两率一免遭遇误读——地产商已被逼近降价的“死胡同”！

   
    两天前，存贷款利率双降同时免征利息税，一时间地产商大呼利好，喜极而涕，疑似“解放军”来了！
    难道“解放军”真来了吗？
    的确“解放军”来了，只是“解放军”解放的不是地产商而是银行和老百姓。有些基本常识的人不难看出，两率一免对地产商而言其实是利好对冲，空欢喜一场，两率降了0.27%,一免免了5%的利息税，存一年期以下存款综合下来，利息所得少了，存三年期综合利息持平，存5年期综合利息比之前还多了。大概估算60万存五年利息是12万以上，已经接近国债和企业债券的收益了，第三期国债和万科前一阶段发行的5年期有担保债券被疯抢一空，收益也就5%多一些，也就是说老百姓可以选择在一年期存款到期后，直接将存款转为5年期。恰好上次涨息到这次降息正好是到期日集中阶段，如果老百姓一旦选择将到期大额存款直接转为5年期存款，那麽至少5年内不会考虑购房！由于明年年底之前还会降息，所以这次降息对老百姓而言至关重要，是持币观望楼市是否会降到合理价位，还是“刀枪入库”5年后再考虑购房值得思考！但有一点可以明确降息与降价相比，降息远不如降价实惠，远远打动不了老百姓，两降一免并没有起到拉动消费的作用，反而会拉动储蓄！由短期储蓄变成了长期储蓄，有一个信号至少是明确的，内需需要被拉动了，经济真正开始下滑了！在这种环境下，老百姓难免会有恐惧心理，看紧腰包对老百姓而言比什麽都重要！毕竟现在已不是经济繁荣，收入飞涨时期了，地产商要从老百姓的腰包里掏银子难上加难，所以已经被逼进了降价的“死胡同”！对地产商而言是利空而不是利好！从三季度上市公司季报看，地产企业集体下了“病危”通知书，业绩堪忧，其中“带头大哥”万科在十一黄金周虽然狂敛了40多亿，交了份不错的成绩单，被称为现金流最好的地产商，但是今年9月份，万科共实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比去年同期减少27.6%和37.9%。2008年1月－9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。 在今年仅剩的3个月，万科若能完成150亿元的销售额，与去年500亿元左右的销售额持平已是万幸。从房地产交易网看到目前仅北京的期房存量与目前日交易量相对比要卖五年才能卖完！这还不算什麽，更恐怖的是后面还有地产商源源不断未开发的土地储备库存量！到目前为止地产商手中的土地储备量还非常丰富，其中北京在顺义最大的一块两限房用地流拍，明显地产商已经吃不下去了！石家庄市政府在地产低潮期，近日土地供应集中放量，让已经撑着的地产商雪上加霜！过往土地储备是地产商做大做强至关重要的一项指标，甚至是能否上市的关键，现在成了甩不掉的包袱！更是判断地产商是否会降价的重要因素！潘石屹逆市而涨，是他当年因土地储备不够而影响了上市，在去年土地高位时，35亿拿下了三里屯地块，现在只能“自食其果”了，通过涨价把成本和风险转嫁给购房者。不过他开发的是商业楼而非老百姓的住宅楼，赚的是以山西“煤老板”为代表的那些有钱没处扔的人的钱，他不说涨价怎麽去“忽悠”那些“爆发户”，然后用赚到的钱去给贫困学校盖厕所，这明明干的是“杀富济贫”的好事！所以大家不要和老潘去理论降不降价问题，让他尽情“逆风飞扬”去吧！地产商从“钱到钱的速度”必须提升，要提速就必须“真金白银”的降价，因为期房库存压力，土地库存压力，现金流压力，股东业绩压力，生存压力已经让地产商喘不过气了！有钱人有房住，更不会投资天天贬值的房子，老百姓一旦失去耐心和信心“刀枪入库”，那地产商将失去最后的机会！

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