绿维创景：地产金融下的旅游综合体与小城镇开发

　　今年，地产金融创新成为了很多业内人士热议的话题，新的背景促使行业发展有了新的方向。现在市场正处于变局之中，在这样的背景下，旅游综合体与小城镇将何去何从？

　　1、房地产开发的新方向

　　在“限购时代”之前造出来的房子的主要类型是居住型地产。然而今天的地产开发已从“筑巢引凤”即建设型房地产产品生产营销过程逐步向“以生活方式打造、以使用价值形成、以经营价值的提升、以投资价值的完善”的产品开发模式阶段过渡。实际上商业地产的概念不仅仅简单的认为只是商业概念，其很重要的是产业概念。换句话说：商业不仅仅是百货商业，实际上它涉及到休闲型商业、服务消费业态等。在内需作为中国经济成长最主要动力的今天，任何与内需需求相结合的业态都可以和房地产结合在一起。跨越建设性的产品，用消费经营的手法打造经营模式、投资价值和生活方式，已经成为开发商必须要面对的一种手法和必然发展的方向。

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　　2、综合体是城镇化过程中的助推器

　　中国在快速进行“城镇化”过程中间，综合体是一个什么样角色？其实综合体的类型差异很大，有城市综合体、乡村综合体、旅游综合体、度假综合体、社区型综合体、枢纽综合体、步行街区的综合体等。例如：高铁开通、城际运营形成了一个更多的枢纽综合体。枢纽综合体是一个城市的心脏，它调动着城市的活力。而通过旅游综合体模式可以带动原来较简单的商业，形成城市新型城镇化中不断扩张，实际上可以说是城市综合体的使命。从这个角度讲，可能每个城市都需要综合体，不同的综合体需要不同的商业模式。综合体的未来发展空间非常大，其差异化也会越来越大，综合体在中国地产发展进程中处于年轻的向上发展的阶段。

　　3、“反向结构”是旅游地产的核心依据

　　近年来在中国不管是观光旅游还是休闲旅游、度假旅游、高端奢侈旅游等，每种旅游消费都有巨大的规模，初步估算至少有3-4亿的农民连基本的“观光旅游”都没有。随着中国城市化发展，“观光旅游”至少还有10年非常好的黄金期，“休闲旅游”刚刚进入高度增长，“度假旅游”方兴未艾，而中国的“奢侈旅游”已经在世界上占有一席之地，从这个角度讲中国旅游市场的细分市场空间仍然非常大。“旅游”实际上是 “人”的搬运，并由此形成 “消费搬运”。以“消费搬运”为依托形成人的流动和工作日进城上班，周末、节假日面向整个非居住中心区即反方向人流结构形成了中国最大的“内需消费集散结构”与“城市聚集结构的反向结构”，这个“反向结构”就是旅游地产的核心依据。

　　4、旅游结构的主要特点是吸引核及由此形成的产业聚集

　　旅游结构的主要特点是吸引核。正如一定要去黄山，因为有种说法叫黄山归来不看山。一定要去长城，因为“不到长城非好汉”。通过“吸引核”形成游客的大量“搬运”，从而形成游客聚集，由游客聚集形成消费聚集。从5万的游客量形成的消费产值到30万、50万甚至100万的游客量消费支出形成巨大的 “休闲和旅游消费产值”，这种巨大的消费产值容易形成旅游产业链的进一步延伸，从而形成泛旅游产业聚集。所以一个“吸引核”会形成大规模的人流聚集，从而形成产业聚集，产业聚集能创造出巨大的就业，而这种以服务业为核心的旅游休闲就业能力远远超过高技术产业和普通工业产业。这种以服务型业态形成的就业所带动的城镇化叫做“旅游引导的新型城镇化”。

　　5、旅游综合体是单一开发到综合开发的过渡

　　绿维创景根据多年的实践经验总结出旅游引导的新型城镇化模式，具体模式可以分为七种：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休闲卫星城（大城市周边休闲聚集城镇）、旅游小城（旅游小城及较大的旅游中心镇）、旅游小镇（较小旅游中心镇与旅游建制镇）、旅游综合体（非建制产居一体化）、旅游休闲度假区（产业区）、旅游新型农村社区（产居一体社区）。一般把300亩到3000亩之间的项目叫旅游综合体，超过3000亩的叫“旅游综合区域”。旅游综合体以泛旅游产业的整合为根本支撑、以休闲化消费的聚集为核心动力、以设施和配套的配置为重要基础、以服务和管理的创新为基本保障的综合开发模式。综合体既是景区，又是旅游商业区，还是旅游酒店区，它由旅游带来的居住形成了住宅居住的第一居所、第二居所，甚至养老居所和养生居所等。旅游综合体可以简单的概括为：从单一开发到综合开发，从传统住宅开发到综合产业地产开发的过渡。

　　6、旅游综合体复合业态的地产模式

　　旅游综合体的地产架构主要包括三个方面：第一，休闲商业地产。包括商铺、商街、商场等。第二，度假酒店地产。包括：酒店、客栈、公寓等。第三，休闲住宅地产。包括第一居所、第二居所、第三居所、养老居所等。这三个方面整合在一起形成的综合复合业态的地产模式。然而这恰恰是旅游综合体间经常出现的、复杂的但是满足多样性需求的一种模式。

　　7、旅游综合体发展的核心架构

　　从土地开发到公共设施建设、休闲项目的经营、房地产产品的运营，实际上形成了土地开发运营、旅游休闲的服务运营、房地产产品销售经营三个层次的整合。这三个层次形成了土地开发的一级利益、旅游休闲的经营现金流的服务盈利和房地产开发的地产产品三种盈利结构的整合。它很适合资本市场所需要的持续现金流与快速回报的混搭结构。由此基于综合开发模式下的综合体的核心是：核心吸引中心、休闲聚集中心、居民居住中心和一二三类以及养老养生型的多样化居住中心，这实际上才构成了旅游综合体发展的核心机构。

　　8、不同层次的细分市场与不同业态形成休闲小镇的综合架构

　　休闲小镇是以街区为核心，通过商业街区聚集形成以小镇本身为旅游吸引核、旅游休闲目的地、旅游居住结构和旅游商业结构的一个载体。休闲小镇的架构主要可以分为：风貌吸引力、广场吸引核、餐饮吸引与聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集、创意工坊街区、娱乐游乐街区、商业房地产、就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、度假居住或第三所、养老居住等。休闲小镇是以不同层次的细分市场和不同的产品业态相呼应的综合结构。例如西安（楼盘）大雁塔北广场每天晚上能够聚集5-10万人，巨大人气聚集能提升整个大雁塔北广场商气，并由此形成区域整合带动区域综合开发。