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卖掉102亿资产后,密集成立14家商管公司,新城控股开始收购了


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2019/11/29
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有江湖的地方就有进退,地产圈也不例外。

11月21日,京汉股份(000615.SZ)发布公告称,全资子公司京汉置业拟将其持有的简阳市京新房地产开发有限公司(简称简阳京新)51%的股权转让给成都市常鑫房地产开发有限公司(简称成都常鑫),转让额为1.97亿元。

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两天前,京汉置业的京城地块也遭遇了金主的“大撤退”。11月19日,北交所披露东方邦信置业拟出售北京京汉邦信置业49%股权,转让底价1247.64万元,其主要开发京汉石景山二管厂C1地块项目。工商资料显示,东方邦信正是中国四大AMC巨头之一的东方资产旗下的相关公司。

业内人士分析,京汉置业出售简阳京新51%股权,或许只是第一步,其“卖子求生”的戏码还将持续。

京汉置业转型与套现

2017年,京汉置业首进成都,通过竞拍获得简阳荣盛均益投资开发有限公司(简称荣盛均益)100%股权及简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司(简称嘉欣瑞恒)100%股权,并以此获得简阳三个地块开发权,收购总价12.7亿元。

当年9月,京汉置业与成都常鑫、四川省精华房地产开发有限公司、成都市兴唐房地产开发有限公司、四川省诚卓房地产开发有限公司共同签署《合作框架协议》,就简阳地块进行合作开发。

从协议内容来看,45亩地块由京汉置业和成都常鑫联合开发,分别持股51%,和49%,其后案名为“悦隽风华”,它也正是此次京汉置业出售的项目;另一项目48亩地块由京汉置业、成都常鑫和四川精华联合开发,分别持股39%、36%、25%,其后案名为“悦隽江山”。

公告显示,截止9月30日,简阳京新的资产总计15亿元,负债总计11.86亿元。同时,前9个月公司营业利润亏损2582万元,净利润亏损1935万元。

而在项目层面,悦隽风华有两次预售记录。第一次为2018年6月,推出942套住宅,基本售完;第二次为2019年4月,主要推出地下室及商业。据悉,悦隽风华的带装修销售均价约9800元/平米,位于简阳市雄州大道,未来项目拥有一定的规划红利。

为何京汉置业要全身而退,出售一个并表项目公司?京汉股份表示,本次交易有利于补充流动资金,符合公司战略转型方向,有助于公司聚焦新材料及绿色纤维转型业务。此外,后续仍会推进相关地产项目的出让。

从2015年借壳上市后,京汉股份就忙于转型,其愿景是“成为一家健康产业开发运营商”。然而,五年过去,转型之路却始终“路漫漫”。

京汉置业前三季度实现营收17.3亿元,同比微增7.14%,但净利润亏损-4263.77万元,同比暴跌829.98%。截止9月底,其资产负债率达78.38%,短期借款9.07亿元,一年内到期的非流动负债8.84亿元,货币资金仅12.84亿元,资金链紧张已成为不争事实。

筹钱路上,当回购和质押都渐成常态,京汉玩的套路也越来越多。

8月15日,京汉股份内部开始鼓励员工持股。公司实控人田汉倡议,在坚持自愿、合规的前提下,鼓励京汉股份及其全资子公司、控股子公司全体员工积极买入京汉股份。在规定时间内增持且持有的员工,二者承诺将兜底8%的年化收益。

紧接着五天后,京汉控股将其持有的上市公司5.99%的股份转让给海通证券的“纾困基金”,海通证券一跃成为其二股东。而今,京汉开始频频“卖子”套现。

新城控股从卖到买

此次,接盘者正是简阳京新的另一股东——新城控股(601155.SH)旗下的成都常鑫。

值得一提的是,新城控股近年来在四川拿地也十分踊跃积极,其在蜀的第一次亮相是2017年6月,通过收购方式取得成都市新都区一宗165.7亩商住地块。2018年以来,它也是成都开盘次数最多的房企之一。

在今年至暗时刻,新城控股曾频繁出售手上项目,据不完全统计,新城控股已经出售了102亿资产。数月之后,新城在成都市场,以收购的方式再次引起市场关注。

这次转让协议的签订,也是在争分夺秒中火速完成。11月21日,京汉置业的控股股东京汉股份召开董事会,通过了《关于出售子公司股权的议案》。随后,双方转让协议即在同一日签订。

值得注意的是,此次股权出售涉及金额较大的债务重组。虽然上述股权出售价1.971亿元,但京汉置业与简阳京新之间涉及股东借款与相互拆借,相互冲抵后仍欠1.657亿元,该欠款转让给成都常鑫并获得相应的等额款,最后冲抵后成都常鑫尚需支付3135.64万元。

对比京汉股份的资金链紧张,新城控股的现金流和短期财务情况已经改善。截至9月底,新城控股的货币资金为466.8亿元,短期借款仅有4.87亿元。

从连续卖掉102亿资产,到接盘买进京汉的四川项目,风雨中归来的新城控股,似乎也用行动证明自己在慢慢走出泥潭。

前10个月,新城控股累计实现合同销售额2223.73亿元,同比增长22.63%;累计销售面积1959.62万平方米,同比增长35.5%。如果按照这个增长态势,加上房企习惯在四季度集中推货,其完成2700亿元的销售目标属于大概率事件。

柏文喜认为,近期房企融资环境不断收紧,新城控股转向稳健经营而放缓拿地,是应对现金流压力和财务风险的正确举措。但这样一来,会在一定程度上影响其对于商业方面的投入。

“从大的形势来看,新城已经转让了不少住宅项目,其实也不排除会把一些商业项目尤其是运营相对不佳、现金回流没有回正的项目,做转让处理。”张波指出。


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(来源:百度 百家)


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