贝壳找房去年交易额破2.1万亿元，估值或超200亿美元启动赴美IPO

美国时间7月24日，贝壳找房（以下简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，股票代码为“BEKE”。据悉，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳IPO的联席主承销商。而此次上市的主体，除贝壳找房外，还包括链家、德佑。

“上市之后融资能力得到强化，有助于实现业务扩张，降低平台运营成本，利于导入各类资源，发展空间很大。”房地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，但从长远来看，仍要注意盈利问题。

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2019年房产交易额破2.1万亿元

众所周知，贝壳找房脱胎于链家网，成立于2018年4月，定位是技术驱动的“新居住”服务平台。招股书数据显示，目前贝壳找房进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

据最新统计数据，在国内各类可以对比的平台中，贝壳找房的GTV（GrossTransactionVolume，交易金额）已经位居第二位，仅次于淘宝，而高于拼多多、美团、京东、携程等互联网平台。以2019年GTV来衡量，一个贝壳找房=1.01个京东=2.11个拼多多=3.13个美团。招股书显示，2018年贝壳GTV实现11531亿元，2019年则突破20000亿大关，提高至21280亿元，同比增长84.5%，一年时间增长近万亿元。

根据CIC灼识咨询的报告，就GTV以及2019年二手房和新房销售以及房屋租赁的交易数量而言，中国拥有全球最大的住房市场。该机构指出，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元增长到19.1万亿元，经纪服务的普及率将从2019年的47.1%增长到62.2%。

有业内人士称，这或许就是贝壳找房创始人左晖不惜平衡各家投资者，将链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房，开启平台化运营的初衷。重要的是，在房地产行业由增量市场转向存量时代的交轨之际，这个赛道还未看到天花板，其平台模式的价值红利将随着市场走势而释放。

估值达到200亿美元？

链家的大本营在北京，这是全国存量房交易最大的城市之一，也是全国调控政策最严厉的城市，每一次行业巨变前的波动，链家都是较为敏感的。而深处互联网和房地产最可能发生深度关系的居住服务领域，左晖巧妙地将资产运营模式较重的链家地产装进了带有互联网属性的轻资产平台贝壳找房，但这一过程颇为不易。

从2015年开始，链家通过一系列并购完成规模扩张，其区域布局也从北京扩展到多个核心一、二线城市。2018年，链家启用旗下房产经纪品牌“德佑”开展特许经营业务。同时，链家在金融、装修等业务上也早有布局，其长租公寓品牌自如则已独立发展。

2016年和2017年，链家先后完成B轮和C轮融资，其中B轮融资的规模为60亿元。2019年3月，贝壳找房启动D轮融资。此轮融资过后，贝壳找房的估值超过百亿美元。2019年7月，贝壳找房完成超12亿美元的D轮融资，今年3月，软银、高瓴、腾讯、红杉等资本大佬再次加持。此时，有业内人士称，贝壳找房估值或超过200亿美元。

而在这一系列资本运作过程中，贝壳找房完成了上市架构的搭建。与不少科技公司的上市路径类似，贝壳是以VIE的架构登陆美股的。2018年7月，贝壳在开曼群岛成立了贝壳控股作为控股公司，此后又成立了一系列中介控股实体对国内的业务实体进行掌控。

根据招股书显示，IPO前，贝壳找房管理层享有控制权，左晖个人持有贝壳找房28.9%股份，首席执行官彭永东持股比例为3.6%；执行董事单一刚持股比例为1.6%；执行董事兼联席首席运营官徐万刚持股比例为1.8%。在机构投资者方面，腾讯为其第二大股东，持股比例12.3%，D+轮融资领投方软银旗下SVFIIShellSubco（Singapore）Pte.Ltd.持股为10.2%，高瓴资本持股为5.3%，贝壳找房董事、华兴资本首席执行官包凡持股比例为3.8%。

收入主要来自佣金

市场空间巨大，投资者认可，上市之梦则要靠业绩来支撑了。

据招股书显示，2017年到2019年，贝壳营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。今年上半年，贝壳的营业收入为268亿元。贝壳找房的收入来自三部分：存量房交易、新房交易以及新兴业务。存量房交易业务占比最大。2019年一季度，这一业务占总营收的70%以上。

据招股书显示，贝壳找房收入主要来自住房交易服务的佣金，其中，2019年二手房交易和新房交易收入分别为246亿元和202亿元。

从当前收入模式来看，主要还是靠佣金收入，其中链家贡献较大，其在二手房交易和新房代理规模庞大。”上述业内人士称，“但从长远来看，贝壳找房作为居住服务平台，可能会提高增值服务的收入，毕竟平台上的门店迅猛增长。”

“当90%以上的店面可以迈过温饱线时，平台上为入驻的中介机构收取的平台服务费，通过提供交易关闭服务、现场认证、中介招募及训练等增值服务收取的增值服务费占比就会提升。”上述人士进一步称，届时随着平台规模扩大，前期投入的人力成本和数字化投入导致的亏损状态就有望改善，规模效应凸显后，平台就有望实现盈利了。