物业管理师论文

李兴民 集团总部 副总裁兼商业、物业、房地产公司总经理

   

    国家职业资格全国统一鉴定

    物业管理师文章

    （国家职业资格二级）

    文章类型： 论 文
    文章题目：目前物业管理招投标方法的分析与思考

    姓 名：李兴民
    身份证号： 110105540204331
    所在省市：北京市
    工作单位：北京新龙集团

   

    物业管理师（国家职业资格二级）综合评审评分表

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    考生姓名 李兴民 身份证号 110105540204331
    所在省市 北京市 工作单位 北京新龙集团
    文章题目 目前物业管理招投标方法的分析与思考
    文章内容部分 评 定 项 目 满分 评分
    1.意义和难度 15
    2.内容的正确性 15
    3.结构的逻辑性 15
    4.独创性及应用价值 15
    5.掌握基础理论的程度 15
    6.综合分析和解决问题的能力 15
    7.写作和书面表达能力 10
    合 计 100
    文章答辩部分 问题 1.
    2.
    3.
    4.
    5.
    6.
    评 定 项 目 满分 评分
    1.文章汇报情况 15
    2.回答问题的正确性 35
    3.对文章内容的理解深度 35
    4.逻辑思维及口头表达能力 15
    合 计 100
    评审委员签字 文章内容部分

    年 月 日 文章答辩部分

    年 月 日
    目前物业管理招投标方法的分析与思考

    新龙集团 李兴民

    ［内容摘要］ 物业管理招投标是根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院379号令《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关法律法规的规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理；借以培育物业管理市场，提高整体物业管理服务水平，推动国内物业管理的发展。
    本文作者就目前国内物业管理招标和投标的几种方法进行了分析，提出了自己的几点见解。

    ［关键词］ 物业 管理 招投标

    我国物业管理招投标是20世纪90年代后开展起来的，时间虽短，发展很快，特别是建设部发出了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号）文件以后，各地政府都十分重视，进行了许多次实践，取得了不少经验。为了尽快规范物业管理招投标方法，并大力推广，有必要对我国目前开展的各类物业管理招投标方法作一些分析比较。
   
    一、 目前我国物业管理三种招标方法分析

    1、 只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法的分析
    通过近几年全国物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。这种方法有以下特征：
    1) 强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述。
    2) 各物业企业强化了人才工程。
    3) 体现了企业的综合实力。一本标书就是一个企业的写照，一个企业的形象，评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。
    4) 这种方法不足之处是缺少风险意识。

    2、 关于确立收费标准测算为重点的招标方法分析
    近年来，有些地方物业管理招标一改过去传统的招标思路，模仿建筑施工项目的招标方法，增加了费用测算和报价，评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。这种做法有以下特点：
    1) 增加了风险度，增加了硬指标的竞争。过去物业管理招标评标主要是服务策划；如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。通常报价是硬指标，报价太高（或太低）偏离标底，得分就低，对企业投标增加了"风险"。
    2) 充分调动积极性，更加注重成本核算。由于增加公共服务收费的报价竞标，对物业管理企业既带来了压力，又带来了动力，更加注意成本核算，更加注意人员结构优化，精打细算，从而定出一个服务优、价格廉的价位而中标，得到评委的认可。
    3) 促进了专业化管理，提高了规模效益。物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。