黑石退出领盛抄底：外资基金的机会与选择

　　黑石首次从中国地区房地产投资中撤出，似乎在某种程度上印证着，热钱可能已经开始撤离中国。

　　近期，关于热钱外流的讨论并不少。相关研究报告指出，出于对于中国实体经济的忧虑，外资对于高风险资产尤其中国房产和股票的投资追逐热情开始出现降低。

　　然而，这似乎与时下不少国外投资机构在房地产市场的进取表现有所矛盾。在这些海外投资者的眼中，此时明显是个不错的“抄底”时机。

　　随着投资渠道的收窄、人民币升值预期上涨以及投资高回报的诱惑，有部分海外基金开始觊觎当中创造的新机遇，企图展开新一轮的逐利。

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　　仲量联行旗下的领盛投资管理有限公司就是其中之一的活跃分子。

　　作为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，领盛投资拥有约450亿美元以私人和公共财产的股权投资，并活跃于房地产资本及运营市场，包括非上市及上市市场、债务及股票市场。

　　领盛投资

　　领盛投资新近完成了一笔投资——通过下领盛亚洲机会基金III，成功以4.4亿元人民币向瑞安建业收购一成都项目49%股份。

　　事实上，双方的合作协议已于今年6月达成。根据当时瑞安建业发布的公告，双方合作的项目为一城市综合开发项目，位于成都金牛区解放北路，占地约5.74万平方米，可销售楼面面积约31.81万平方米。

　　该项目在未来三年内将由领盛及瑞安建业共同开发，计划发展为综合用途发展项目，包括住宅、服务式公寓、商业零售、办公室及停车场。

　　瑞安建业年报显示，该项目的开挖工程已于2010年展开，预计在2013-2014年间竣工。

　　无论从哪个方面来看，这都是一笔相当令双方称心的交易。

　　要操作如此大的项目，对目前资金相对仍不充裕的瑞安建业来说，将部分股权转让套现，无疑是提高资金周转率的好方法。

　　对领盛而言，4.4亿元的投资成本并不高，但却可能给其带来相当高的投资回报。

　　相关研究人士指出，海外基金的成本均比较低廉，它们热衷于寻找一些相对稳定的资产，尤其是商业地产项目，随着服务类商业的需求不断增长，外加人民币升值，获得的收益亦不断增加。

　　领盛年初发布的一份报告亦指出，中国商业地产交易量和价格上升的情况将在2011年继续。“随着来自本地保险公司的新资金寻找高质量写字楼和零售物业的投资机会，中国商业物业的价格预计将迅速上升。”

　　领盛对于二线城市投资机会亦十分看好。“我们已瞄准中国二线城市的投资机会，并预计这些城市的房地产行业将有进一步的增长。”领盛投资管理中国区董事区伟邦9月19日表示。

　　除了瑞安建业以外，领盛已投资于新加坡嘉德置地、香港恒隆地产等多家持有大量内地物业的境外房地产公司股份。

　　领盛表示，希望进一步加强与这些集团以及一直以来所发展的其他合作伙伴之间的关系。

　　至于领盛亚洲机会基金III，则是领盛在华投资最多的基金。

　　根据领盛公布的相关资料，领盛亚洲机会基金III于2007年启动，主要通过收购亚太各地资产组合而投资于发达、新兴和旅游胜地市场中的一项机会性基金。该只基金计划总筹资120亿美元，截至2010年第二季度已筹资约30亿美元。

　　事实上，领盛在进入中国市场以来，旗下所管理的投资基金已投资了多种项目。

　　领盛在接受观点地产新媒体采访时透露，其投资的项目包括大连和北京的住宅项目;位于上海的多个近郊写字楼、仓储物业以及一座酒店;位于成都的写字楼、零售业地产项目、仓储物业和住宅项目，此外还有其他一些项目。

　　据透露，领盛即将完成一个项目，最早或于下个月公布有关信息。

　　领盛透露，公司的投资模式主要为，在五个主要的房地产细分市场中寻找丰厚的投资回报;通过对当地经济及个别房地产行业可能的表现进行分析，去寻找那些与所管理基金的策略相契合的项目。

　　抄底之机

　　诚然，丰厚的投资回报才是这些海外基金追逐的焦点。

　　在全球证券市场趋冷和国内信贷紧缩的背景下，为了缓解资金之渴，国内房地产开发商不惜寻找更高回报率的融资渠道，给予海外投资者的条件亦相当优厚。

　　“地产基金的钱从来都不便宜，回报要求一向很高，首先投资人的成本很低，基本上人民币升值就能覆盖它在境外的成本，境内公司给他们的回报从来就没低过，至少在25%，有的甚至接近30%。”河山资本董事长曹少山在接受观点地产新媒体采访时指出。

　　而据了解，ING地产目前管理的一个5亿美元基金，内部收益率目标在20%以上，该基金与上海复地、金地集团和龙湖集团均有合作。

　　但曹少山亦表示，由于海外基金进入国内房地产市场主要以股权投资形式进入，承担了股权投资的风险，因此不能称为“高利贷”。

　　国泰君安前地产分析员表示，由于房地产是目前热钱进入最为敏感的行业，国家肯定不会大规模让海外资金流入，而且一直都会有相应的监管，但外汇管制问题会直接影响规模和速度。

　　曹少山亦表示，虽然外管局对海外资本有很多抑制措施，但并非完全禁止，按照正常的法律程序走，海外资金还是可以进入国内市场，只是这条路并不是很顺畅，但这也说明当中的利润空间非常大。

　　此外，有部分已经有合作的项目，可以把投资规模化整为零，加上各地方也有外企投资的指标，地方政府也会给予适当的协助，但由于进入的周期漫长，所以相对成本也就很高。

　　“如果汇率不断往上升，外资也会相应地提高融资回报率的要求。其实这种项目真正能做成的机会也不是太多，在风险控制上肯定有要求，回报成本肯定是谈判争夺的一个焦点。风险较高的行业的利率，肯定会随着资金紧缩的环境不断上升。”国泰君安分析员指出。

　　“如果整个房地产市场没有很大的调整，海外基金在国内的投资还是陆续会有的。”上述分析人士表示。

　　他指出，目前国内房地产基金规模还很小，海外机构也会找这个时候抄底，摩根士丹利就是在市场不是太好的情况下，购入30%雅居乐海南清水湾股权，预计今年海外基金的投资规模还会扩大。

　　目前来看，海外基金的抄底动作正准备全面铺开。

　　领盛透露，除了投资于中国的离岸基金系列，他们亦正在发展一个在岸基金系列，希望能在今年年底前有最新的进展及具体消息。至于辉盛、ING地产、AMPCapital等亦有扩大基金规模的需求。

　　据了解，辉盛国际管理有限公司拟建立一个私募基金，投向中国、印度和东南亚的房地产市场;ING地产则计划推出一只规模7.5亿美元的中国基金，主要投向房屋建设。

　　其亚洲区负责人RichardPrice认为，在目前中国政府的宏观调控和限制房地产开发企业信贷规模的形势下，一些资金短缺的公司被迫出售廉价土地和未完工的项目，正是ING地产中国基金的机遇。

　　澳大利亚大型养老基金经理AMP旗下的投资机构AMPCapital也表示，将把亚洲地产的投资提高至160亿澳元，也希望在日本和中国等市场买入地产或收购地产投资信托和开发商等业务。