记者 高丽霞
在国内房地产市场风声鹤唳之际，海外房地产市场却喜讯不断，相关房地产QDII涨幅居前。在人民币(6.1550, 0.0266, 0.43%)贬值和美股向好的双重因素影响下，美元权益类资产如QDII基金的投资价值明显提升。理财专家建议，当前为配置QDII的良好时机，尤其是表现优秀的房地产QDII基金。
房地产主题QDII涨幅居前
银河数据显示，截至2014年2月24日，5只房地产主题QDII(仅含人民币份额)简单平均净值增长5.82%，相较QDII产品1.01%的平均涨幅而言，业绩优势较为明显。
从单只产品表现来看，除国泰美国房地产开发净值略有下降，其余4款产品阶段净值涨幅均超6%，其中鹏华美国房地产年内净值涨幅更是达到8.85%，排名同期可比83只QDII基金第4位，此外广发美国房地产、诺安全球不动产、嘉实全球房地产悉数进入QDII涨幅榜前10位。
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虽然上述4只房地产QDII在区域定位、标的资产偏好及运作模式方面有所不同。但投资区域均相对集中，均是主投美国房地产市场。具体来看，嘉实全球房地产与诺安全球不动产仍是定位于在全球范围内进行资产配置，但从最新一期季报来看，嘉实全球房地产以美国市场为主要投向，同时还对欧洲、亚洲等区域进行了一定配置，前三大投资地区分别为美国63.19%、英国8.54%以及日本6.62%。相比而言，诺安不动产则更像是一只定位于美国市场的产品，其对于美国以外的其他区域的配置比例仅为0.01%，此外其余3款产品均明确定位于美国市场。
从标的资产来看，除国泰美国房地产开发明确提出投资于股票类资产的比例不低于基金资产的80%，其余4只产品在证券品种配置方面更加偏向REITs、REITETF。
REITs仍具投资价值
就近期美国市场反弹，鹏华美国房地产基金经理裘滔从三个方面解析：首先从技术层面看，去年5月至年末美国房地产REITs板块整体落后大盘近27%，明显超跌，故相对大盘今年开年价格有所反弹。
从行业基本面看，在经济复苏和就业回升的背景下，美国房地产整体供需结构合理，REITs净收入连续十个季度以高于历史平均的速度增长，出租率不断走高，租金水平平稳提升，股息也显著增长。在目前已经披露2013全年业绩的企业中，超过六成盈利超预期。近期的价格回调与基本面趋势向左，使得REITs投资价值凸现。
就REITs品种而言，裘韬提示投资者应该注意到，成熟市场房地产长期年化回报率在10%-13%左右，这种租金分红加资本利得的盈利模式相对比较稳健。虽然REITs每年行情都会有波动，但长期的业绩与其持有的房地产价值密切相关，因此投资REITs应该与投资房地产周期一致，不应该对短期走势过度关注，而应合理配置长期持有获取分红，这样才能最大程度降低投资收益的波动性。简而言之，应以买房而非买股票的心态投资REITs。
美国地产受海外投资客追捧
房地产中介仲量联行的一份报告称，去年世界第一大经济体保持了世界头号“外国直接商业房地产投资目的地”的地位，流入该国商业房地产的外资总额达到387亿美元，比2012年增长了44%。
仲量联行表示，美国经济状况的稳步改善是提振商业房地产投资的一个因素。另两个因素是，澳大利亚和马来西亚等国的养老基金增配美国商业房地产资产，以及亚太地区有越来越多的人希望实现财富保值。
整体来看随着美国经济复苏步入正轨，宏观基本面的改善有望进一步推升地产价格。事实上，去年下半年以来美国房价继续维持上行格局，并且在四季度呈现加速上涨态势，显示出地产市场仍在稳健回暖；尽管在QE3退出明朗化的背景下，美国十年期国债利率中枢上行是大概率事件，但利率上行对REITs产生的负面影响已在去年二季度以来的市场调整中得到较为充分的反映，另一方面美联储关于继续维持超低利率政策的表态一定程度上提振投资者信心。在此背景下，今年以来以REITs为主要投向的地产主题基金整体业绩不俗。
在人民币贬值和美股向好的双重因素影响下，美元权益类资产如QDII基金的投资价值明显提升，理财专家建议，当前为配置QDII的良好时机，尤其是表现优秀的房地产QDII基金。
《投资快报》发自广州
(来源：投资快报)
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