2011中国地产领袖论坛，将延续辉煌，秉承“为企业谋策略、为行业谋发展”的宗旨，以“突破创新、转型发展、变局下的中国地产新契机”为主题，反思中国地产发展之路，启迪中国地产新思维，以新锐前瞻的思想碰撞，共同论断中国地产未来发展之势，为企业领袖开拓视野，决策企业未来可持续发展之道，提供战略性、方向性的引导与启发。
8月26-28日，由中国地产领袖论坛理事会、中国商业地产协会、中国房地产品牌企业联合会共同发起创办的中国地产领袖论坛将在北京隆重召开。组委会将聚合500余位房地产行业精英揭开论坛大幕，参会企业不仅囊括协会广大会员单位，更面向全行业开放，涵盖开发商、设计公司、营销顾问、广告机构、基金投行等，已逐渐发展成为中国地产界一大盛事。
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时间：2011年8月27日
地点：京西宾馆
以下为现场实录
【主持人】尊敬的程路主席，尊敬的王治国主席，各位来宾，亲爱的朋友们，上午好！
金秋送爽，丹桂飘香。初秋的北京天高云阔，气候宜人，经过几个月的紧张筹备，在业界领导的大力支持和广大企业的热切期盼中，我们迎来了2011（第四届）中国建筑百强企业峰会暨中国地产领袖论坛的盛大开幕。
我是今天大会的主持人柴琳琳。首先请允许我代表大会组委会向出席本次会议的各位领导、各位嘉宾表示诚挚的感谢；向一直以来关心支持本活动的有关单位、新闻媒体致以深深的谢意；向到会的各位企业代表表示热烈的欢迎！也向精心筹备本次盛会的所有工作人员致以最崇高的敬意！
出席今天会议开幕仪式的领导嘉宾有：
全国政协委员、全国工商联九届副主席、中国西部研究与发展促进会理事长、中国商业地产协会会长、经济专家 程路主席，掌声欢迎；
全国工商联八届副主席、高级工程师、中国建筑业企业联合会会长 王治国主席，掌声欢迎；
中国发展战略学研究会副理事长、中国房地产品牌企业联合会副会长 管益忻教授，掌声欢迎；
住建部中国房地产研究会副会长、中国商业地产协会副会长、著名房地产专家 顾云长会长，掌声欢迎；
中国建筑学会顾问、中国建筑设计研究院顾问、总工程师 叶耀教授，掌声欢迎；
清华大学教授、中国土木工程学会计算机应用分会理事 马智亮教授，掌声欢迎；
香港地产学会秘书长、原香港政府房屋署房屋主任、上海金茂大厦首任总经理、资深地产专家冯仕勋先生，掌声欢迎；
普华科技北京分公司常务副总经理，著名项目管理师、中建联专家委员会何晟贇先生，掌声欢迎。
需要特别向各位介绍的是周干峙部长，由于他凌晨三点钟才赶回北京，所以到今天下午一点半才能参加专家论坛，与各位代表见面。他是住建部原副部长两院院士、住建部特邀顾问，清华大学教授、博士生导师、建筑学和城市规划专家。
何成旗先生，全国工程建设企业管理现代化成果评审委员会委员、专家评审组副组长、攀成德企业管理顾问有限公司专家顾问、原中国建筑某局企业管理部总经理、副总经济师、中国建筑总公司高级经济师。
让我们再一次以热烈的掌声感谢各位领导和专家们对本次活动的支持。出席大会的企业还有中国水利水电建设集团公司、中国中原对外工程有限公司、上海外经集团控股有限公司、泛华建设集团有限公司、北京城建五市政工程有限公司、天津城市基础设施建设投资集团有限公司、浙江华冶矿建集团有限公司、四川鸿业设计集团有限公司、四川二滩建设咨询有限公司、宏达股份、斯米加集团美加置业、福佳集团、山东宏程（投资）集团、中交地产集团、四川川南大市场有限公司、江西华安投资有限公司、广东新天鸿物业发展有限公司、上海瑞锦房地产开发有限公司、成都世纪城新国际会展中心有限公司等企业，因为时间关系，在此不一一表述。
另外，出席今天会议的媒体有：搜狐网、搜 房网、新 浪网、中国建设报等媒体。
下面有请全国政协委员、全国工商联九届副主席、中国商业地产协会会长程路主席为本次活动致辞。
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| 全国政协委员、全国工商联九届副主席程路 |
【程路】各位朋友，桑拿天的结束，炎热的气候在北京可以喘息一下了，但不知道紧绷的正在进行非常严厉的宏观调控，我们国家的经济形势和世界形势会不会松动。房地产业是中国经济的支柱，是一个非常重要的产业，它为国民经济的发展，总的链条上提供了多方面的支持。特别是为了和谐社会的建设，为了容纳农村转移的人口，做出了很多的贡献，也是当前宏观调控一个重要的战场。
房地产业的发展离不开资金，离不开货币政策的支持。这一轮房地产的调控已经将近2年了，从今年年初新国5条被业界称为史上最严厉的宏观调控开始也已经半年多了。这样一个调控现在进展的怎么样，下一步发展的趋势，对于资金的需求会怎么样，宏观政策，特别是宏观货币政策都是大家比较关心的一个重要问题。我们国家现在宏观调控遇到两个问题，一是要保发展，二是要控通胀。因为通胀现在很严重，从去年11月份开始，进入4.9的高位之后一直没有掉下去，一直到了五点几，到了六点几。通胀是居高不下。通胀跟货币的流动性有关系，流动性还是多。
这一轮宏观调控从上半年开始就把相对宽松的货币政策改为稳健的货币政策，在这轮调控中，很多企业，特别是民营企业，也包括房地产业，遇到了货币紧缩的问题。有的人就认为现在中国的货币政策过紧了，应该收缩。当然从去年上半年开始，对于货币的调控已经12次进行了存款准备金率的调整，5次上调汇率，但仍然没有解决问题。从去年到今年，央行收紧了货币有4万亿之多。央行收紧了各个商业银行的货币4万亿，4万亿是非常大的数，相当于我们国家宽松货币政策2008年应对世界金融危机所填补的4万亿的天量资金。尽管收紧了4万亿的资金，市场仍然是流动性很多，增长很快，上半年仍然是9.6%的增长。如果没有4万亿的收紧，中国的宏观政策，中国的流动性，中国的货币泛滥还不知道怎么样。
下一步中国的货币政策会怎么样呢？现在大家都感到比较吃紧，房地产的宏观调控会向何处去。有的分析者说，温家宝总理表示过要在他的任内把房地产的价格控制在一个合理的水平。温总理的任期还有不到2年，还有1年半，北京明年3月份的“两会”是他最后一次以国务院总理的身份发表市政演讲，举行记者招待会。所以，在明年“两会”之前房地产的调控总是要有一个象样的交代，房地产价格要稳定在一个水平上。而且在今后的1年，就在下一届，在后年新的总理出来之前价格要稳定。这跟货币政策是息息相关的。
我们的货币政策还跟整个世界的金融形势有关系。大家都知道，最近世界的货币政策，世界的金融形势是特别不容乐观的。美国经济乏力，欧债危机又进一步上升。美国第一次把国家信用评级下降了一级，由3A降到2A+，但是美国还过不去，由于债务的问题、赤字的问题，钱不够花。美国总统和法国总统前天突访北京，就是协调在美国经济下滑，欧洲债务驱紧的情况下，在世界经济一片哀鸿的情况下，中国能不能像2008年、2009年那样再度出手来援救世界经济，来做世界经济走出低谷的引擎。
美国央行行长会议的举行，美国美联储的主席波南克会不会宣布美国新一轮的货币宽松政策，就是所谓的QE3，大家都等着，因为美国太缺钱了。昨天波南克没有宣布实行QE3，所以股市有了大幅度的反应。但波南克又暗示8月20号重新讨论美国的货币政策，这就埋下了一个伏笔，实际一个月之后还会很有可能推行量化货币政策，所以美国股市是先抑后涨。他推出量化宽松政策，本意是刺激美国经济的增长。美国房地产疲软，国民的购买力软弱，实体经济也不行，就业岗位基本为零。所以没有办法，还是要靠货币资金来维持局面。要是推出这个货币政策，这些钱原本要在美国国内刺激经济，但是不会，它要流向世界新兴经济体，会推高我们的货币，推高我们的物价。
很多人说我们为什么要持有美国这么多国债，养活着美国这些懒汉，我们为什么要恩赐美国。事实上并不存在恩赐美国的问题，这是我们的货币政策，我们的经济结构决定了我们不得不买。美国债券对我们来讲是相对最安全、最可靠的，没办法买别的，只能买他的。我们买了韩币、日元，结果推高了韩币和日元的升高和物价的攀高，两国政府对我们有意见。中国人民币的升值是刚性的，我们的外汇存有率是3.1万亿美金。专家测算，到“十二五”规划末期，就是2015年，中国持有的美债会达到3万亿美金。那时我们的外汇恐怕得达到6、7万亿美金。中国持有美债3万亿美金外汇，人民币升值要升到什么份上，所以人民币升值是必然的，中国的货币走出去也是必然的，中国货币国际化也是必然的。人民币至少在“十二五”期间会是非常刚性的升值，非常坚挺的货币，做决策的时候要算一算，人民币是非常好花的。跟外国做结算，千万不要用美元，要用人民币，现在很多国家都是用人民币做结算的。
下一步的货币政策我觉得是驱紧，而且货币当局应该适时的不是把保增长跟控通胀调控起来，但一定要把控通胀放在首位。所以，现在我就不明白，在通胀这么严重的情况下，央行为什么还不加息。只要有通胀，加息就是一个铁的规律，世界上任何国家都是这样。欧洲就不加，CPI刚刚到了2%，咬着牙前段时间加息了一次，我们不加息，我就不明白。不加息还有很多别的问题，有很多考虑，但是必须要把控通胀放在首位。发展和通胀不能对立起来，但通胀绝对不可忽视，通胀一旦上去之后，再把它收回来就非常难了。而且我们的通胀，我们的CPI现在这样高起，也绝对不能推到猪身上，跟猪有关系，但关系不是很大，是综合因素决定的。
当然了，我们的经济形势不是严肃的不得了，还是可以的。这一轮如果世界经济二次探底的话，中国会不会出来救市，肯定会，但绝对不会像2008年那么救，就是发钱，注入4万亿的量化宽松政策，2009年信贷资金投了9.58万亿。一共是14到15万亿的资金，到现在资金泛滥，地方投资平台泛滥，没办法发展。地方平台上了那么多项目，现在正是这些项目需要继续注入资金的时候，但没有钱了。地方政府就要挟中央政府，管不管，这个项目你要管我们就取经济效益，要不管我们就把烂摊子推给中央政府。所以，地方融资平台是非常危险的，已经到了10万亿，包括在座盖楼盖房子的，今年、明年到期了要4.5万亿，要还的。地方政府能不能还得起，如果还不起，如果就会出现坏帐。银行出现坏帐那就是开动印钞机印钞票，印钞票那就是通胀，这是毫无疑问的。但我觉得中国的宏观经济形势还是可控的，至少跟2008年不一样了，当时我们对外经济的依赖特别严重，经济发展三架马车，主要是外贸、投资和内需，当时主要是外贸，数量特别之大。现在这3年我们在调整结构，有所变化，没有这么严重了。同时，产业的转移，产业的结构调整也有所收获。
国家出台了最严厉的房地产调控政策和限购政策，但房地产的多项指标仍然是很坚挺的。这说明还是有实力的，房地产业仍然作为中流支柱挺住了。尽管房地产的泡沫是不容忽视的，房地产还是有序可控的。这表明我们的金融政策在宏观调控的这两年也是在逐渐转变增长方式，我们看到了一线曙光。下一步对我们来讲，经济的发展和房地产业仍然是非常乐观的。可以选择一些投资方向，包括国内一些投资亮点，包括走出去。比如利比亚，我觉得我们的事情做得非常之糟，今年年初大量撤销，撤出来怎么样，有没有后路，3万多人在那里从事建设，75家企业在那里投资，50多个项目，188亿美金。这不就打水漂了吗？想到重建问题了吗？就考虑了那一步。现在利比亚的形势已经基本尘埃落定了，不是在抓卡扎菲吗？也是指日可待的事情，多国都在想分一杯羹。中欧会议的时候，各国总统都来了，卡扎菲却不来，副总理也不来，外交部长也不来，来了外交部副部长搪塞我们，我们还理他干什么。现在利比亚重建需要1000亿美金，提醒各位有能力走出去的要考虑到这个商机。1000亿美金的重建，欧盟和美国都没有这个能力，利比亚他们没有资金，没有技术，也没有劳力，中国是最有资格参与重建的。桥梁、道路、设施我们有资金、有技术、有劳力。1000亿美金是个非常大的蛋糕，我们应该考虑。当然不仅仅是利比亚。
国内西部下一步将会是抗通胀宏观调控的一个主战场。因为改革开放30年来，西部的经济增长第一次超过了东部和沿海地区，经济出现困难的时候，或者发展缓慢滞胀的时候，西部是重要的一击。国家政府提倡保障房和廉租房建设，也会是一个经济发展的亮点。所以，我觉得房地产企业家在宏观调控的关键时期，应该认清国际国内的形势，认清我们国家货币政策和宏观调控的政策，从而寻找自己正确的出手方略，促进国家经济形势宏观调控的发展，促进本企业的发展生存，甚至再上一个新台阶。
这次论坛是第四届了，本次都非常成功，会议组织者也请了大量的专家、学者和官员，跟大家一起讨论宏观经济和微观经济发展中遇到的问题。预祝大家在互动和交流中有所收获和体会，再次预祝论坛成功，谢谢各位！
【主持人】再次感谢程主席的精彩演讲。建筑房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，在当前经济稳步发展的过程当中扮演了重要的角色。尤其是近几年来，随着城市化建设进程的加快和国家对基础设施建设投资力度的加大，建设房地产业保持了快速的发展，为更多的企业创造了发展的机遇，涌现出了一大批综合实力强、成长竞争力强、社会信用度好的优秀企业、优秀项目和杰出贡献人物，他们引领了行业的发展，成为本行企业学习的榜样。
接下来我们进行2011中国建筑百强之星暨领袖地产优秀企业的颁奖仪式。本次评选活动本着客观公正自愿的原则，根据企业提供的企业数据和项目资料，参考国家统计部门和有关机构公布的行业数据进行综合评价，最终产生了2011中国建筑百强之星和2011领袖地产优秀企业及优秀项目获选名单，下面我们大家一起见证获选企业的荣耀，请到会的领导嘉宾为获选企业颁奖。
优秀的企业家是时代的骄子、行业的楷模。
颁奖仪式
首先我们颁发的是2011中国建筑百强之星优秀人物奖，请获选企业代表，按照顺序依次上台领奖：
A01、中国水利水电建设集团公司总经理、党委副书记范集湘同志，荣获2011中国建筑百强之星——海外工程建设杰出贡献企业家，请代表上台领奖。
A02、中国中原对外工程有限公司总经理毛晓明同志，荣获2011中国建筑百强之星——海外工程建筑杰出贡献企业，请代表上台领奖。
A03、上海外经集团控股有限公司总裁童继生同志，荣获2011中国建筑百强之星——海外工程建设杰出贡献企业家，请上台领奖。
A04、泛华建设集团有限公司副总裁靳宪军同志，荣获2011中国建筑百强之星——海外工程建设杰出贡献企业家，请上台领奖。
A05、北京城建五市政工程有限公司董事长刘进贵同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A06、天津城市基础设施建设投资集团有限公司董事长王周喜同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A07、四川二滩建设咨询有限公司总经理、党委书记陈凭同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A08、浙江华冶矿建集团有限公司董事长苏为佳同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A09、四川鸿业建设集团有限公司董事长李玉同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A10、浙江荣盛建设发展有限公司总裁潘云峰同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A11、北京高辉利豪装饰设计工程有限公司总经理林青植同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A12、四川二滩建设咨询有限公司副总经理、党委副书记张军同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
A13、淮北矿业（集团）工程建设有限责任公司董事长张正新同志，荣获2011中国建筑百强之星——杰出贡献企业家，请上台领奖。
有请王治国主席为以上获奖代表颁奖，再次感谢企业家，感谢王主席为代表颁奖。
接下来我们颁发的是2011中国建筑百强之星优秀企业项目经理人和优秀监理工程师奖项，请获奖代表按照顺序依次上台领奖，第一轮上台领奖的是：
B01、江阴南方建设集团有限公司董事长、总经理徐士官同志；
B02、江西顶峰园林建设有限公司董事长、总经理张少峰同志；
B03、四川鸿业祭坛有限公司贲玉虎同志；
B04、安徽科创工程项目管理有限公司陆路同志；
B05、上海德持建设工程有限公司总经理张许林同志；
B06、北京威海建筑工程有限公司总经理郭佳威同志；
B07、北京磐石建设监理有限责任公司陈虹同志；
B08、六安市建工建设监理有限公司何浩同志；
B09、四川鸿业建设集团有限公司王平勋同志；
B10、安徽科创工程项目管理有限公司束永才同志。
有请程路主席为以上获奖代表颁奖。请程路主席与获奖代表合影，再次恭喜获奖代表。
获得2011中国建筑百强之星优秀企业项目经理人和优秀监理工程师奖项，第二轮上台领奖的代表是：
C01、西安煤炭建设监理中心中心主任张晓宏同志；
C02、淮北矿业集团工程建设有限责任公司总经理邵东亚同志；
C03、北京城建中南土木工程集团有限公司董事长李兴正同志；
C04、广东省建工设计公司总经理谭英韬同志；
C05、安徽科创工程项目管理有限公司罗照伦同志；
C06、四川鸿业建设集团有限公司冯旭同志；
C07、江西顶峰园林建设有限公司高松槐同志；
C08、北京城建五市政工程有限公司曹大力同志；
C09、四川鸿业建设集团有限公司陈建康同志；
C10、太原市市政工程总公司周荣同志；
C11、安徽科创工程项目管理有限公司姚云龙同志。
下面有请王治国主席为获奖的企业家代表颁奖。感谢获奖代表为企业运营和项目管理中所做出的突出表现，请王主席与获奖代表合影。
接下来我们继续颁发人物奖，我们要颁发的是2011中国领袖地产优秀人物奖，在当前房地产行业严峻的市场形势下，他们带领各自的企业取得不俗的成绩，请获选代表依次上台领奖：
D01、徐州欧蓓莎置业有限公司执行董事、总裁卢晓斌先生，荣获十大商业地产风云人物；
D02、徐州欧蓓莎置业有限公司副总裁杨林先生；
D03、广东新天鸿物业发展有限公司常务副总经理夏小虎先生；
D04、江西华安投资有限公司总经理邓安民先生；
D05、青岛烨隆房产经纪有限公司董事长钟诚富先生；
D06、深圳市隆塬房地产经纪有限公司董事长王海雄先生；
D07、成都恒瑞行房地产顾问有限公司董事长王桂森先生；
D08、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司总经理傅先君先生。
有请顾云昌会长为以上获奖代表颁奖。请顾会长与获奖代表合影。谢谢顾会长。
接下来我们颁发2011中国建筑百强之星优秀工程项目奖，以下获选项目从工程设计到施工，均严格按照相关标准要求，并且得到工程验收部门的高度评价。在当地相关部门获得多项荣誉。现在我们对这些优秀项目给予再次的肯定，请获选项目的施工单位代表依次上台领奖：
E01、安徽科创工程项目管理有限公司承建的“合肥当代技术学校二期工程”项目，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
E02、上海嘉展建筑装潢工程有限公司承建的“中海紫御豪庭”项目，荣获2011中国建筑百强之星——绿色低碳示范项目奖；
E03、江西顶峰园林建设有限公司承建的“鄱阳湖国家湿地公园生态旅游码头（综合服务区）工程”，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
E04、太原市市政工程总公司承建的“太原市和平北路改造工程”，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
E05、北京高辉利豪装饰设计工程有限公司承建的“北京怡合科技环保建筑展示中心”项目，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
E06、安徽工程项目管理有限公司承建的“歙县经济技术开发区滨江路西段及防洪堤工程”，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖。
有请叶耀先教授为以上获奖项目的代表颁奖。
接下来我们要颁发的是2011中国领袖地产优秀项目奖，有请获选项目的企业代表，依次上台领奖：
F01、福佳有限公司开发的“福佳新城”项目，荣获2011中国领袖地产——十大最佳人居环境典范楼盘；
F02、宜昌弘洋投资有限公司开发的“香山 福久源”项目，荣获2011中国领袖地产——十大最佳人居环境典范楼盘；
F03、山东宏程（投资）集团开发的“宏程 家天下城市广场”项目，荣获2011中国领袖地产——十大最佳城市综合商业体；
F04、中交阳明（资阳）置业有限公司开发的“中交锦湾”项目，荣获2011中国领袖地产——最具区域经济推动力商业地产项目；
F05、四川川南大市场有限公司开发的“中国（泸州）西南商贸城”项目，荣获2011中国领袖地产——最具区域经济推动力商业地产项目；
F06、上海瑞锦房地产开发有限公司开发的“方舟商业广场”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值商业地产项目；
F07、江西华安投资有限公司开发的“信华 观澜盛世”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值楼盘；
F08、成都世纪新城国际会展中心有限公司开发的“新世纪环球中心”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值商业地产项目；
F09、广东新天鸿物业发展有限公司开发的“华南国际金融中心”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值商业地产项目；
F10、安徽科创工程项目管理有限公司承建的“合肥市滨湖新区塘西河公园（徽州大道——包河大道）绿化工程”，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖。
下面有请管益忻会长为以上企业颁奖。
接下来让我们继续颁发项目2011中国领袖地产优秀项目奖：
F11、重庆恒诺赛鑫投资有限公司开发的“鉴山国际”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值旅游地产项目；
F12、徐州欧蓓莎置业有限公司开发的“欧蓓莎国际商城”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值商业地产项目；
F13、四川川南大市场有限公司开发的“中国（泸州）西南商贸城”项目，荣获2011中国领袖地产——最具投资价值商业地产项目；
F14、中交阳明（资阳）置业有限公司开发的“中交紧湾”项目，荣获2011中国领袖地产——十大最佳人居环境典范楼盘；
F15、安徽科创工程项目管理有限公司承建的“安徽省蒙城县万顺小区”项目，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
F16、安徽科创工程项目管理有限公司承建的“合肥市瑶海区新海家园A地块二期工程”，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
F17、上海嘉展建筑装潢工程公司承建的“红星美凯龙1号旗舰店”项目，荣获2011中国建筑百强之星——优质工程项目奖；
F18、福建省翔豪置业发展有限公司开发的“翔豪新城”项目，荣获2011中国领袖地产——十大最佳人居环境典范楼盘；
19、太原新佳荣房业发展有限公司开发的“湖景一号”项目，荣获2011中国领袖地产——十大最佳人居环境典范楼盘。
有请马智亮教授为获奖企业颁奖
接下来我们继续颁发2011中国建筑百强之星优秀企业奖：
G01、中国水利水电建设集团公司，荣获海外工程承包商50强；
G02、中国中原对外工程有限公司，荣获海外承包商50强；
G03、安徽省外经建设（集团）有限公司，荣获海外工程承包商50强；
G04、上海外经集团控股有限公司，荣获海外工程承包商50强；
G05、泛华建设集团有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
G06、天元建设集团有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
G07、广州南建土木工程有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
G08、浙江华冶矿建集团有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
G09、四川鸿业建设集团有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
G10、北京威海建筑工程有限公司，荣获十佳安全质量管理示范单位；
G11、宁夏农垦建设实业总公司。
下面有请程路主席为获奖企业颁奖。
接下来让我们继续颁发2011中国建筑百强之星优秀企业奖：
H01、新疆北方建设集团有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
H02、广州番禺桥兴建设安装工程有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
H03、淮北矿业（集团）工程建设有限责任公司，荣获最具综合实力100强企业；
H04、吉林东奥工程有限公司，荣获最具综合实力100强企业；
H05、北京威海建筑工程有限公司，荣获十佳最具成长力企业；
H06、上海得持建设工程有限公司，荣获十佳最具成长力企业；
H07、宁夏农垦建设实业总公司，荣获十佳最具成长力企业；
H08、江西顶峰园林建设有限公司，荣获十佳最具成长力企业；
H09、广州南建土木工程有限公司，荣获十佳安全质量管理示范单位；
H10、云南玉溪城建集团有限公司，荣获十佳安全质量管理示范单位；
H11、深圳市建业建筑工程有限公司，荣获十佳安全质量管理示范单位；
H12、江阴南方建设集团有限公司，荣获十佳安全质量管理示范单位。
请管益忻上台为获奖代表颁奖。
接下来我们继续颁发2011中国建筑百强之星优秀企业奖：
J01、中国城市建设控股集团有限公司，荣获基础设施建设综合实力50强；
J02、太原市市政工程总公司，荣获基础设施建设综合实力50强；
J03、四川省水利电力工程局，荣获基础设施建设综合实力50强；
J04、天津城市基础设施建设投资集团有限公司，荣获基础设施建设综合实力50强；
J05、北京城建中南土木工程集团有限公司，荣获基础设施建设综合实力50强；
J06、北京城建五市政工程有限公司，荣获基础设施建设综合实力50强；
J07、中标建设集团有限公司，荣获建筑装饰综合实力50强企业；
J08、北京新唐建筑装饰工程有限责任公司，荣获建筑装饰综合实力50强企业；
J09、四川二滩建设咨询有限公司，荣获工程监理综合实力50强企业；
J10、北京磐石建设监理有限责任公司，荣获工程监理综合实力50强企业；
J11、上海嘉展建筑装潢工程有限公司，荣获建筑装饰十佳最具盈利性企业。
有请马智亮上台为获奖代表颁奖。
接下来让我们继续颁发2011中国建筑百强之星优秀企业奖：
K01、中标建设集团有限公司，荣获建筑装饰最具竞争力10强企业；
K02、上海嘉展建筑装潢工程有限公司，荣获十佳安全质量管理示范单位；
K03、北京高辉利豪装饰设计工程有限公司，荣获建筑装饰十佳最具成长力企业；
K04、四川二滩建设咨询有限公司，荣获工程监理十大品牌价值企业；
K05、浙江五洲工程项目管理有限公司，荣获工程监理十大品牌价值企业；
K06、西安煤炭建设监理中心，荣获工程监理十佳安全质量管理示范单位；
K07、北京磐石建设监理有限责任公司，荣获工程监理十佳安全质量管理示范单位。
有请叶耀先教授上台为获奖代表颁奖。
接下来继续颁发2011中国领袖地产优秀企业奖：
L01、成都泰然房地产有限公司，荣获最佳商业地产开发企业；
L02、上海美桥投资顾问有限公司，荣获最佳商业地产综合服务机构；
L03、深圳市隆塬房地产经纪有限公司，荣获最佳商业地产综合服务机构；
L04、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司，荣获最佳商业地产综合服务机构；
L05、中建品牌策划传播集团有限公司，荣获最佳房地产营销代理机构；
L06、青岛烨隆房地产经纪有限公司，荣获最佳房地产营销代理机构；
L07、成都恒瑞行房地产顾问有限公司，荣获最佳房地产营销代理机构；
L08、苏州龙景象策划有限公司，荣获十佳策划代理机构；
L09、北京华亮房地产经纪有限公司，荣获经纪领域百强企业；
L10、北京华亮房地产经纪有限公司，荣获经纪领域最具诚信品牌企业。
请顾云昌教授为获奖代表颁奖。
感谢以上获选企业对行业作出的贡献，希望在今后的工作当中取得更好的成绩。接下来将为新加入的会员单位进行授牌仪式，有请会员单位代表上台：
广东珠江商贸物流投资有限公司代表；四川二滩建设咨询有限公司代表；上海德持建设工程有限公司代表；安徽科创工程项目管理有限公司代表。
下面有请程路主席为会员单位代表颁发授牌。
由于时间关系，以下企业未能派代表出席本次会议，他们是：中国建筑股份有限公司、上海建工（集团）总公司、四川华西集团有限公司、中天建设集团有限公司、广东省建筑工程集团有限公司、江苏南通二建集团有限公司、江苏省苏中建设集团股份有限公司、浙江中成建工集团有限公司、山东电力基本建设总公司、中交第四航务工程局有限公司、天津大港油田集团工程有限责任公司、成都市第二建筑工程公司、辽宁北方建设（集团）有限公司、上海金洹工程建设有限公司、中铁八局集团昆明啊铁路建设有限公司、中国石油天然气第六建设公司、乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司、中浦建设（集团）有限公司、中国成达工程有限公司、中国水电工程顾问集团公司、中国石化工程建设公司、中铁二院工程集团有限公司、中咨工程建设监理公司、华铁工程咨询有限责任公司、上海建科建设监理咨询有限公司、深圳市中海建设监理有限公司、成都大西南铁路监理有限公司。
2011中国建筑百强之星暨领袖地产颁奖仪式到此结束，让我们再次以热烈的掌声感谢出席本次会议的领导嘉宾，并恭喜获选企业。
接下来有请住建部中国房地产研究会副会长、中国商业地产协会副会长、著名房地产专家顾云昌会长做主题演讲。他报告的题目是《楼市走势与产业转型》。
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| 住建部中国房地产研究会副会长顾云昌 |
【顾云昌】各位嘉宾、各位朋友，大家好，根据这次论坛的安排，我就楼市走势和产业转型向大家汇报我的一些想法。
最近一段时期有两件大事是大家都在热烈议论的，第一件事情是7月23号中国的动车出了问题，有人说7月23号这个日子是个奇怪的日子，最安全的动车出事了，最安静的挪威有枪杀了，赖昌星抓回来了，中国男足打赢了。第二件事情是美国的主权债务，美债危机。
这两件大事对我们有什么启示，我在思考。第一件事情，高铁的速度是不是应该慢一点，太快了，所以我们在降速。350降到300，300降到200，我们不仅要追求速度，更要讲究安全和质量。中国就像一辆高铁，是不是应该冷静思考一下，适当的放慢增长速度，更多的讲究效益和质量。这也是国务院和中央再三强调的“十二五”规划的主线，就是要通过转变发展方式来提高效益和质量。
第二件事情，为什么在欧洲和美国都会出现主权债务的危机。实际上一句话就是过度消费造成的。他们的政府开支越来越庞大，这个钱是谁借给他的，程路主席讲的清楚，中国借给他们不少钱。穷人把钱借给了富人，富人支撑不了，就出现了危机。他们出现了危机引起我们深思，中国人穷为什么还要把钱借给美国人，他们富为什么还要向我们借钱。我们的出口量很大，用廉价的劳动力，用我们短缺的资源，污染我们的环境，生产出来的产品，低价的卖给外国人，特别是美国人，让他们享用如此低廉好品质的东西。中国为什么要这么干，刚才程路主席说了这是没办法的，因为我们的生产能力过剩，消费能力不足，必须往外出口。为什么消费能力不行呢？为什么生产力过剩呢？生产力的过剩因为我们需要就业，城市化过程当中大量的农民兄弟进了城市找不到工作。正好我们的价格便宜，满足了就业需求，实际是劳动力过剩的表现。为什么我们的产品卖不掉呢？因为老百姓收入不高。中国很奇怪，好东西借给人家，坏东西自己用。所以，我们的发展方式一定要转变。刚才说的是坏和好的概念，现在讲的是内需和外需的概念，如何提升内需，而不是靠外需来支持我们发展经济。
我们没有理由认为过去出口是错的，只不过要调整结构。发展到今天的阶段有两件事情要考虑，一是要提升内需，二是从过去单纯的追求速度变成又好又快。这些问题和房地产的转型是连在一起的。中国的房地产像中国的经济一样，正面临着转型。我今天讲五个问题：
一、单目标与多目标
我们为什么要发展房地产？为什么要发展建筑业？过去我们存在的一个指导思想是通过房地产这个重要支柱产业拉动着相关的几十个行业、上百个产业，从而拉动GDP的增长。所以，我们的增长目标实际是单一的经济目标。现在看来，发展房地产不仅仅是为了促进经济增长，而应该是多个目标的。我认为发展房地产应该有三大目标同时进行。
第一，经济目标。经济目标简单说就是要促进楼市的健康发展。房子大起大落，为什么要促进楼市的健康发展，其他的市场难道不要健康发展吗？当然也要健康发展，当楼市的健康发展尤其重要。一是体量太大。去年一年全国的城镇居民买房花了8.3万亿，其中5.3万亿买的是新房，3万亿是二手房，全国老百姓花了8.3万亿来买房，是什么数字？我们国家一年的财政收入也就是8.3万亿。老百姓除了买房以外其他的支出，吃的、穿的、用的、学的、医的、油的通通支出也就8.3万亿。去年城镇居民花了16万亿来消费，其中一半是买房，一半是其他消费。这就是房地产的总量。为什么它是重要支柱产业呢？因为它一年的销售额8.3万亿，再看看其他支柱产业，旅游业去年收入1.2万亿，汽车2万亿。所以，房地产体量太大了，一定要健康发展。
为什么房地产要健康发展，因为房地产是最容易不健康发展的行业之一。看一看世界各国，研究一下现代世界经济发展史。30多年前，拉美一些国家出现了房地产泡沫破灭，金融危机出现。20多年前，日本的房地产泡沫破灭，出现了经济危机。3年前，美国的次贷也和房地产有关系，全世界金融海啸，美国的房价现在还在低谷，比高潮时下降了30%。房地产和金融是密不可分的，而房地产泡沫破灭，金融出了问题，金融出了问题首先也在房地产业上表现出来。所以，保证金融的健康，保证房地产的健康，才能保证经济的安全。这是为什么这么多年来我们国家在房地产业下那么大工夫的原因，房地产太重要了、太敏感了，房地产和我们的经济发展密切相关。
第二，社会目标。发展房地产不仅仅是盯着经济，还要和社会密切相关。发展房地产的目的就是要实现人人有房住，也就是我们国家讲的住有所居。住有所居不同于居者有其屋，居者有其屋是居者有自己的房子，是人人有房产，而住有所居是人人有房住。我们发展房地产的目的是为了提高老百姓的生活水平。现在中国房地产市场的问题第一个就是价格上涨过快，就会发生泡沫，泡沫破裂经济就会出现问题。现在很多中低收入的家庭买不起、租不起市场上的房子，特别是年轻人大学毕业之后买不起、租不起。怎么解决他们的问题，我们现在发现要解决住有所居的问题，关键是没钱人的住有所居。要达到住有所居怎么办？必须解决好中低端家庭的住房问题。
有人希望商品往下下降，大家都能买得起。上次凤凰卫视叫我去，深圳有个专家说目标是人人买得起商品房，我说不可能。任何国家不可能所有人都买得起商品房，那些中低端收入人的住房怎么解决？发展保障房。摆在我们国家房地产业有两大问题，一硬一软，硬任务就是建设1000万套保障房。胡总书记讲话中说稳定是硬任务，发展是硬道理。房地产现在的一个硬任务就是保障房，软就是软着陆。房地产市场一直在高位运营，如何实现软着陆，就是不要大起大落。
第三，环境目标。我们在发展经济的同时，一定要考虑到资源节约、环境友好这个国策。房地产的发展和我们的资源环境密切相关，为什么？因为中国是世界上最大的房地产王国，建筑大国。我们每年新建的房屋占到世界总量的一半，盖房屋的过程当中能源消耗、资源消耗，特别是能耗占到全世界总能耗的40%。这个行业对我们国家的国策，建立两新社会具有决定性的意义。我们发展房地产不仅要兼顾社会目标人人有房住，经济目标楼市要健康发展，还有环境目标要发展绿色建筑，实现我们国家的可持续发展。我们这个行业担负着太多的责任，不能仅仅盖房子就行了，这就是房地产为什么是支柱产业，为什么是最敏感话题的原因。
最近大家又在讨论一个问题，最高法院的司法解释。其实中国的丈母娘们是很聪明的，上有政策我下有对策，所以现在在产权证上把女儿的名字一定要加上去。开玩笑说，现在房地产已经成为了全世界的共同话题，一件事情都可以引起房地产业的反应。
二、“三不”与“三保”
中国政治局上个月召开会议，发布的是公告。调控楼市要“三不”，即决心不动摇、方向不改变、力度不放松。中国政治局高度关注房地产市场，因为社会上争论太多了，有的主张收紧，有的主张放开。中央的态度发布以后，我们就知道下一步楼市的走向。刚才央视的记者采访我，对二、三线城市的限购怎么看，实际反映出的就是不动摇、不改变、不放松。
“三保”建设保障房，计划确保落实，建设质量要保证，分配公平要保证。保障房问题也是全民在议论的问题，大家为保障房的大规模建设，特别是中低端收入家庭很受鼓舞，将来结婚买房住房都有希望了。但大家也有担忧，能不能提前完成计划，质量能不能保证，分配是不是公平。到7月份，全国的保障房开工建设计划已经完成70%，到10月份，开工建设计划完成没问题。请大家注意，是开工建设1000万套，不是开工竣工1000万套。我计算了一下，今年全国保障房竣工量达到600万套。因为去年590万套竣工了一部分，还有200多万套今年竣工。今年新开工的有将近400万套竣工，加在一起600万套。去年一年全国商品房的竣工面积是600万套，那么今年一半是保障房，一半是商品房。中国正在推行的世界上有史以来最大的保障房运动。英国的保障房未来10年要兴建150万套，到现在还没有完成，我们一年1000万套。建设质量非常重要，搞不好就会出垃圾房，出问题。分配公平更重要，保障房怎么样真正送到符合条件人的手里，现在出现一些现象，一些大学用保障房的概念分配给教师，有地的单位搞集资建房。问题是保障房是个框，什么都往里装。所以，真正完成保障房计划达到中央的要求是不容易的。说要真正保证合理价位，这个合理价位是什么，每个人心里都有标准。
我们的商品房达到合理的价位，对每个人来说是不一样的。对某些人来说10万/平米是合理的，对某些人来说1万/平米是合理的，对某些人来说两三千是合理的。什么时候达到合理价位，对不同收入的家庭来说是不一样的，只有不同的收入家庭都能买得起、租得起和他收入相适应的房子的时候，这才叫人人感到合理价位。真正要达到合理价位，必须是保障房和商品房不同的结构供应市场，供应不同的人才能达到合理价位。如果单一的说商品房价格合不合理，永远不合理。我们在理论上、认识上有许多误区，不知道调控的方向是什么，怎么调。
支柱产业不能动摇，为什么？房地产市场对于国民经济太重要了，但民生工程要大量跟上。现在中国房地产我归纳为两句话，第一句话，保障房大胆快上。第二句话，商业地产一哄而上。所以，我们要认清楚市场的情况。
三、供应与需求
为什么要调控？因为房价上涨过快，老百姓都知道。房价为什么上涨过快？懂得经济学原理的人都知道，产品价格上涨过快肯定是供求关系失衡，就是供不应求，买的人多，供的少。反过来某种产品价格上不去，肯定是供大于求。这样的供求关系同样也适合于房地产，遗憾的是现在供求的理论用到房地产上失效了。当然这是一种误区。房地产市场的价格为什么上涨过快，是供求关系失衡。我统计过许多数据，为什么土地价格上涨那么快？因为过去几年中土地供应量不是逐年增加，而是逐年下降。我们的房屋供应量尽快的增加，但是需求量增加比房屋的增加量更快。这导致了供求关系的失衡，导致了房价的上涨。
为什么需求还那么旺？主要是我们的钱太多了，没处去，就投到了房地产。就原因就是贫富差距太大，中国是有钱人钱太多，没钱人人太多。他的需求旺盛既有刚性需求，又有货币政策、金融环境、投资渠道等等造成的需求过旺。我们的供应相对于需求是不足的，为什么供应会不足？难道我们没有建设材料吗？缺少钢铁水泥吗？缺少施工的农民工吗？难道缺少钱吗？都不缺，缺的是土地，土地是制约供应链的关键环节。中国的地很多，为什么紧张？有“三个一”。第一，一道高压线。18亿亩耕地，不可能把农田不断的变成城市建设用地。城市建设用地包括基础设施用地、工业用地、房地产开发用地。前面两个用地政府卖出去卖不上价格，最后只能靠房地产用地。这种情况造成了土地供应的相对不足。第二，一柱断桥。城乡土地有一座断桥，城市的土地越来越紧张，但农村的宅基地建设用地越来越充裕，房子盖了也没有住，闲置了很多。这两者之间是没有流通的，有体制障碍，城市不能到农村买房，也不能搞小产权，那是违法的。土地合理合法的变成城市用地，我们的制度创新和改革还没跟上。第三，一个闸门。讲的是放地，地方政府很清楚，闸门放的太多不值钱，放的少每滴水都是值钱的，有意无意的闸门的调控当中放水量是不大的。
地方政府靠买卖地和房地产税收，占到地方财政收入的2/3。土地越卖越少，土地卖的少一点地价就高一点，这样既造成了土地的供应不足，又造成了地价的不断上升。这几年地价上升速度明显高于房价上升速度，造成了开发商不开发楼盘，只放在那里不动就赚钱了。根据这样的情况分析，如何来调控房地产市场，使房价、地价平衡下来，现在的办法是从供应需求量方面发挥作用。供应方面是调整结构增加总量，保障房供应不足，保障房的土地一定要保证，供应量要加大，1000万套。不要说一个蛋糕还是那么大，保障房切的多了，商品房切的少了。对不起，商品房需求那么旺盛，供应不足，房价还会涨。所以，必须在调整结构的同时，增加土地供应总量。我说这句话是有根据的，因为从去年开始我们国家部门已经加大了土地供应量。去年土地供应量实际完成了12.6万公顷，这样的数据远远高于5万、6万、7万土地供应量。同时，还要打击囤地，增加总量。把蛋糕做大的同时，更多的部分切给保障房。
一方面要增加供应量，一方面要减少需求量。需求量过高，会造成现在这种情形。如何来降低需求量，主要是两种手段，一种是金融杠杆，一种是行政手段，还有第三种措施是税收。税收的出台很慢，全国人大要立法几年都出不来。所以，主要是两种手段。房地产在经济当中的总量很大，为什么房地产发展快，如何促进房地产很快的增长，金融杠杆是关键。决定房地产的购买力是两个因素组成的，第一个因素是购买者自由的钱购买的能力，第二个因素是金融的支持。60%以上的家庭都要通过按揭来解决购买力，要使房地产市场火爆起来，就要提高金融杠杆力。第一降低首付款，第二降低利率。降低首付款使你多出更多的钱来买房，需求就会旺盛，但金融杠杆力度一定要把握好。
纵观世界房地产市场，凡是出问题的都是杠杆力度不适度。比如美国，把钱借给我，首付款是零，利率是1%，那些没钱的人都可以借钱了，这一借大家都来买房，市场就热起来了。往往问题就出在这个上面，我没有支付能力，支付能力全靠银行借给我的，支付能力是泡沫的，最后泡沫肯定要破裂。反过来楼市过热要降低杠杆率，提高首付款，让一部分人买不起房了，需求减弱下来，这样市场供求就平衡了。我们现在叫限贷，就是用金融的办法提高首付、提高利率，肯定需求会下降。有人说金融杠杆打击了我的首次置业需求，严格上这句话没说错，但没办法，为了控制房地产需求量。一般的国家用金融杠杆来解决，但中国还不行，力度还不够。为什么不大幅度提高利率，利率提高了金融杠杆作用就会发挥，现在不敢提高，害怕我们的利率提高以后，热钱更多的涌入中国来了。人家是接近零的利率，我们是三点几的利率，利差很多。
我们金融杠杆力度不敢使用，或者不够力的情况下，中国政府有办法，因为中国是集权的政府，主要用行政的办法，即限购。为什么要限？东西不够了才限。年龄大的都知道，过去发粮票、发补票、油票，到了逢年过节，我大学的时候学校给我发了花生票和瓜子票，因为不够了才发票。现在房子不够卖了，限制购买。中国叫做限房、限车、限茅台。为什么限车？不是车不够卖，是我们路不够，停车场不够。为什么限茅台？中国特色，公费消费，80%以上的茅酒上公费消费。没听说哪个国家酒都限，中国特色。什么东西都是不够才限，应该说今年的限购政策出台以后，取得了一定的成效。限购是不得而为之的办法，建设部长曾经对外说，大家对限购有很多看法，包括我对限购也是有看法的，但除了限购之外还有什么办法，你告诉我。所以这是没有办法的办法，限购既简单又有效，所以二、三线房地产也得限购一下。
限购也好、限贷也好、限价也好，最终都是要让房地产市场稳定下来，不要大起大落。所以，现在的主要矛盾还是房价上涨过快。我们在保增加抑通胀调结构过程中，恐怕抑通胀保持房价的稳定还是首位的，三项任务都要兼顾到。供应需求都讲了，结果会怎么样？有成效。全国的房价水平在走稳，房价下降的城市在增加，持平的城市在增加，房价的涨幅低于通货膨胀的态势下，应该说是相当有效的。好不容易培育出来的房地产市场，现在要限价了，北京出台的政策是限地价降房价。政府的收益保证了，开发商利润要下降，市场的价格低下来了，最大的问题是质量能不能保证。市场目标很清楚，但也要看到负面影响。
保障房也是如此，如此大规模的进，有几个问题要想清楚。第一，谁投资。第二，谁给借。第三，怎么借。第四，保证谁。第五，怎么保。不能投资有了，盖出来之后谁住不知道。我看过报刊的记者采访报道，重庆市保障房工作最积极，但第一次摇号的时候打出5万多套房子，规定住房困难家庭收入在2000块钱以下的家庭可以摇号，第一次摇号的人有1万多人。第二次再摇，把收入提高到3500元，还有没摇到的。第三次提高到5000元，还有没摇到的。我们不知道多少人是符合保障房条件的，往往是拍脑袋拍出的多少套。有人说干脆放开吧，谁都可以摇，只要住房达到这个标准的。商品房的地块给你，你来盖，其中10%是保障房，拿地的时候要打进去，这种做法在国外也有。但当中怎么来做好，有许多问题需要探讨。
中央领导很清楚，大规模的保障房建设一举两得。第一，解决了中低收入家庭的住房问题，可以使年轻人加快速度解决住房问题，使社会和谐稳定。第二，保障房也是房地产，也能拉动投资增长。既保持投资增长，又解决低收入家庭的住房问题，真是一举两得。到目前为止，中国房地产投资增长35%，固定资产投资增长24%，大家更想不到的是销售，大家都说房子不好卖，结果统计数字显示，1到7月份房地产销售面积同比增长了12%，销售额同比增长24%。如果你是总理，你是领导人一看，还得要调控。中西部地区速度还在增加，房价还在涨，东部地区，特别是限购的城市，房价开始松动。
四、过热和过冷
这样的调控结果会怎么样，大家都有一个期盼，房地产市场能够符合国家发展的预期，老百姓的预期。房地产市场发展会有两种情形出现，一种是会不会继续“发烧”。再强硬的政策，由于执行当中的问题，由于种种原因，房价压不下去。许多人在分析，中央政府和地方政府客观上对房地产市场的看法和立场是不同的。中央政府更多的考虑宏观经济的问题，地方政府更多的考虑到财政问题。所以，每次调控下来发现有这样的情况，中央政府要加热经济的时候，地方政府的劲头比中央政府还足，担当了放大器的作用。但是降温的时候，地方政府的热情没那么高，发挥作用是消声器或者减振器。
比如说限购问题，一般来说地方政府都不愿意限购。有的地方政府为了防止限购，干脆限价。房价涨的很快，限价，这个房子不能卖到多少钱。会不会继续“发烧”，我的结论这种概率不大。为什么？哪个地方发烧，哪个地方打退烧针。或者说哪个地方发烧，哪个地方限购。逼的你要保持一定的温度，用限价的办法来防止市场的“发烧”。
现在整个经济状况尽管是通货膨胀，但我们调控的力度还是很大的。今年下半年不可能再出现过去几年房价涨幅过快的情况，即使出现二次探底，中国启动了救市的政策，力度不可能像2009年那么大。业界人士要有这样清醒的认识。
会不会出现严重的下滑？房子卖不出去，开发商资金紧张，拿地的积极性下降，房价出现了下滑，必然会影响到地价。开发商拿地的积极性下降，必然会影响到地方政府的卖地。出现了严重的下滑，会有挡土墙出现，滑不下去，原因就是土地财政和地债风险。卖地收入已经占到地方财政收入的2/3，一旦土地市场出现大的动荡，必然会影响地方财政的收入。国家规定土地出让金的净收益10%用于保障房，10%用于教育投资，10%用于水利建设，15%用于农业投资。如果房地产市场出现严重的下滑，导致了开发商买地的积极性下降，地价上不去，这些支配的投资就会大幅度下降，不要说地方财政支出有困难。所以，地方财政希望土地市场保持平稳。而土地市场的平稳有赖于房屋市场的平稳。
风险在哪里？就是举债太多了，政府的支出太多了。中国同样的有债务风险，不在中央，而是在地方。中国地方债务的风险哪里来的？主要是2009年的4万亿的投资，拉动经济增长。银行9.6万亿贷款跑哪儿去了？很大一部分都去了地方政府。银行乐意把地方政府借钱给地方政府。总的地方债务有10.7万亿，如此大的债务，要进入还债高分了，靠什么还？其中有一大部分是靠土地出让金的收入，许多银行借贷是用土地来抵押的。现在土地贬值了，评估价值会不会下降。在这种情况下，地债风险是客观存在的。尽管说中国的债务很低，只占GDP的百分之几十。中国地方政府总的债务还没有太高的比例，但这是很大的风险，房地产出现大滑坡，债务危机就会出现，这就是挡土墙的所在。
鉴于以上的分析，中国房地产市场出现继续“爆炸”的可能性不大，出现严重下滑的可能性不大。房地产市场是和经济连在一起的，没看到哪个国家的经济还在往前发展，房地产市场哀鸿一片。房地产是国民经济的重要支柱之一，只要中国的经济保持平稳较快增长，房地产市场部可能出现大的问题。再说了，中国的房地产市场是一个政治经济学的市场。今年是建党90周年，明年是党中央换届，后年是国务院换届，换下去的，上来的，都希望经济保持相对平稳，不要出现大的起落。房地产是经济的主要支柱产业，当然有理由认为房地产是平稳的。也有人认为中国的经济和政治连在一起，和世界经济连在一起，有一个很有意思的现象，叫逢二上，逢八上。1992年邓小平南巡讲话中国经济起来了，1998年亚洲金融风暴下去了，2008年美国次贷下去了，今年是2011年，明年是2012年，我们没有理由担心2012年会出现1998年、2008年那样的情形。中国经济会不冷不热，相对平稳，不可能出现严重的上涨也不可能出现严重的下滑。有的城市有涨，有的城市有衰，上涨太快，限购。
五、转型与创新
我们的房地产企业应该做什么？转型和创新是主题。一是中国的房地产和经济正在转型，目标和任务的转型，不是一个目标，而是多个目标。二是调控方式的转型。三是供应体系。面对这样调控市场的转型，企业和产品应该进行创新。有三个创新，即产品创新、融资创新、管理创新。产品创新一定是绿色的，不仅是住宅产品，还要向商业地产、老年地产方向发展。这种情况下，中国房地产业更多的要靠自己的融资能力来发展，所以逼着开发商自己进行融资。我们的金融环境是不容我们单靠银行过日子了，必须打开创新，包括企业并购。有些企业没钱了，大企业并购小企业的情况很多。要练好内功，过去靠土地获得利润，今后要更多的靠管理创新获得利润。中国的房地产也正在创新，就像高铁一样不能只追求速度。房价上涨的速度，我相信以后的几年肯定不会向前几年那么快，土地升值也不会那么快，更多的要通过融资创新、管理创新、产品创新提高内功，提高竞争力。
前段时期《世界新闻报》报道的中国媳妇邓文迪，说她运气很好。要嫁好老公，必须先练好内功。其实是她的内功比较好，所以就成功了。开发商在这样的环境当中，如何处于不败之地，做个常青企业，一定要认清我们转型的机会，用更多的创新来获得我们的未来。谢谢大家！
【主持人】再次感谢顾会长的精彩演讲。下面将会有请来自香港地产协会的秘书长、资深的商业地产专家冯仕勋先生为讲解做商业地产需要了解的6M和6W。
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| 香港地产协会的秘书长冯仕勋 |
【冯仕勋】广州某公司第一个客户中心6个亿成本，租金一年有9个多亿，地产过100个亿。
银行的借贷。一般1个亿的资金，银行愿意借给你12倍。现在万科、万达，万达在全国拿地，拿的很频繁，有1000万平米的商业土地。万达犯的错大家都看到了，例如广州白云机场客户中心可以有6个工地的事故，在荆州的万达塌方……这种伤害性是很明显的。
市场方面的市调包括海外基金，人口、消费力、商圈、交通、规划、GDP。真正好的北京的商业，大家都知道能够成功到2003年为止只有东方新天地，现在还有星光天地。现在要做一个商业，从7000块到9000块的成本，包括地价、装修，在二、三线城市住宅因为要招牌挂，现在稀缺的土地已经超过300万，到600万，徐州有一些稀缺的地都要过1000万。要发展商业地产，成本都要9000块。所以，将来的定位要看你的成本。
SOHO潘石屹先生的地产项目也不是全都成功的，他引进的一些商业零售项目，很多星期天都没人气。这就是顾教授说的供求问题，供过于求。大家不要单看这个公司是我的标杆公司，实际上商业地产本身有很多成功是来之不易的。东方新天地2003年之前在非典的年代还是很苦的，WTO开放了，很多海外的品牌可以过来了，这在过去是不允许的，因为没有加工工厂，很多品牌都是偷偷的到中国来进行加工的。
香港最近有3000个亿涌进来却没有投资的渠道。比如西单大悦城是中粮地产拥有的，过去我们国家的政策是不要卖给老外，有些美国的基金公司其实已经投过去了，但国资委还是说卖给中粮吧。1987年、1988年我在香港买的房子是30万，后来卖的时候到60万。去年回到香港，同一个房子已经是360万了。房价从30万开始买，到1988年卖到60万，已经很高了。听过周星弛这个明星吗？他卖的房是100万/平米。中国的推销方式是很多的，香港的基金公司是非常看好明年的钱的。
房地产业的试水跟金融是有关系的。房地产公司的利润是可以控制的。商业地产内部的回报率是7%到11%，基金规定利润不要低于8%到9，这需要有好的管理模式，好的团队。大家都听过金钱豹吧，后来停业了，投资装修1000多万，现在被德国公司收购了。例如小肥羊收购了一家肯德基。现在很多餐饮企业都上市了，这些企业占用了大量的资金。其实只要你的团队是健康的，只要你的团队是精英的，外商一定会参与进来的。
最近又在流行旅游地产，那么旅游地产是不是商业地产的一部分。其实现在是商业地产的地太贵了，旅游地产只是在挂羊头卖狗肉。
定位就是中端、高端、低端。深圳华园基地，当年用1000万请一个品牌在他们的基地开业，为了打动他的心，补贴装修费进去。现在很多品牌要进去，装修一平米要7万块。所以，很多开发商补给他们100万、200万、500万的装修费，或者他们会说没有10个牌子在这里，我是不会进来的。
吸纳率。为什么北京、上海办公楼价格能够上去，就是因为吸纳率比较高。
空置率。空置率方面以前北京到9，现在香港是4%到5%。
公开市场租金。一般是6个月，放盘6个月这个价格才是合理的。
曝光率。工地的接待中心是很有用的推广。
零售与品牌管理。商业地产最难的是零售与品牌管理。年轻人基本都是喜欢逛店中店的，所以要培养有个性化的客户，既有激情，又有对品牌的忠诚度。以前同学的时候去麦当劳、肯德基就OK了，现在快餐营养不好，还是吃中餐吧。所以，可以看到消费者是在改变自己的消费习惯的。
招商技巧、谈判技巧、沟通技巧对销售员来说是不容易做到的。
任务：
仅次于领导层的愿景，与使命感同层，高于战略、技巧及执行层面（运营金字塔）。
企业使命宣言，例如质量重于生命、责任重于泰山。
完成任务和敬畏之心。现在许多做领导的没有敬畏之心，没有想到后果，如果不想到后果最后只能自己负责。像国土资源局、开发局等等部门领导如果没有敬畏之心，最后是容易犯错误的。
讯息：
多媒体、沟通有道。我过去在南京摩根史丹利做商务，有个小报记者说，冯总你不给我在报纸上登广告，我就说你的坏话。我说你说我们什么坏话？你们的豪华住宅为什么要精装修，中国应该都是毛坯房的。我说现在很多中产阶级没有时间做精装修，为什么不可以买精装修。精装修卖到3万、5万元一平米，把厨房的橱柜等等都做出来这不好吗？我们觉得这种传媒太没有技术了，没去过香港，没去过欧美国家，为什么不能卖精装修房吗？为什么不转个方向反思一下呢？
空中高速公路。我们很多时候是通过交通台把地理位置说出来。
虚拟社区、购物中心。我们有虚拟的社区和虚拟的客户中心，IT部门要把它做好。
情境设计。很多时候我们不知道我是谁，你是谁，为什么你喜欢我的商业，为什么你不喜欢我的商业。我们针对18岁到28岁的年轻人，针对怀旧的人，针对中年人，要有很好的情境设计。消费群是谁一定要清楚，要进行集中。开业的时候可以通过餐饮来赚人气。
知识就是力量。我们要懂得工程，懂得经济，懂得国际的事务，这方面的投资对我们是有用的，包括一些海外的租赁方式。比如做租赁要不要有提成租金。
共享、潮流。我们的很多内容都要共享，为什么消费者亲近你，为什么我们要改变业态，为什么要做定位。生意做得好，可以让盘，放盘卖掉。北京有一个香港来的餐厅，他们是准备放盘的，生意好与不好都可以放给人家做。
民意。调研可以在3.6公里的社区，也可以在其他的商圈做调研。
消费者期望值。在这方面我们要合乎消费者的意愿，有机会就反馈给他，要比较实惠。对消费者一定要有这种回报。三里屯在泰国广场一瓶水我们是送给他的，盒饭是送给他的，爱心扇送给他，消费者一来到这里就知道有个泰国广场。
传媒：
发挥传媒力量：报纸、网站、电视电台。香港的某个花园把一个电视台设在里面，可以点歌，这是很好的推广。
音乐台、交通台。
现场直播。
道旗、POP、高炮、屋顶广告、灯箱广告、车身广告。
软文、硬广告。
赞助电影片头。
明星效应。
推广预算。
开业前：600万（中信泰富）——2000万（华润、中粮）。
开业后：3年赞助之后，自负盈亏。
钱：
现金为王。
现金流。
现金牛。
一次创业、二次创汇。
衡量与评估：
过去有ISO9002、14001、14002。
KPI（主要绩效指标）
360度评估。
平衡计分法。
绩效计分法。
战略路线图。
SMART。
我要推荐一个人到公司的团队，这个人之后的贪污腐败，我们是有责任的，一定要提早防范。把不好的领导放在很高的位置上，结果是影响企业文化的。有三种方式评估，每个领导都有常规责任，把股东的价值放到最高，然后是财务、消费者跟租赁，最后是执行部门，包括IT、人事行政，认识行政要培训，没有培训就没有员工的力量。我们要有IT，包括市场的调研。还要有合作方、领导力，领导没有魅力是很失败的，企业就是没有文化的。企业文化很重要，有的时候员工在你面前是很勤奋的，你一走他就很邋遢，这是很悲哀的。所有的工作都要踏踏实实，不要虚谈我能够做什么。因为商业地产本身就是个很实际的东西，要有时间的效率。
6W
1、何时：
完工、交付。
软开业、正式开业。
免租期。一年又几个月的免租期，不是一下子给他三个月。
租约。租约一般不是一签就是20年，一般是8年到10年，最长不超过15年。
商场为什么大多都选在秋冬季开幕。如果春天开业很难办，因为秋冬是东西卖得最好的，中秋节、重阳节、国庆，国外还有圣诞节，我们还有元旦、春节，所以开业一般都选在秋冬季。
为何商品打折不超过30天。
2、何地：
选址：位置、位置、仍是位置。
GFA/GLA。
容积率。
覆盖率。
绿化率。
四至马路。
出入口。
3、何物
综合体——HOPSCA，大区功能分配、规模。
管理模式（自营、托管、联营、请顾问、开办商业公司）。请顾问要让专家来发言。
定位、再定位。
业态布局。多地方不是选址错了，不要说750万，商圈太大了，好的餐饮可以做到100多万一个月是经常的，有些做到20万、30万，哪有这样的店铺。
哪方面与众不同（差异化）。
4、何人
我是谁？您是谁？
为了谁？依靠谁？
谁是您的消费群。
准主力店、次主力店、名牌店。有些开发商说为什么不帮我做一个红酒店，我说可以呀，但首先要做一个主力店。
5、为何
为什么您选择来这里购物（每个星期来1—2次）？
为什么您不来这里购物？
个性不匹配？价格过贵？
为何这里会给你体验化空间和家的感觉？中国很多城市都过100万，所以到哪里开电影院都是可以的。
为何很多消费者会来这里透支消费购买品牌商品？为什么很多女性宁可刷卡也要买东西，她有客户狂的心态，她在炫耀，我拿的手袋是LV的，她可能因此几个月都吃方便面。商业80%是女人在买东西，不管付钱的是她自己，还是她老公。
6、哪一个
步行街只租不卖、只卖服务公寓。
多种业态、哪些比例？
以百货为主力店还是店中店？
超大超市还是精品超市？3000平米、2万平米都可以做超市。
是哪一种因素吸引你进来。
怎么样做好商业，我们有6个标准。定位、推广、定价、商品质量、地理位置、管理团队以人为本、规章制度、顾客为先、个性化购物、专业化服务、热情、节奏主次分明、策划。
【主持人】谢谢冯先生，虽然普通话不是太流利，但掩饰不住冯先生在商业地产的实力。
【主持人】大家下午好，首先欢迎各位又回到了会场。先有请周干峙部长做个简短的致辞。
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| 原国家建设部副部长周干峙 |
【周干峙】抱歉，航班误点，我是今天凌晨三点钟回到的北京，所以上午在家睡觉，抱歉。本来定好了8点半从广州飞往北京，因为航班误点，拖了一段时间，怎么赶也赶不上了，非常抱歉。
我原来不知道还有地产峰会，这个非常好，有很多事情需要交流。现在我们要改变发展模式，正在讨论这些问题，很多事情是需要综合协同的。不是你干你的我干我的，互相要能够沟通，要互相促进。我今天刚刚到这里就要我来发言，有点突然。我不知道我们还有建筑百强企业和领袖论坛。房地产是全面关心的问题，房价究竟是涨还是跌。说实话，让我展开来讲，我是毫无准备。我对建筑业的发展熟悉一点，所以我就简要的讲一点意见。
首先是建筑业。我觉得建筑业在改革开放以来很明显已经取得了了不起的伟大成就，建筑业是全国各产业中最大的支柱产业。全国国民生产总值每年到了4万亿多美元，至少1/3或者一半是用于建设的。国家经济发展的重要环节就是推动国民消费，最大的一条除了衣、食以外就是住、行。所以，队伍已经空前庞大。现在全国建筑业的队伍四千万人，这是哪个行业都从来没有过的。过去都是用支柱产业来看待建筑业，我的印象中80年代初全国每年3、4亿平米的房子，占GDP的比例是百分之二点几，现在二十几也不止，而且基数大了很多。行业很齐全，专业人员也在大量增加，每年培养专业人员的人数也十分可观。据我了解，全国建筑方面的大专院校已经178所之多，每年培养的人才也是非常多。这个行业我觉得已经发展到很大了，建筑业里有很多高科技的东西，科技水平也大大提高。现在让我们盖多少层楼的房子都能盖，过去几十层了不起了，现在四百米都能盖。要盖像迪拜那样的，也不过四、五百米，我们也能做到。建筑设备过去大量的进口，现在反过来要出口。总之一句话，这30年来，我们的行业有了翻天覆地的变化，取得了非常了不起的进展，这是可以肯定的。同时，很重要的一条，也是别的行业不太具备的，下一步发展中我们仍然处于非常重要的位置。别的东西可能减少，两大项不会减少。一个是我们这个行业，包括科学技术类的。我们面临的任务是非常之大的，所以提升行业水平是个大问题。现在工程量大了之后，还需要注意质量问题。特别是要结合我们国家总的社会经济发展经验，进一步提高这个行业的水平，重要的是要抓好发展。
我是搞城市建设的。本来城市的产生就不仅是盖盖房子而已，城市是慢慢集聚产生的，集聚以后就是个群体，是综合体。所以，会马上出现很多准则。到了现代以后，现代的建筑业准确的讲是大建筑，建筑设计叫广义建筑。这是一个大的综合的学科。顺便讲一下，本来建筑业是个小行业，不大的，从解放初期就能看出来。以后慢慢的扩大。扩大到后来反应在我们国家研究科学行业结构的时候，钱学森同志做了一个开发。科学划分最高的层次基础上，钱老把建筑科学列为全国十一大科学门类之一。分来分去，觉得建筑是一个单个的大门类，这奠定了建筑在学科上的位置。两院研究学科分支的时候，很早就根据钱老的意见，把建筑作为一个大的门类。下面包括四部分，即建筑设计、城市规划、园林、工程。组织部、科技部跟人事部一致同意了工程师、建筑师、园林师、规划师四种形态，我们要迎接新型的建筑业，要有更高的品质，要满足社会需求。建筑业面临着机遇，也有很多新问题，要更好更快的解决它。
其次是房地产。房地产也是一个新兴的产业，80年代开始是从无到有的。解放前有，但很不起眼，在经济里谈不上成果。解放以后，为了改革建设的程序跟建设的组织分工，吸取国外的经验，开始发展房地产。谈到房地产30年的成就跟问题以及下一步要怎么做，涉及的面太广，内容太多，但又不能不谈。不应该孤立的谈，要方方面面综合的谈，使房地产业有个健康的发展。
毫无疑问，房地产从无到有队伍越来越大，是基本建设产业链中很重要的一个环节，非常非常重要。为什么我对房地产非常感兴趣，非常愿意谈呢，这就要说到欧洲的历程。我的工作经历，有幸参与了房地产产业发展的起步阶段和初步要做的一些工作。我们国家本来搞设计就是三个环节，一是要有计划，二是要有规划，三是施工。当时命令要提高我们建设工作的效率，多快好省的建设好城市乡村。那时特别多的吸取了香港、欧洲、美洲的经验，因为人家比我们多一个环节，有的叫房地产，有的叫物业。施工以前，先要有一个阶段进行组织，怎么筹集，用什么标准，要衔接好规划、设计、施工，还要做好管理，一直到建成以后的管理。80年代初大家觉得有必要学习国外的经验，建立国际管理的开元，使我们的房子盖得更好，维持更长时间。
因为我们是市场经济，什么都是开放的，最先是生活用品，后来是重工业品，最后钢铁、石油都是市场经济，房子怎么办？小平同志那时就定了，房子是生活用品，可以买卖。紧接着，房子和地是分不开的，买房子必须买地，结果就出现了地产。这是在决策初期。1980年初，当时国家还在非常慎重的讨论，首先肯定了有这个行业，因为规模越来越大，分工不合理不行，所以增加了这个环节。紧接着研究关键政策问题，我刚调到部里去当副部长，就碰见这个问题，我们也不懂，就请搞经济学的人，特别是请老专家讨论研究。一致意见要加快成立房地产业，而且这个产业用现在的话来讲是定位为支柱产业，同时要有一定的规章制度，要有一定的环节。现在回想起来，很关键的一点是要定这个产业合理的回报率。我请了我的一个同学，他在住宅房地产司当司长，了解了很多资料。
了解以后才知道，在这个环节回报率问题上有的有限制，有的没有。什么要有限制？行业分工以后，各种人员收入水平要求有个合理的比例关系，当时建筑业里设计单位的收入没有施工单位好，施工单位的利润8%。有了这8%，下面的人才可以进行分配支出。设计的利润是2.5%，都是按照总造价的比例。你不能把高级劳动定的很低，定级的劳动定的很高。当时就研究房地产业要不要有投资回报率，超过了要收美金税。建设部跟国务院研究中心的一些老专家讨论的结果是世界上有两种，一种是没有规定的，也有一些国家是规定的，不少规定在百分之十几。经过研究开了好多次会，有一个最老的经济学家，也是个老干部，他提出来一个意见，说我们刚定这个产业马上进行限制不太好。他用了四个字，叫放水养鱼。等到国家在经济运行中发现有问题了可以进行调整，政策不是永远不变的。这个意见获得了多数人的通过，今天房地产业所以能够变成最具活力的行业，就是因为这个，对利润率是没有限制的。后来我稍微懂一点，我就检讨，当初我也是参与决策的人，很抱歉。现在房地产的问题，房地产的成就，很明显就在这里。不限制利润，越滚越大，越来越可以做更多的事情。原来是想放水养鱼，有问题可以改，不是那么容易，一直到现在。
到今天大家已经感觉到，房子在数字上盖了不少，每年都有28到30亿平方米。我们的住宅从逐步解放前30年人均4平米，现在已经达到28平米。还有资料说，所有的房子跟所有的人口平均来算，中国的住房水平恐怕要超过30平米了，甚至接近40平米。这就是欧洲、日本不久以前刚刚达到的水平，问题是我们盖了那么多房子，恰恰缺房户还在增加。空置率也非常高，最近我看报纸，美国前总统都说，估计中国空房至少有多少多少套。数字是非常惊人的，这说明我们盖了不少房子，但使用率却不高，而且造成了社会贫富差距拉大。本来是个成绩，现在也可以说是成绩，但产生了很多问题。按产业经营来讲，只要有人买还可以盖。我们现在也是有人在买，一部分人先富起来，做别的不可靠就买房子，但闲置在那里。这个问题已经成了社会最关心的问题，房价跌不下去，有相当一部分开发商也不希望跌，市场摆在这里有人买就行了，放一放也没关系。房子怎么盖，盖了以后怎么分配，怎么卖，这些问题不是简单的专业技术问题，涉及到经济问题、社会问题和政治问题，都应该有解决的办法。
国家最近出台了很多政策，总的精神就是要控制房价。现在出台的一些政策措施也是必须的，我虽然不是天天到建设部上班，但可以看出来建设部最主要的工作一天到晚在研究这个事，什么时候能够解决好房价问题。地产行业的朋友们，我们绕不开这个问题，一定把这个问题解决好。因为它不仅仅是行业的问题，还是整个经济问题，也是金融问题，涉及到下一步的发展。下一步城市怎么发展，再这么盖下去吗？我们的建筑业还会有任务。一方面，大家都说土地占用多得不得了。另外一方面，越来越多的人要求在我的土地上盖。为什么？土地的经济凸显出来了，只要在这个地方盖房子，这个地方就有利。很多城市已经变化到什么程度？用不着你去找地皮，村庄也好，老区的居民也好，他会来找你，你到我这里来盖。因为房地产的高利润、高回报大家都知道。现在很多地方的居民主动要求来拆，因为拆1平米至少要给2平米。
为什么现在规划设计单位那么红火，就是因为土地财政的效益在慢慢的扩散，现在开发商也懂得利益要适当的分一点出去才能做得更好。拆的多矛盾也来了，环境允不允许，与历史文化的保护也形成矛盾。综合起来看就不是那么简单了。我们的房地产现在也是有问题的，虽然利润在上升，但制造的矛盾也在上升。我们的建筑业要综合开发、综合解放，没有一件事情是自己单干就能解决得了的。建筑业、房地产的健康发展敏感的就是这些问题。从这个角度来看，各行各业不能光想好的，不想坏的，都要有全局的观念。国家针对房地产业定了很多政策，说要降低房价，总是降不下来，就是房地产业配合的不够，很多老板们不愿意降价。恰恰因为富裕的人多了起来，一方面造成房地产业很繁荣，一方面使社会底层的人们越来越难。任何一个行业都有它的窍门，有特殊的发展途径，跟社会发展出现了矛盾我们应该让步。我在亮明我的观点，地产业要配合国家政策，国家不会让你亏得一塌糊涂。你的利益最大，不管别人也是不行的，所以我主张要综合考虑。特别是现在的房地产业，应该让点利。
30年以前多亏有了一个决策房地产业才能有发展，现在应该回馈一点，任何行业都不能只顾自己发财，要“助人为乐”，要有企业道德的建立和繁荣。行业协会在这个大的转变中，文化要多起作用，求得一点共识，多一点感性。我个人越来越相信前景是好的，是问题太多，打开报纸世界上的问题也多的是，中国有能力解决。中国建筑业有了那么好的基础以后，一定会保持这个速度和规模做得更好。
我讲的仅提供参考，谢谢大家！
【主持人】感谢周部长长期以来对我们的关心和支持。今天周部长深入浅出的帮我们回顾了建筑业和房地产业30年来发展的历史，对我们未来的发展给予了更清晰的指导。再次用热烈的掌声感谢周部长的致辞。
下面有请下午第一位演讲嘉宾马教授为我们做专题报告。
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| 马智亮 |
【马智亮】各位领导、各位同行，大家下午好。今天下午人少了不少，我想是不是因为下午的三个报告都是针对施工企业的，来自地产行业的朋友们就休息休息，相信在座的都是非常关心施工企业的领导和专家。
我交流的题目是《中国工程建设行业发展的战略思维》。我想就以下四点跟大家进行交流：
一、问题的提出
作为工程建设行业，不知道大家是不是赞同这么一点，我国的建设行业目前面临着非常好的机遇。有的人表示赞同，我相信也有人不赞同。究竟具体是什么样的，我觉得不能以点带面，有必要看看到目前为止我们是否有良好的发展机遇。我收集了一些数据，跟大家分享一下。我国工程建设面临良好的机遇，根本一点是我国城市化进程非常快。
看一下我们国家最近三、四十年城市化进程的数据。速度有慢的时候，从1995年以后进入了快行线，每年城市化要增加一个百分点，到现在是47%。一个百分点意味着1%的人口要从农村转移到城市，这就带来了居住的需求，带来了基础设施的需求，给建筑行业带来了机会，给我们带来了广阔的可持续的市场。
具体到行业的情况，也给大家看一组数据，看一下行业产值的数据。行业产值是在不断攀升的。国内的数据，蓝色线条代表的是增长率，最近几年一直是9%以上。红色代表建筑业的增加值。2000年是5500多亿，2010年一直在增加。10年的时间，是2000年的5倍。这10年间有全球金融危机，但建筑业一直呈增长的趋势。
建筑业增加值占全国GDP的比重，反映了建筑业对国家GDP的贡献。90年代增加值上升到百分之六点几，尽管经历了前几年的回落，又回到了六点几，甚至达到了历史最高点，将近百分之七。一个支柱产业在GDP里面最少应该是4%、5%，我们现在是百分之六点几，说明建筑业对国民经济的贡献是非常大的，对全国GDP的贡献已经超过了支柱产业的要求。
看一下建筑业总产值占全社会固定资产投资的情况以及增长情况。红色代表的是固定资产投资，去年的统计值是27万8140元，建筑业的总产值是将近10万个亿，9万5200多亿。建筑业总产值增加的速度在15%以上，过去的10年一直在增加，当然也有过调控。跟国外的情况比较一下，86年日本泡沫经济破裂，那时起日本的建设投资是固定资产投资的主要组成部分，绝对不是增加的趋势，而是下降的趋势。和我国增加的趋势比较，确实我们国家工程建设行业面临的形势非常好。
国内的市场建设形势良好，这是根本原因。同时我们在国外也取得了很大的进展，我国2005年到2010年对外承包工程产值，2005年完成的营业额只有200亿美元，2006年我访问日本，在日本国土交通省做了一个报告，拿到的统计数字是300个亿，日本人讲说已经达到了日本建筑业在国外承包工程的总量。5年之后，去年的统计数字是900亿美元，相当于5年前的3倍。从增长率来看，2010年有所下降，利比亚危机恐怕是很大的原因，看总体的趋势，一直是增加的。
我们在国外的产值也在不断的攀升。企业本身的发展，首先看看我国建筑业企业的数量，从2000年开始变化的情况。总体上一直是增加的，最近两年，从2009年开始有所下降，最高的时候达到71000多个。主要是指具有总承包资质和专业承包资质的施工企业的数量。2010年的统计是70061个，感觉企业数字有所下降，会不会带来连锁反应？看看全国建筑业的从业人数。从业人数没有降，达到了4000万，去年达到了4043万。和10年前比较，10年前只有1994万，增加了1倍。如果我们这个行业没有好的机遇，人数肯定不会增加。像日本最近10年的人数减到了原来的一半左右。
再看看企业的经济表现。新签合同额逐年增长，每年的年增长率都在2%以上。
看看企业利润和利税的情况。利润、利税一直呈增加的趋势。与企业息息相关的就是利润，产值利润率2010年达到3.6%，日本企业3.5%左右。我们国家经过过去10年的发展，已经追到了这个程度。当然行业不同也有所不同，同是建筑业，做房屋的，做公路的，做铁路的，可能有所不同。但总体上平均已经达到了3%，这个进步也是非常可观的。说明我们企业从行业的发展中在不断的得到越来越多的好处。
好的和不好的往往是并存的，不好的涉及到的是我们面临着什么样的挑战地。建筑业企业面临的套占主要有两个方面，首先是市场方面，对企业提出了越来越高的要求。1、客户希望做更加复杂的工程，在短时间内完成。过去的预算工期到现在已经不能作为依据了。2、价格竞争非常激烈，施工企业利润普遍是比较薄的。3、劳动力成本上升现在在北京劳动力市场上，一个熟练工人每天少于200块钱是很难雇到的。政府方面对施工企业也提出了更高的要求。1、农民工工资不容拖欠。施工企业要从客户那得到收入，然后支付给农民工，实际情况是在客户那边没有得到钱的时候就要支付给农民工工钱。2、工程质量终身质量责任制，工程安全一票否决。施工企业出一个死亡事故，意味着企业一年是白干的。
面对这样的挑战，企业的高管每天都在琢磨这样的问题，也是不得不面对的问题。如何来提高企业的效率，如何保证工程的安全，如何按时完成任务，任何保证工程的质量。一句话，企业的高管整天应该琢磨的是我的企业如何发展才能够更好的迎接行业面对的挑战。怎么办？对于企业高管来讲就事论事是很难解决问题的，高管应该站得更高，要有战略思维。战略思维和一般的思维有什么不同，战略思维是从企业整体来考虑问题的。还要有前瞻性，不仅要考虑企业当前的问题，还要考虑企业将来的问题，至少是最近将来的问题。具体来讲，战略思维就是在企业的战略管理中，综合的来考虑如何有效的利用自身的资源和资产，在充满竞争的环境下去满足客户的需求，从而实现价值的创造。重要的一个工作就是要科学的来确定企业发展的战略方向。
二、行业发展战略思维的新焦点
战略思维是有出发点的，要考虑资源、竞争和顾客。竞争的根本就是要有资源，参与竞争就要考虑竞争的实情。在为顾客服务的过程中，我们才能够赢得收入。这三点是战略思维的出发点。
应该采取什么样的战略？我把一些成功企业的战略特点做了归纳，供大家参考。针对企业信息化展开谈一些我自己的观点。发展战略的特点可以称为行业发展的新焦点。我们是一个大的国家，有很多的企业，大家可能会问国内是不是有很多企业战略是非常成功的，才使得这些企业最后获得成功。必须说明这样一个实际的情况，争议还是非常大的。
我复印了上海鲁班软件有限公司的老总自己办了一本杂志，最近的一篇文章叫做《寻找标杆》，要寻找施工企业的标杆，供其他施工企业来学习。他的观点说在国内很难找到一些标杆，尽管有些人认为是可以找到的。建筑业规模从体量上已经是世界第一的，可以承担世界上最深、最大的建筑，像在建的上海中心已经是634米，居世界第二。关键的指标ENR里的排名，中国建企前三分别是全球承包商排名第一、第二和第六。有些人就认为中国建筑业已经是步伐又高又强的标杆了，值得骄傲。他是不以为然的，说这是盲目自大的心态，持有这种心态，会严重误导行业。他认为我们国家建筑企业高排名的负面影响更大，难以起到真正的标杆作用。标杆企业应该给各方面都带来价值，给客户、员工、股东带来价值，给社会带来价值。我们ENR排名前几位的企业在这方面做的还是有相当的差距。ENR排名当然是一个指标，但也是一个被广泛认可的指标。我把最新的排名调出来，前三名都是中国的企业，第五名又是中国的，第六名是法国的，第八名是德国的，第十名美国的，日本大概排到将近二十名。最近几年我在接触企业的过程中，大家一直把日本企业作为标杆，认为是我们的竞争对手，尤其是在国际工程承包当中，很多工程都要和日本去竞争，日本的竞争力非常强，但排的很靠后。
我不想下任何结论，也不想展开讲国内的企业有什么样的战略特点，主要介绍一下排在前列的国外企业的战略特点，供大家参考。
第一，以资源为本的战略思维。
以资源为本是要比竞争对手更好的掌握和利用某些核心资源或者能力，并把这些能力和企业在行业中取胜所需要的能力结合起来。主要有三点：1、企业信息化；2、保持核心竞争力；3、重视核心竞争力的提升。
日本企业是非常重视信息化的，70年代末就引进了大型计算机。那时的软件是很不成熟的，引进以后自己在大型计算机上开发管理软件，逐步形成了功能齐全的企业信息，日本企业的信息系统很少是直接买ERP的。大成公司2002年基于信息系统的快速变化，认为有必要重新构筑企业的信息系统，他们对系统进行了改造提升。信息化的专职队伍有200人，一半专门负责系统的应用，深入到基层。这200人不是全部，编程是外包的，算上外包，信息化的队伍就更大了。
法国Vinci公司，在公路工程施工技术和材料方面，一直是欧洲的领头羊。一直在刻意的保持他在这方面的竞争力。美国的Bechtel公司，掌握着世界领先的核电、化工、石油的技术。日本鹿岛建设公司，致力于具有自主知识产权的新材料和新技术研发。
企业本身已经具有核心竞争力了，国外的巨头并不满足于保持，还要提升。2004年德国Hochtief公司，2004年和美国斯坦福大学合作推广VDC技术，今天我们称作建筑信息模型，在国内还是比较热的，进行三维设计，实现信息共享。确定在30个试点项目中应用这项技术，给我们的展示包括Hochtief台湾高铁工程中应用的VDC技术。我在2007年访问了日本大成公司，他们开发了一个电子商务系统，进行电子签约和电子支付，电子签约率达到86%。我们的很多企业连零头数据都达不到。
他们认为这些技术会为他们带来核心竞争力，所以非常重视。
第二，以竞争为本的战略思维。
决定盈利性的因素当中，市场结构起着非常重要的作用，企业应该在五种竞争力量中取得合适的地位。1、新进入者的威胁；2、供应商讨价还价的能力；3、买方讨价还价的能力；4、替代品的威胁；5、竞争对手之间的竞争。
国际企业是怎么做的？主要有几个战略特点。1、向领域的纵深发展；新进入企业一般在局部上是比较强的，作为行业的巨头企业可以向纵深发展，这样可以对付新进入企业的威胁，也可以对付替代品的威胁。2、选择领域高利润的区域，这样和供应商讨价还价的能力就不受制约了。3、开拓国际化的业务。到了国外，可以增强买方讨价还价的能力。我认识一些企业朋友，他们到国外做工程，我说你们为什么要克服那么多困难到国外去做，他说因为国外的利润很高。我问高到多少，他说至少3到4倍，因为他们找对地方了，那个地方买方讨价还价的能力不高。4、多元化经营，不把鸡蛋放在一个篮子里。
法国的Vinci公司，从目开始就要介入，围绕项目的整个价值链获取最大程度利润。把项目不是看成一个局部的阶段，而是看成整个过程。自己可能做不了所有的阶段，就与特许经营子公司形成打包服务方案，和经营子公司实现无缝对接，为业主提供全面的解决方案。这样在一个项目上就可以从一开始进行工程的可研和运营。他会选择风险小、利润高的项目环节，施工企业决定是否投标的时候一定会考虑这个问题，他们做的有自己的特色。越来越多的把低附加值的工作转移给分包商，把主要精力集中在高附加值上。高附加值包括项目的前期策划、项目的运作、项目的后续经营，这些利润丰厚的环节自己来做，把利润薄的附加值低的工作转移给分包商来做。
瑞典是一个建筑市场并不大的国家，但Skanska公司的业务收入境外收入要占多80%以上。
法国Bouygues除了经营工程承包外，还经营电信服务和电视传媒业务。美国的Bechtel公司，除了核电、石油化工外，还涉及到航天航空、国防、电信。德国的Hochtief以承包大型土木工程为核心专长，包含公路、铁路、隧道、地铁、机场。
第三，以顾客为本的战略思维。
企业制定战略的时候以顾客为中心，战略始于顾客，顾客来决定产品。BOT、PPP都是以顾客为本来确定一些工程进行的方式。
我们从三个不同的战略思维出发点看看国际工程公司主要的战略特点。主要强调两点：1、这三个方面并不是彼此割裂，互相排斥的，而是说企业也可以综合的利用三种战略思维，来确定企业的发展战略。2、制定战略必须结合企业自己的实际情况，制定同质化的战略等于是没有战略。国内的一些施工企业看到别的施工企业都在做房地产，他也做，这就是同质化，就会没有竞争的优势。
三、当前企业发展战略选择
刚才我们通过考察国际工程公司主要的战略特点，把这些战略特点列出来，给大家做一下说明。目前企业在确定战略方向上有什么样的选择，应该做什么样的选择。包括企业信息化，保持核心竞争力，提升核心竞争力，向领域的纵深发展，选择领域的高利润区域，多元化经营，开拓国际化业务。我们把特点焦点分成两种，一种是基础性的，基础性意味着企业的内功。把另外一种归纳为是具有外部的依赖性。内功部分我想做一个评价，最重要的是企业信息化。我的这个观点也得到了一些大企业的认可，他们自己总结，当前情况下企业要想提高竞争力，我能够做什么，或者做什么最有效，他们就把信息化列在第一位。信息化会帮助我们提高企业管理水平，这是企业造就内功的关键点。
我接触的施工企业他们认为信息化就是上游的管理信息。信息系统是要上的，而且是非常重要的，但信息系统就是为你提供了一个平台和工具，不仅仅包括信息，还包括信息资源的开发利用。信息系统主要是在管理上起帮助作用。信息化还应该关注另外一个方面，即专项信息技术的利用。80年代利用CED技术一样，现在有了更新的技术，最开始主要用在设计阶段，现在不少施工企业也在利用，为施工企业带来了好处。可以说信息化在企业当中逐步的变成了必不可少的一部分。
看看国际工程公司是怎么对待信息化的。2007年我专门到日本做了调研，走访了8家企业，我约了大成公司、鹿岛公司的CIO专门做了访谈。大成公司是怎么来认识信息化的，他认为企业的经营目标说到底是以最小的目标维持企业这场高效的运转，为此企业必须借助高效的信息系统。信息系统是实现高效运转目标不可缺少的手段。他们是这样认识的，也是这样做的。信息化方面过去5年的投入最低也有营业额的0.4%。中国施工企业管理协会针对国内施工企业信息化方面的投入也做过一个调研，我记得投入最多的是0.2%左右，凤毛麟角，日本每年最低也有0.4%。大成对信息化的重视也体现在对部门的设置，信息化部门设在社长室之下，有一个企划室。
鹿岛公司说左邻右舍的企业都拥有自己的信息系统，而且不断的升级，竞争是激烈的，不拥有这样的系统，甚至于不升级自己的信息系统，就会在关键的方面落后于竞争对手。这也意味着你的竞争力比对手的竞争力降低。可见大家对信息系统的重视程度。过去的5年投入最低有营业额的0.6%。大成公司的CIO跟我说，信息化方面一年差不多有1亿美元的预算，百分之零点几对他们意味着这么大数额的投入。鹿岛信息化部门是公司的一级部门。企业在现在战略发展方向的时候，不妨把信息化排在靠前的位置。
四、信息化对企业的推动作用
第一，推动作用从何体现。
1、提高工作效率。手工管理和用信息系统管理效率上的提高是显而易见的。
2、降低成本。信息化当然是需要成本的，需要购买系统。
3、提高管理水平。信息系统可以固化企业的管理经验，一些施工企业总结，我把行业的最佳实践固化到信息系统里，让企业所有的项目都按照系统来运作。这样就比过去主要靠项目经理个人英雄主义式的管理，转向为行业最佳实践的高水平的管理，给企业会带来效益。
4、堵塞管理漏洞。
5、提高决策水平。信息系统的信息可以作为资源利用起来，企业的领导者在做决策的时候就有了充分的数字基础，而不像过去那样拍脑袋进行决策。
6、提升企业核心竞争力。
我们回答企业高管面临的问题。企业信息化是有助于这些问题解决的，可以提高效益是肯定的。管理水平提高了，工程质量也是有所提高的。包括如何保证工程安全，如何按时完成项目。
福建安装在国内施工企业中第一个直接利用国外著名的咨询公司提供的咨询服务，购买了国际著名品牌的ERP软件。由国际咨询公司帮他们实施，实施过程中企业培养了自己的技术力量，能够做到二次开发。2002年公司还购买了具有知识管理功能的OA系统。2006年我跟这家公司合作写过一本书，叫做《施工企业信息化成功秘密》，我收到了一些反馈，大家认为这样的案例非常具有启发性。他们总结说实施ERP系统虽然花费很大，当时是投入1600多万，但给他们带来了很大的回报。企业过去条块分割，现在可以通过系统集成起来。给员工工作效率、财务工作效率、客户关系完全的效率带来了提高。工程产值增加，新签合同额增加，库存降低，管理费用降低，项目采购成本降低。这个企业营业额2002年只有6亿左右，3000多人。实施信息化以后，2003年达到10亿，2004年达到15亿。营业额的增长是非常显著的，利润情况怎么样，2002年、2003年、2004年利税在明显的增加。
第二、目前的施工企业信息化存在问题。
按照建设部的要求我们的施工企业也在实施信息化，但存在很多问题。建设部的特级资质要求中，对施工企业信息化管理提出要求，出发点肯定是好的。通过几年的实施，有2批的评审，过程中是否出现了“跑偏”的情况。有的企业是为了信息化而信息化，建设部出台特级资质信息化考核标准的时候，我写过一篇文章，即《如何应对特级资质信息化新标准》，非常遗憾，我当时预测的一些问题没有引起大家的重视。最后不少企业还是为了信息化而信息化，说白了就是为了特级资质能过。
根本问题有三个：
1、企业没有从战略的高度看待信息化。施工企业为了满足建设部提出的资质要求，很多都是抱着应付过关的思想。这个问题怪谁？我觉得应该怪施工企业。信息化是一种新的技术，施工企业怎么去对待它？这是施工企业应该知道怎么做的事情。很多施工企业业务工作人员使用信息系统，觉得没有给他的工作带来好处，不愿意用。即使愿意用，我们也听到企业的高管说信息化没有给他带来什么帮助，还是得不到他想要的数据。没有达到这些目标，施工企业本身就是存在问题的。
2、软件开发商迎来施工企业。软件开发商了解施工企业说我想用最小的代价来实现信息系统，软件开发商说所有建设部要求的资质我们都包含了，50万就卖出去了。很多企业拿这个系统应付，做一些假数据进去。当然有些企业也想利用这个系统做真的出来，但功能没办法用，不得不换系统。软件开发商应该从信息化所能达到的目标出发，使你开发的系统真正能为施工企业服务，而不是以满足建设部的资质标准为目标。
3、缺乏科学的信息化水平评价标准。建设部的评价标准不是正式的标准，从内容上看是功能导向的。企业有了这个系统，有了这些功能，很多企业不是真正的用，而是做一些数据进去。
从根本上讲这三个方面都有问题。给大家推荐中国建筑业协会组织专家编写了《建筑施工企业信息化评价标准》，已经形成了报批稿，不久要发布。通过这个标准来评价企业的信息化系统，更多的要看企业信息化本身的技术水平高低，要看应用的覆盖率，还要看应用取得的成效。如果建设部规定必须用这个标准进行评价，应该可以评价出真正的水平来。
关于施工企业信息化我想说两句话。第一句话，施工企业如果把信息化作为企业的战略去考虑，就应该科学的来实施信息化。企业是可以自己来检验的，看它对企业有没有起到提高的作用，看它对业务人员有没有推动作用，看它给企业的领导能不能带来好处。企业在实施信息化的时候应该更加慎重，采取更加科学的方法来实施。第二句话，让信息化发挥真正应有的作用。信息化应该是帮助企业，而不是为了应付建设部的资质标准。
以上就是我的汇报和交流，谢谢大家！
【主持人】感谢马教授的精彩报告。下面有请全国工程建设企业管理现代化成果评审委员会的委员专家何成旗先生，报告主题是《建筑施工企业的转型升级》。
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| 全国工程建设企业管理现代化成果评审委员会何成旗 |
【何成旗】各位领导、各位同仁，下午好。我今天在这跟大家汇报一下，我们对于建筑企业转型与升级的一些初步的研究成果。
今年是“十二五”的第一年，随着“十一五”时期建筑企业取得的辉煌成就，“十二五”一开始我们就遇到了很多问题，企业如何延续过去的辉煌，如去取得更大的成绩，转型升级已经成为很多企业在考虑的问题。我想从两个方面来说，说到企业转型升级，就离不开商业模式的问题。我把我们是如何看待和认识商业模式向大家做个汇报，再谈谈我们对建筑企业转型升级的看法。
说到商业模式，现在是一个比较热门的话题，特别是打开电脑上到互联网，会发现只要搜索商业模式四个字，有几百万个结果。说到商业模式，绝大多数都是说IT，说商业企业。比如说乔布斯使苹果起死回生，用的是什么样的商业模式。淘宝网用的是什么样的商业模式。对于建筑业的商业模式研究的非常少，在这方面我们做了一个初步的研究。
建筑企业的商业模式可以大致分成四派，包括企业的业务模式、融资模式、运营模式、盈利模式。企业运营包括运营中的管理、运营中的营销和运营中的生产作业。建筑企业的商业模式应该从这几个方面来分析。业务模式是关键，根据企业的业务战略，我从事什么样的业务，从事业务价值链中的哪一块，在什么地区从事这个业务，我要从事若干业务，哪个排在前面，哪个排在后面，前后次序决定了企业的业务模式不同。比如说中建，中建的业务模式包括了房建，占一大块。包括EPC、BT、BOT、城市运营商。业务区域包括国内和国外。按照这样的业务模式，中建发展的是比较快的。其他各个省市的建工集团基本都是这种模式，只不过大小的问题。
我们帮助一些企业做“十二五”规划的时候，有的企业提出来，到2015年业务大概是这样的分布。核心主业房建占70%，其他占30%。有一家企业对业务模式是这么定位的，主要做基础设施，公路、铁路、污水处理、垃圾处理、电力、石油化工、机场。比如机场，不是建航站楼，不是建跑道，而是做配套。对自己的业务进行定位之后，看看在价值链中我主要做哪一块，为什么这么做要进行说明。
融资模式很好理解，通过IPO、通过合资公司、通过向银行贷款。资金主要从哪儿来？企业的资金来源主要在哪里，通过什么样的方式解决企业的资金问题。
运营模式包括运营中的管理、运营中的营销和运营中的市场作业。管理就是如何保证有效的运作，能够达到客户的要求，把该挣的钱挣到。从管理模式来说，首先就是企业的组织布局。集团的总部应该干什么，集团管控职能如何发挥，集团对下属公司如何激励和考核。我们国家的企业集团，特别是建筑职工企业总部分工是不一样的，有些总部是一杆子插到底，有些是只起到监督的作用。我们公司曾经有人写过这样的文章，建筑企业是实行大总部还是小总部，实行强总部还是弱总部。不同的企业根据自己的战略定位不同，根据业务模式的不同，来决定企业总部怎么定位。定位之后，再考虑企业怎么管理上市公司怎么管，对子公司、分公司怎么管，管控的职能如何到位。其次是组织对业务的管理。我们国家幅员辽阔，各个地方的企业取向不一样。江苏和浙江相邻的两个省，他们对组织业务的管理就截然不同。东部和中部、西部又是截然不同的。最近我们到西藏去，给一家企业做培训，我们跟企业讨论问题的时候，发现东部地区说的很多东西在他们那行不通。为什么？因为大家管理的模式是不一样的，这取决于各地的经济发展水平和各个地方传统、现代的管理取向。
营销模式中传统的营销模式，建筑企业至少有七项是可以用的。比如体验式营销，我们经常邀请业主到工地去考察，体验式营销不完全是请业主到工地去考察，比如你的施工方案好不好怎么让业主体验到。现在很多企业在营销中使用了三维动画技术来介绍自己的施工方案，开标的时候，把三维动画一放，不用说一句话，客户全明白了。这种体验式营销不需要花大力气请业主到工地上看，通过幻灯演示完全可以表现出来。比较有实力的大企业目前已经开始用这样的技术了。关系营销也非常重要，比如在江苏有一个客户龙信集团，他的很多做法值得我们借鉴。他有一个大客户即新加坡的任鸿集团，两个企业的老总建立了非常好的私人关系。龙信集团通过任鸿的关系进入了珠海、武汉。企业到外地之后经常遇到地方保护的问题，地方保护对当地企业来说正是关系营销中非常重要的环节。品牌营销更好理解，我们企业需要创造品牌，用品牌去影响和吸引客户。深度营销，如何让客户更好的了解自己，我们又如何深入的了解客户的需求。信息化本来是很好的东西，结果很多企业走偏了。我们在搞ISO9000认证的时候，有一条叫做顾客满意的监视和测量，要了解客户的需求，了解客户对你有哪些方面是不满意的，你要利用这个信息改进你的工作，这就是深度营销，可惜我们的企业，我所看到的是几百家企业都没有很好的利用这个平台。兴奋点营销也好理解，比如国家开发的热点在哪里，也是建筑业发挥能力的地方。数据库营销，企业都有自己的数据库，客户的数据，每个地区、每个行业投资和建设重点发展的领域，这些数据企业都是有的。从这些数据中寻找我们发展的机会。文化营销，我们的产品是隐含着文化在里面的，通过文化的宣传，通过客户对文化的认同把任务委托给我们施工。在营销模式理论的十二个方面至少有七个方面在施工企业中是能用到的。
浙江企业过去联营模式比较多，现在高度要发展自营。江苏企业过去自营的比较多，现在考虑要适度的发展联营。实际上大家的目标是一样的。
盈利模式就是怎么赚钱，利润从那里来，最盈利的环节在哪里，如何抓住最盈利的环节。盈利从技术上来，大概很多年以前，我曾经听到过一个故事，武汉有一个中交二航局，在广州承包了一个工程，叫做广州的新沙岗。从德国引进了新技术，调整了方案，改成德国钢板装码头，成本降低了43%。技术取得的效益是不可限量的。利润也可以从管理中来，管理好，管理强，成本会降低，效益会提高。2006年我在项目经理的继续教育中专门讲了一个课叫做项目策划，又把商务策划作为重点，就是讲你在项目实施过程中，如何降低成本，如何提高效益。兰州我们的一个客户，把这套课给他们讲了一遍，他们的老总非常高兴，说你在教我们怎么赚钱。这是通过加强管理来提高效率的手段。我们给江西企业做课程的时候，他们说我们已经有项目组织施工了，但并不完整。盈利模式还可以通过关系，企业应该根据自己的特点看看哪些环节是取得最多利润的环节。
我们对法国的万喜公司也做过研究。2007年中国施工企业管理杂志上，两位咨询师写了一篇文章《最赚钱的公司》，介绍的就是万喜公司。他们在施工这个环节上利润并不高，只有3%、4%，他的利润主要来源不是施工，而是向产业链两头延伸。万喜经营了1300多公里的收费公路，经营着全球80多万个停车的车位，还经营着20多个机场。特许经营公司和建筑施工版块相比，特许经营公司的产值大概只有建筑施工版块产值的不到一半，30%的样子，但创造的利润比建筑施工版块要过一倍不止。
下面说一说我们对建筑企业转型升级初步的认识。
如何理解转型升级，从理论上说就是事物的结构形态、运转模型和人们观念的根本型转变过程。不同转型主体的状态及其与客观环境的适应程度，决定了转型内容和方向的多样性。比如商业模式的转型，可能是盈利模式的转型，也可能是营销模式的转型。转型是主动求新、求变的过程。比如一个企业成功转型，或者是决策层按照外部环境的变化对企业运营模式进行大规模的调整，把旧的市场模式转变为新的市场模式。升级的定义是低级别升级为高级别，具体是规模扩大、功能增多、效率提升、能力提高。
建筑业转型升级有不同的理解。左边是大家的普遍想法，很多地方的建设主管部门也在向企业提出这样的要求，比如企业要转型、要升级该怎么弄，提了五项转变。
第一，行业发展理念向低碳建造转变，改变建筑业粗放型增长方式对环境资源的巨大消耗。绿色环保低碳当然是我们的追求，我们的施工企业如何降低对能源的使用，如何减少对土壤的扰动，都是下一步我们在建筑施工中要考虑的。很多企业在这方面的自觉性是不够的，仅仅是为了满足认证，真正主动的追求低碳环保是不太多的。
第二，行业结构向大土木建设领域转变，改变“一枝独秀”的局面。前两年铁路市场放开的时候，大家一窝蜂的去搞铁路，就是这个理念结果之一。
第三，商业模式由施工总承包向工程总承包转变，全面提升企业竞争实力。现在要往产业链的两头延伸，搞工程总承包，把勘察设计包括进来，把采购包括进来，最好再把运营包括进来。
第四，经营模式由主业一统向适度多元化发展转变，主业做大做强，上规模、创品牌，树形象。专业做精做细，发展效益为上，结合企业与市场实际，向利润丰厚、能力可及的其他领域发展，以投资换身份，以兼并换资质，以开发拓市场。
第五，市场结构和布局向最有利于资源配置方向转变，努力使企业的市场布局与行业发展的需要相符合。
这五条很好，但潜藏着很多的不确定性。比如铁路市场放开的时候，大家一窝蜂去搞铁路，现在的结果是我所的知道的有一家企业，过去没有搞过铁路施工，铁路市场放开之后，集全集团之力向铁路市场拓展，筹资了大量的设备，可惜的是搞了那一段铁路之后，再也没接到第二段铁路，投资的大量设备现在只有闲置在那里。这是好还是不好，是喜还是忧，值得我们考虑。又比如说我们有很多企业看到房地产赚钱，大家一窝蜂的去搞房地产，搞房地产也没什么错。曾经有一个客户老总，做了房地产之后不想再做施工了，说房地产赚钱多快，利润来的多好，施工多辛苦。这会带来什么问题？是不是我们的企业从乙方变成甲方了就要做转型，是不是我手中不多的资金去搞多元投资这就叫升级了。我们曾经遇到一个资金客户，只要手里有点钱就要投资，这个浙江老板胆子很大，但作为大企业来说是不是要这么做。
把我们的项目承包如何从粗放经营向精细经营转变，如何把承包经营转型为集约经营，如何改变落后的管理方式，我们的核心产品竞争力方面考虑的不多。从转型升级方面去想的企业不是太多。前年和去年我们帮助很多企业在做战略规划，企业的核心竞争力究竟在什么地方，如何打造核心竞争力。有的企业听进去了，但多数企业听不进去。我们帮助几十家企业做转型升级的时候，几乎每家都要求做钢结构。我要说明的是我们的转型是不是满足了这五个方面就叫做转型，应该从哪些方面考虑。
我们的一个客户，是个著名的特级资质企业。老总跟我们说，新的特级资质信息化都完成了，花了几千万，半圆形的墙都挂满了屏幕，分布在前面各地的工程都可以看到。反过来另外一条完不成，尽管这家企业是特级资质，也在全国干了一些不错的工程，也有一些名气了，但是他没有注重内功的修炼，没有注重企业技术的升级和管理的升级，没有注重企业技术的积累和技术的提高。
有专家对企业提出这样的忠告，从赚钱导向的企业转向为愿景按使命导向的企业，从利益结盟导向的企业转型为价值观导向的企业，从做大导向的企业转型为做强导向的企业，从多元化企业转型为专家品牌型企业。家电行业有一个著名的企业叫做海尔，我想问问在座的各位，你们企业有几个在使用海尔牌电脑，恐怕没有。海尔有十几个品牌，但是一年的利润跟格力只做空调的企业利润差不多。格力把空调做成了全国领先，我想说的是从多元企业转型为专家品牌型企业，你的核心竞争力究竟在哪里，你的劲主要使在哪里。刚才马教授介绍了介绍了日本的大成和法国的万喜公司，他们的竞争力不是什么都能做，而且专注于某一项，在施工市场中某一项细分市场。做到全国第一、世界第一，他的核心竞争力就出来了。我们的企业有几个企业在往这方面考虑。
从粗放经营型的企业升级为精细化经营的企业，从税务局型导向的企业升级为集约化经营型的企业，从舢板捆绑型企业升级为航母型的企业，从大象型企业升级为具敏捷数字神经型的企业。我们的转型升级应该怎么做，应该往哪个方向走。转型和升级存在着关联，转型往往伴随着升级，转型不一定带来升级，升级往往促成转型。
转型升级有很多种类，比如管理转型、业务转型、组织架构转型、融资转型、所有制转型。从建筑三个层面的价值链分析，第一个层面是行业价值链，从生产施工商、销售商、服务商。第二个层面，企业价值链，设计、采购、生产、营销服务。第三个层面，运营的作业链。价值链的三个层面来分析，能不能这么说，第一层价值链的转换，如果说它升级的话是一种转型，从供应商转成生产商，或者说从施工商转成供应商或销售商。业务模式整个要变了，这是种转型。后两种主要的是一种升级，从企业价值链说过去只负责生产，现在把能力提高，既要负责施工生产，还要从设计开始，还要考虑施工之后的营销和服务。从价值链的三个层面分析转型升级，第一个层面我可以认为是转型，后面两个层面就是升级。
通州有一个转型升级的路径，过去是个专业化施工企业，要求从作业价值链改成企业价值链，从综合型建筑集团升级为建筑投资运营商。
建筑的业务转型，相关业务包括建筑朝房地产业务转型、发展建材业务、设备制造业务等。比如大型建筑企业普遍从事房地产开发，大型建筑企业朝混凝土、钢结构制作业务转型。
升级包括管理升级要做到标准化、精细化，即管理制度化、制度流程化、流程表单化、表单信息化、信息智能化。我们的很多企业管理是不系统的，制度也是不系统的，因为不系统，所以管理制度往往落实不了，管理手段的效果往往不如人意。
市场和客户的升级。市场升级包括市场区域的拓展，包括跨区域、国际化。客户层次的提升，包括从低端客户到中端客户、高端客户，从铅质到铂金客户的选择，从短期客户到长期客户、战略合作伙伴，从多选一到一选一、一选多。注意避免一个误区，市场区域拓展包括跨区域和国际化，国际化也是很多企业在转型升级中提出的口号。我们在向国外拓展的过程中要注意一个问题，国外并非遍地是黄金。国外工程风险很大，不确定性很大。沙特轨道交通亏损大家都知道，不知道的还有很多，我经历了很多，我们是如何掉入别人陷阱的，在阿拉伯世界做的工程是如何被人套住的，这样的工程很多。所以，我们在制定国际化战略的时候一定要慎重。
业务升级的背后有企业的资质、技术能力、装备能力、管理能力、资金能力的制约，升级要和资源相匹配。
建筑企业的技术升级，是建筑企业核心能力提升的非常重要的一面，包括技术手段的升级，模块化、工法的总结、复制、推广，作业层面新技术的应用，作业层面新材料的推广，作业人员能力的不断提升。建设部在制定企业新资质标准的时候，以为这些对于特级资质总承包企业来说不是太大的问题，建设部制定总承包资质的时候最后一道门槛是信息化，没想到信息化花钱都解决了，最高的门槛成了技术方面的问题。
我今天要讲的就是这些，因为时间关系不可能讲太多，很多内容没有展开说，没有讲到的欢迎大家今后跟我们交流沟通，欢迎大家提出批评。谢谢各位！
【主持人】再次感谢何总。下面有请今天的最后一位嘉宾，何晟贇先生为做专题报告。
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| 何晟贇 |
【何晟贇】首先非常感谢各位坚持到最后，今天大家听了一下午也比较累，我看看能不能够赶在准时的结束时间，把相关的内容讲完。
今天主要给大家讲的题目是针对建筑企业在管理提升方面应该做哪些工作。大的环境，不管是政策层面，还是企业老总的层面都非常重视信息化建设，但落到实处还会有很多阻力，下面我们就来看看怎么通过信息化和管理创新使企业的管理上一个台阶。主要内容有四个方面：
一、建筑业企业的机遇与挑战
很多专家都提到了企业面临的机遇和挑战，我们跟国外的很多知名工程公司做个对比，看看他们在行业里成功的关键因素。
第一，业务范围。传统的工程施工为主拓展到项目前期咨询、设计施工、工程总承包、项目管理服务的业务。第二，具有和项目管理相适应的组织机构。建筑企业核心的业务提供的服务就是项目管理，项目导向型的企业里，没有与项目管理相适应的组织架构，从长久来说，在项目管理上是很难取得成功的。项目不能取得成功，如何谈企业的成功。第三，行业领域。更多的涉足工业工程的行业，海外市场所占的份额也是比较高的。这是很多中国建筑企业走出去到国外赚外汇路子的由来。到目前为止，我们最大的竞争对手还是自己的公司，因为我们还处在相对中低端的市场。第四，技术开发能力。如果没有技术，我们是很难去赢得高端的客户的。今后要想在这方面赢得更多的市场，是应该特别重视的方面。第五，越来越多的公司都想上市，上市最大的目的是融资。当你有融资能力的时候，在竞争过程中就会赢得更多的主动权。特别是针对第三世界国家的市场，有融资能力的公司会有很大的优势，像中冶、中铝这些企业上市的目的就是为了获取更多的融资能力。第六，具有高水平的项目管理信息化系统和技术。我们都是做项目管理的，应该知道项目管理体系每一个章节都提到了项目管理的工具，很重要的是项目管理软件，个人的工具如何发挥团队效益是需要一个系统平台整合出来的。这六大因素是国际知名建筑企业一直在国际市场上保持较高的利润，保持较强势的竞争力的关键因素，我们朝这六个方面努力，我相信会取得比较好的改善。
我们国家建筑业面临的很大机遇一是商业模式的转变。这几年国内的市场非常大，投资非常的,
(来源：搜狐焦点网)
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