记 者丨张敏,张晓玲,林芯芯
编 辑丨徐旭,张伟贤,黎雨桐
房地产开发企业受疫情影响相对可控，但售楼处关闭，现金流不畅，一批房企也承受不住了。
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21世纪经济报道独家获悉，由于销售停滞造成资金流紧张，越来越多的房企开始对员工的薪资进行限制。西部某大型房企内部人士透露，该企业决定对高管层的薪水进行限制。按照要求，高管人员一季度的奖金将暂停发放，基本工资则下调2成。
前述消息源表示，这一通知于2月末下发。目前降薪的范围仅限于高管，普通员工暂不调整。
但他表示，由于一季度销售受到大幅影响，一线销售人员和策划人员的奖金肯定会大幅缩减。另外，公司在2月末才复工（春节放假时间达到一个月），很多普通员工的绩效都会下降，一季度的奖金必然会受到影响。
某福建房企相关人士也向21世纪经济报道证实，受疫情影响，公司主管级别以上人员的薪资在近期“有所调整”。但他并未透露具体的调整幅度和调整时限。
首个宣布降薪的地产公司出现！还有房企被曝无力支付工资
房地产是对现金流极度依赖的行业。其中，传统住宅开发商对销售现金流严重依赖，商业地产则更依赖运营现金流。新冠疫情爆发以来，房地产销售规模近乎腰斩，各大商场、购物中心的客流量和销售情况同样大幅下滑，这给开发商和运营商带来较大影响。
同时，由于国内融资环境仍然偏紧，今年1-2月，房企融资额度大幅缩减，进一步加剧了资金压力。
2月27日，凯德集团率先宣布，董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。此举措将在6个月之后或者疫情平稳后重新评估。
凯德也成为首个宣布降薪的房地产公司。凯德方面表示，随新型冠状病毒肺炎（COVID-19）疫情的爆发和持续，凯德的众多利益相关者和合作伙伴都深受影响，特别是在中国和新加坡，疫情的影响程度将取决于疫情会持续多长时间。
中小房企的情况更不乐观。近日，一家名为中迪禾邦的四川房企被曝无力支付2020年1月和2月的工资，要求员工主动离职，并延期领取工资。
四川房地产业人士向21世纪经济报道证实了这一消息，该企业的资金状况一直不甚乐观，去年就已开始优化人员。疫情暴发加剧了这一局面。据机构统计，去年中迪禾邦的销售规模不足150亿元，项目主要分布在四川、重庆。
疫情下，房企从业者薪水堪忧
房地产公司的工资结构由固定部分（基本工资）+浮动部分（绩效提成）构成，其中销售部门的浮动部分比例较大，职能部门则更依赖固定部分。去年以来，为激发员工效能，一些龙头房企带动了一轮薪资调整的热潮，调整方向为“低底薪，高绩效”。
有从业者指出，按照这一结构，疫情期间，即使不进行硬性降薪，房企从业者的绩效也会受到较大影响，从而影响到最终的薪水。
多个受访者指出，“降薪潮”实际上已经在房地产业蔓延开来，目前受影响的主要是一季度乃至上半年的奖金。如果公司的销售能在疫情后迅速恢复，不排除以其他形式补发工资的可能。但这种希望比较渺茫，相反，一些从业者认为，如果情况恶化，裁员现象可能会加剧。
代理公司的薪资待遇也受到了疫情影响。近日，中原地产东莞分公司员工被曝将签署声明，表示受疫情影响，公司业务几乎处于停滞状态，企业的生存面临巨大困难，员工主动放弃2020年2月全部工资。
中原地产并未在官方回应这一消息。但多位从业者认为，代理行业的工资主要来自于销售提成，在销售受影响的情况下，代理行业薪资下滑是必然结果。
另据了解，受疫情影响，不少代理公司都对薪资待遇做出调整，主要方式为在疫情期间对基本工资进行打折发放，或暂停发放。其中，中小代理公司的调整幅度要强于大型代理公司。
2月销售环比大降四成，房企四巨头排位骤变
2020年的房地产开局不利。开发商们期盼的像去年那样的“小阳春”，没有再来。
受疫情影响，大部分房企业绩表现不佳。
根据克而瑞数据，2月单月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降43.8%，同比降37.9%，创下近几年来单月销售最低纪录。
100家房企中，有23家单月同比降幅在20%至50%之间，近6成房企单月业绩同比降幅超过50%。
龙头碧桂园2月销售金额300亿元，同比减少49.2%，万科2月销售金额285.9亿元，同比减少33.8%。
但仍有一些房企实现了增长。比如恒大2月录得销售470亿元，同比增长11%，主要是靠前期留存，以及线上售楼、叠加折扣优惠来撬动业绩。
相较而言，龙头还是显出了规模的优势，2月过百亿的有七个。而其他排名10、20以后的房企，销售额大部分不足50亿，50强房企最低仅有12亿。
前两个月，百强房企总销售金额9007.2亿元，同比下降25.6%；合约销售额超过百亿的房企仅有22家，较去年同期的32家，减少了10家。
近几年来，房企销售排位的前10名、5名相对固定，而今年2月、前两月，这个格局发生了显著变化。
2月单月恒大以470亿超过碧桂园的300亿，跃居榜首。保利以212亿位列第四，而融创仅以119亿位列第七。
万科、中海、绿地表现相对稳健。分别以285亿、145亿、120亿位列三、五、六名。
前两月，恒大也以875亿位列冠军，万科紧随其后，销售835亿元，碧桂园以765亿元位列第三。
据统计，目前百强房企中已有92家发起线上卖房，但中原地产指出，这只能算是“热身运动”，主要为了抢夺客源，增加用户粘性，对于真正的签约回款意义并不大。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，此次疫情至少对一季度的销售造成较大的影响，房企仍需做好3月销售持续下滑的准备。
从往年数据来看，1、2月占全年商品房销售的比重约在8%左右，3月也占到近9%。丁祖昱预计2020年全年，房企销售总额可能会在2019年16万亿的基础上，有5%-10%左右的下调。
58安居客房产研究院分院院长张波也认为，在疫情影响下，全年商品房销售金额的下滑几乎不可避免。
多地出手缓解房企压力
销售的停滞和下滑，只是对房企影响的第一环。
对房企来说，销售是其最大的资金来源，而工程款、土地款、员工工资、供应商欠款、债务、银行融资利息等支出都要一一支付，若没有销售回款，短期内面临的现金流压力较大，尤其是前期资金链崩得比较紧的开发商。
此外，房企不能按时开工或者竣工，势必会影响后期的交付。一般来说，开发商和购房者签订的交付时间是1-2年左右。
不过平安证券指出，一季度是建筑行业的传统淡季，考虑后期旺季赶工，疫情对全年影响较小；且本次疫情属不可抗力，延期交付有一定合理性。
针对房企的困境，地方政府首先出手了。据中原统计，2月已有超过60城市发布了75次不同程度的房地产调控，主要是减缓土地出让金交付、预售资金的监管政策放开，以缓解房企资金压力。
需求的刺激也在酝酿中。“对于一个年销售额16万亿的行业，销售回款断崖式下跌后，不刺激需求，任何政策都毫无意义。”中原地产首席分析师张大伟说。
张大伟预测，从市场稳定的角度，地方政府在不违反“房住不炒”的原则下，3月份会继续出台一些稳定真实自住的刚需与改善政策，避免出现部分房企资金链断裂的可能性。
中信证券(600030,股吧)分析师陈聪认为，影响销售的除了需求侧，还有供给侧因素。他预计三月下旬起房企的可售货值将十分充裕。“庞大的跨年存量可售资源，较2019年初普遍上升；同时，一些地方公开降低预售门槛，另一些地方事实上加快预售证审批。”
克而瑞乐观预计，房地产市场在二季度有望恢复正常的销售节奏。短期市场供应量将快速回升，一季度积压的购房需求也得以释放，或将迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量将明显回升，迎来小阳春。
不过克而瑞也提醒，如果疫情持续到二季度，势必会对企业资金链造成巨大压力，特别是高杠杆的企业，管理成本、利息费用的高额支出叠加上半年的债务到期，将面临更大的经营甚至生存压力。
对于房企而言，张波认为，当下要更重视线上卖房，除了获客锁客力度的提升，对一些前期已线下实地看过房的老用户，要加快线上交易的推进过程。此外，还要充分利用好各地对企业的政策性支持，例如部分地区对于预售政策的放松，对于拿地资金付款条件的放松等，结合自身情况，做好土地储备，调整销售节奏。
他表示，房企在关注整体负债水平的同时，更应关注现金流充裕度，平衡好规模化和负债水平之间的关系，以保障安全度过疫情影响期，适当可调整自身的阶段性销售目标。
(来源：21世纪经济报道)
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