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红星美凯龙40亿元出售红星地产70%股权。车建新与王健林,踏入同一条河流


  《职业经理人周刊》   猎头班长v微博   微信:AirPnP   2021/7/26
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交易落定,车建新卖掉了“命根子”的控制权。

7月18日,远洋集团发布公告,远洋集团及其关联合作方拟以40亿元获取红星启发合计70%的股权。交易标的仅指向红星企发下属的红星地产板块。

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此桩交易将缓解红星系的流动性危机。近年来,红星系在多元化扩张之下,债台高筑,疫情加剧了困境,资金链紧绷。

红星系的实控人车建新,一度喜欢在采访中直接或间接谈到同行王健林。2018年,王健林刚刚从“买买买”转向“卖卖卖”,车建新在采访中意有所指:“他们很多人把钱投到海外去,然后让企业负债几千亿上万亿,我觉得肯定是有风险的。”“我要是负债一万亿,肯定睡觉都睡不着”。

不过,三年后,红星系也因多元化爆发了债务危局,车建新最终和王健林一样,割肉求生,走向“轻资产、重运营、降杠杆”之路。

隐形地主

从常州走出来的木匠车建新,不仅是全球最大的家居Mall运营商,还是A股最大的地主之一。

早在1998年,车建新就开始自己买地、自建部分商场。早年他曾说过:“买地是做企业绝对的命根子。”

他炒地皮颇有心得:“我(的家居Mall)在三四线城市就是做轻资产,一二线城市做重资产。因为三四线的投资回报率要低一点,一二线的投资回报率高。”

2015年,“红星美凯龙家居”在港股上市,盈利能力“亮瞎眼”:当年营收87.6亿元,净利润41.0亿元,净利率46.8%。其中,公允价值收益达到了23.8亿元,贡献了过半的净利润。

如果减去这部分收入,当年红星美凯龙家居的净利率降至19.6%。所谓公允价值收益,即红星美凯龙手里的地皮涨价了,尽管没有出售,但涨价部分也计入营收中。

不仅家居主业靠物业增殖赚得盆满钵满,车建新还拥有独立于红星美凯龙家居之外的地产公司。2009年,“红星地产”成立,从事地产开发、商业投资开发运营与商业资产管理输出。

2017年,车建新高调宣布:红星地产向千亿销售目标迈进。随后,在地产业逐渐转凉的氛围中,红星地产逆势扩张。据易居克而瑞统计,2020年,红星地产全口径销售额为614亿元,权益销售额为438亿元,排名第63位。

如今,车老板多年来圈下的优质地皮,为远洋做了嫁衣。

目前,红星地产待售货值接近千亿,其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市;从业态分布来看,可售型住宅产品比重高达80%,且多为面向刚需和刚改的高效项目,可实现快速去化。

红星地产还拥有21个商业项目,其中位于一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上。目前,商业项目有3个处于开业状态,预计今明两年新增开业数量约十余个。

多元化版图

多年高速扩张、多元布局之后,红星系债务高企。

红星美凯龙家居则不断转型,2012年开始探索电商之路,2016年开启O2O战略,三年后正式推出“1001战略”,即在实体商场拓展到1000家的基础上,打造1个互联网平台,线上线下一体化。

围绕家居主业,红星系的触角向上下游不断延申,在住建集采、家居物流、装修,乃至

融资租赁、供应链金融方面皆设有子公司,想赚整条产业链的钱。

在房产领域,红星系的版图横跨住宅地产、商业地产、房产经纪等领域。2019年,车建新进军房屋中介,成立美凯龙爱家中介,宣称要用5年时间,做到二手房行业第二名。

红星系进入的领域,皆是巨头林立。在红海厮杀,需要不停烧钱。此外,车建新还有一颗做VC的心。

公开资料显示,截至2019年末,红星美凯龙投资的公司94家,实现盈利的有45家,亏损的有37家,其余12家盈亏不详。在投资领域方面,五花八门,除了家居建材,还涵盖了社区媒体、自动驾驶、生鲜平台、美妆经销、英语培训、户外运动装备等。

流动性危机

截至2020年9月末,红星美凯龙控股集团的债务总额达1860.8亿元,有息负债为 909.80 亿元;一年内到期的非流动负债高达124.98亿,短期借款36.64亿,而其账上货币资金仅62.2亿元,短期内存在近百亿资金缺口。

同时,疫情之下,红星系的“现金奶牛”红星美凯龙家居也遭遇利润腰斩。

2020年年报显示,红星美凯龙家居实现营业收入142.36亿元,同比下降13.56%;归母净利润17.31亿元,同比下降61.37%;扣非后归母净利润11.62亿元,同比下降55.53%。

为了应对债务到期压力,红星系今年募资动作频频:发新债,再融资,甚至抛售股权和资产,意图快速回笼资金。

3月1日,红星美凯龙家居37亿元的股票定增方案获得证监会的审核通过,这是其自2018年A股上市以来首次进行股权再融资。9天后,红星美凯龙控股又发行了一笔公司债,募集30亿元。

直到3月29日,远洋资本战略入股红星企发获得18%股权,股权转让对价为10.3亿元,而4月到期的“16红星02”刚好需要偿还10亿元。

6月,红星家居物流又将7家物流子公司全部股权及借款债权转让给了远洋资本,交易对价约23.12亿元。

最终,车建新未能保住红星地产的控制权。

太阳底下无新事,因多元化扩张倒下的公司不胜枚举。或许,当认为自己什么都能干、什么都可以干时,就已埋下隐患。

(来源:21cbh)


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