万科、保利、华远、龙湖等纷纷抢食商业地产

　　对于商业物业投资增幅超过住宅投资的变化， 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示， 这与政策作用密切相关。在住宅领域，政策上设置了较高的门槛，限购、限贷政策限制了下游购房者资金的进入；此外，流通环节的障碍也很多，提高了交易成本。

　　一位地产大腕人物曾指出， 从国外发展进程看，当一个地区经济发展到了一定程度，商业地产将迎来发展良机，随着中国经济的不断发展，眼下国内一些经济发展快的地区为商业地产提供了土壤 。

　　“鸡蛋不能放在一个篮子里，”华远地产(600743)有关负责人告诉《中国经济周刊》，“适当增加商业地产投入，可以开辟新的盈利增长点，更加丰富的产品线能够平衡市场风险，从而实现更好的业绩稳定性。”

　　另一家在商业地产方面浸淫多年的开发商认为，“假如一些雾霾城市多建一些城市综合体，人们只用住在一个社区内就可以满足居住、工作、娱乐需求，不仅能减少出行和汽车尾气排放，而且人们也不用常常出门呼吸雾霾了。这种因素也能推动城市综合体的发展。”

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　　商业地产销售增速远低于投资增速

　　各路资金进军商业地产之路，并非康庄大道。对此，华远地产北京区总经理孙怀杰向《中国经济周刊》表示，商业地产与住宅不一样，住宅销售完了就没有压力了，但商业地产更大的是日后的运营压力，经营者必须赚到钱，这十分复杂。如果经营者无法盈利，到最后则必将形成恶性循环，最终导致所有参与者利益都可能受到损失。

　　众多开发商一哄而上杀入商业地产领域，商业地产项目所面临的竞争压力必然加剧，也必将放大商业地产中潜在的市场风险。

　　“对于一个大型城市综合体而言，如果运营不好，有可能陷入空城危机，尤其是在开发商加快商业地产布局，并朝二三线城市大力进军的背景下。”殷慧勇说，“正为此，在接手星凯国际广场之前，我至少对这个项目进行了三个月的考察。”

　　殷慧勇的话并非危言耸听。根据国家统计局公布的数据，截至目前，全国商业营业用房待售面积为8573万平方米，同比大增32%；今年前8个月，商业营业用房投资同比大增26.5%，而前8个月商业营业用房的销售面积同比只增加了7.8%，远低于投资增速。

　　商业地产要与城市发展相匹配

　　殷慧勇表示，“地产开发的步伐要与城市化进程、人口扩容的预期相匹配，既不能快也不能慢。太快，就会出现很多鬼城、空城。只有通过科学布局，使项目的发展与项目所在城市的扩容、人口的增长相匹配 ，才能实现和谐的城镇化发展。 ”

　　对此，华远地产董事长任志强的心得是：“做商业要看单位GDP，要选择单位GDP高的地方；另外，城市化率超过50%，才能保证大量商业物业的生存。目前整个东部沿海地区城市化率是63%，三四线城市只有30%，如果三四线城市出现大量的商业，是有较大风险的。”

　　此外，对于商业地产而言，要想实现科学布局，选址至关重要。“科学规划设计、合理匹配商业资源非常关键。”殷慧勇说。

　　孙怀杰也告诉《中国经济周刊》，“商业地产开发至少要以区位第一的思维来操作。商业和住宅不一样，住宅低开高走，商业必须从高处着手，迅速产生效应，要以未来城市核心业态的标准来定位，否则会在竞争中失去位置。”

　　虽然区位重要，但《中国经济周刊》记者走访时发现，对于很多商业地产项目而言，其地段属性和具体规划都受到一定约束，开发商很难完全把控。