地产金融业风险积聚 房企融资渠道收窄

     据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。

    房企融资渠道

    房地产开发资金来源中，一大部分来自于国内贷款，另外两大块则是自筹资金、定金及预付款。而9·29楼市新政后，部分地区如北京、广州对预售资金进行严加监管。而且房企对预收款的使用也受到一定的限制，但政策实施效率如何，目前还尚未可知。

著名猎头机构推荐金领职位 企业 职位 经理人 专访 社区 会员 上市公司-花岗岩矿项目总经理-砂石骨料、荒料行业 180-220万 广东 福建 广西 著名文旅集团-总经理 300-400万 北京 郑州 IPO物业公司-市场公关经理（政府公关方向） 20-30万 北京 地产金融控股集团--金融资本中心总经理 300-600万 北京 上海 知名多元化集团商业地产部招商总监 50-70万 北京 山东 旅游地产总经理--集团投资公司 80-120万 广西 上海 足球事业部总经理--体育房地产投资公司 50-70万 北京 杭州 国家级农业开发园区--产业园总经理 60-120万+期权 北京 河北

    而近几个月来，绝大多家上市房企定向增发方案未获通过，或是取消，或是延迟、修改定向增发方案以待时机好转。更有报道称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。

    股票市场融资遭遇“滑铁卢”之余，银行信贷持续收紧进一步影响市场对房企资金链的信心。10月19日央行宣布加息后不久，就于11月10日-11月19日，9天内连续两次上调存款准备金利率——虽非针对房地产市场，但已再一次发起对房地产开发商资金链的冲击。有业内人士指出，央行从紧的货币政策将从供给和需求两方面对房地产市场进行影响。

    在苏雪晶看来，通胀预期是存在于楼市中的最大问题。只要通胀预期还在，就会有人购买住房以期获得保值增值的机会。继监管机构发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》不久后，证监会副主席庄心一在11月25日接受媒体采访中表示，房企重组已暂停，房企重组需国土部出具意见方可。事尤为已，有媒体11月26日报道中称，近日监管层强调严格把关房地产企业再融资申请，预计房企再融资申请可能暂停。

    信托被“叫停”

    用益信托统计数据显示，2010年1-10月份集合信托产品共计发行1575个，发行规模为2880.29亿元。其中投向于房地产领域的集合信托产品共计459个，发行规模已逾1500亿，占比集合信托产品发行规模总量52.09%。由此可见，投向于房地产领域的集合信托产品，无论在发行数量上还是发行规模上都远远高于其他领域。

    另外，投向于房地产领域集合信托产品的平均年收益率也高于整体平均水平，不断创新高。而很多信托资金是通过购买股权或是债权的形式进入房地产市场。用益信托相关数据还显示，“今年以来信托资金进入房地产领域的方式中，规模占比最大的为股权投资类，占总规模的39.83%，而权益投资类占比也高达20.97%”。

    中邮证券地产分析师在11月29日接受《证券日报》采访时指出，集合信托产品投向于房地产领域的资金占房地产开发资金来源总值的比例并不高，仅高于外资利用水平，从统计局数据来看，约为外资利用总额的2倍。不过，鉴于9·29新政以来，外资和信托资金进入房地产的总量一直大幅增长，成为缓解开发商资金压力的渠道之一。如今，房地产信托业务若真是被“叫停”，对开发商的影响亦不能小觑。