠江投资是留给次子朱伟航的主要资产。

2018年度，合生创展的营业收入为119.65亿元，珠江投资的营业收入为86.56亿元。

相比较于合生创展，未上市的珠江投资名气不足，但对于朱孟依家族来说，也是一个最重要的地产平台，与港股上市的合生创展形成“珠联璧合”之势。

现年60岁的朱孟依出生于广东梅州市丰顺县，早年以包工头起家，1992年与生意拍档在香港创办合生创展，后续又在内地创办“珠江系”，“内外资”配合搭建了一个庞大的地产帝国，早年比万科、恒大、碧桂园等规模要大的多。

1993年2月，拿到港商身份的朱孟依在广州注册成立珠江投资，主要以广州为大本营开始进行房地产业务开发。在当时香港发展如日中天的年代，享受港资的合生创展与在内地的珠江投资联手，成功合作开发“珠江系列”的项目多达20多个，销售面积超过600万平方米，一度成为当时地产行业范本。得益于早期合生创展的资源注入和带领，珠江投资在广州起步之时一度顺风顺水。但随着合生创展近些年发展的停滞不前、业绩颓靡及人事变动的频繁，珠江投资早已选择脱离“倚靠”。

2012年8月，珠江投资曾被传出“大规模裁员和退市”的消息，直到当时珠江投资发布官方声明表示，“实属于正常合理的人才流动”，才平息了这场风波。7年时间过去了，除广州之外，珠江投资已陆续进入北京、上海、深圳、西安、成都等十几个核心城市，在不断进入一线重点城市的同时，也在向二线城市进行战略布局。珠江投资也从单一的住宅地产延伸到商业地产、产业地产、教育产业及医疗产业等业务板块。截至2018年底，珠江集团总资产超3000亿元，累计开发了150余个项目，包括83个住宅项目、13个大型购物中心，15栋星级酒店，土地储备超过5700万平方米。

此次传言退休的余耀胜，早年毕业于合肥工业大学建筑工程系，拥有高级工程师、国家一级注册结构工程师资质，曾任建筑设计院院长、广州市委组织部副部长、中国国家级开发区建设指挥部常务副总指挥等职位，进入房地产行业是实属官员“下海”。“85后”的朱伟航，毕业于中山大学金融学专业。早在2008年，朱伟航便被父亲朱孟依“安排”进入珠江投资任职，历任过融资管理中心总监、华北地区公司副总经理、珠江投资总裁助理等多个职位，且基本上任职履历都在珠江投资。作为朱孟依家族控制的企业，珠江投资的人事变动其实并不“例外”。早前，合生创展在二姐朱桔榕任职之后，就已经伴随着多次的人事震荡，如薛虎、张懿等老臣的离任、区域高管的集体出走，无疑都使合生创展重创连连。不过，朱氏家族已有前车之鉴，看上去也并未有所顾虑。近几年来，还未有上市计划的珠江投资，避免以高额资金代价的招拍挂模式拿地，大多依靠与地方政府合作开发城市更新、产业园区等项目，旨在用较为低廉的价格获取土地资源。

特别是在产业园区方面的投入，公开数据显示，珠江投资在全国已建和规划在建的产业园区项目已超23个，包括北京青年创新产业园、上海珠江创意中心、广州珠江国际时尚中心等产业项目。2000年8月，珠江投资成立全资控股子公司——深圳市珠江投资发展有限公司（以下简称“深圳珠江投资”），作为深耕粤港澳湾区市场的“棋子”，深圳珠江投资已成功布局东莞、深圳、惠州等地，并成功开发东莞“珠江·骏景高尔夫花园”、深圳龙岗“珠江·旭景佳园”、惠州“珠江东岸”、“金海岸”等多个项目。

截至2018年底，珠江投资深圳土地储备面积18.3万平方米，储备建筑面积65.9万平方米。珠江投资官网显示，目前其在华南区域已布局多达20余个住宅地产项目，深圳有4个项目，其中深圳国际影视文化城项目此前为深圳华谊兄弟文化城，是珠江投资从华谊兄弟手中接过的大型文化产业综合体，至今开发进度缓慢。第三方统计机构的数据，珠江投资2018年全年销售额为316亿元，销售面积为163万平方米。而此前2016年、2017年销售额分别为101.2亿元、86.6亿元，资金回笼方面并不稳定。在建住宅项目和城市更新项目规模较大，未来珠江投资将面临长期资金和融资的需求，且债务负担重也使其面临着一定集中的还债压力。截至 2018 年底，珠江投资合并资产总额1612亿元，负债合计1208亿元，较年初增长15.42%，主要由于长期借款增加所致。其中负债以非流动负债为主，占比34.81%，为420.53亿元，较年初增长 18.29%。

此外，所有者权益合计 403.9 亿元，其中归属于母公司所有者权益 275.1 亿元。珠江投资2018年经营活动产生的现金流量净额仅为5.8亿元，现金及现金等价物净增加额为 37.8 亿元。珠江投资投资经营现金流不容乐观。从筹资活动看，2018年，珠江投资筹资活动现金流入270.5亿元，同比下降5.59%；筹资活动现金流出161.3亿元，同比下降36.35%，主要系偿还债务支付现金减少所致。这意味着，珠江投资投资活动现金净流出规模持续扩大，仍存在较强的融资需求。截止2019年6月30日，珠江投资上半年完成销售额120.4亿元，销售面积51.2万平方米，排名全国房企销售业绩排行榜107名。显然，珠江投资如今在频繁的人事变动，家族经营的模式之下，面临债务负担加重、负债规模增长的压力，而土地储备集中于一二线热点城市，且这些城市面临调控的持续，珠江投资未来在项目去化和现金流回笼并不乐观。