房地产资金压力小于2004年

到底有多紧缺？

断供、开发商资金紧张等字眼不断显现在投资者眼前。

近日，中金公司一份研究报告却指出“前五个月房地产投资额有31%的增速，资金情况并没有所说那么紧缺。到现在为止，房地产的资金压力比2004年要小。”

中金公司有别于一般公众认识的判断依据是：

其一，信贷紧缩在前，大多数公司没有快速扩张。国家从2004年开始紧缩信贷，对房地产贷款的严格限制导致地产开发资金来源中银行信贷从2003年的24%降到2004年18%。而随后土地不可以抵押贷款、拿到“四证”之前不可以贷款等措施一直抑制着信贷对房地产的支持，信贷资金占比也就一直维持在20%以内，从而使得大量的中小房地产企业过去几年的状态是开发一个项目、拿一块地再开发另外一个项目。而2007年土地的疯狂上涨使得这些中小开发商土地增加十分有限，扩张的主体为大公司，因而到今天高价拿地的压力也就有限。

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其二，良好的销售与预售较好补充了房地产企业的自有资金。2006及2007年销售额的增速超过了投资额，而2004年之前，销售额不到投资额的80%。这意味着这两年开发商手中留存的资金不断增加，从而对2008年销售放缓带来的资金压力有阶段性的缓冲余地。根据近两年的销售额与投资额比较测算，开发商自有资金至少增加了4000亿，开发商自有资金占整体资金的比例有能力达到40%。

其三，资本市场融资的补充。过去两年两地资本市场接近2000亿的融资规模不仅较好的补充了企业的自有资金，而且提高了公司的信用能力。猎头.

其四，外资和其他行业资金的补充。

与中金公司判断相印证，万科等房地产公司在年初就开始注意收缩阵线，并以打折的方式开始加速回笼资金。而二三线的房地产公司，也跟风打折。

“2007年，我们并没有盲目扩张，拿地比较谨慎，加之2007年的销售情况比较好，虽然2008年销售面临一定压力，也不是说完全卖不出去。”某房地产公司副总经理坦言。

此外，房地产上市公司中期业绩不乏亮点。猎头公司.

截至2008年7月18日，在总共87家A股上市的房地产公司中，公布了业绩预告的(包括在一季报中披露的)有37家，其中24家同比净利润增长，5家扭亏为盈，占比约78％。其中有22家公司公布了具体预增，包括保利地产、北京城建、华侨城、上实发展、华发股份、陆家嘴、张江高科等等。上述22家公司，根据目前股本摊薄后的每股收益从2007年中期的0.11元/股，增加到2008年中期的0.31～0.34元/股，同比增长182％～209％。商业地产猎头.

“中报的情况清晰表明，中期销售足以应付信贷与费用支出。”北京某基金经理告诉记者。

反弹持续？

一位公募基金经理给与地产行业极高的评价，“地产股的未来就是市场的未来。”

纵观地产、金融紧密相连的格局，上述判断似乎不为过。市场人士比较担心，地产如果出现大面积的断供潮，必然给银行系统带来巨额坏账。

但问题的另外一面是，地产股是否已经先行反映了地产行业的冬天。购物中心猎头.

自2007年市场从6100点开始调整以来，房地产一直领跌大盘，跌幅超过平均水平。直到7月18日，地产股再度走强，金融股紧随其后，市场才开始回暖。

国信证券人士认为，地产股反弹的原因是多方面的，主要有以下几个方面：

一、地产股估值便宜，目前重点地产股2008年动态PE在10-13倍，与海外主要地产公司相比，估值优势明显，有较大吸引力，另一方面，从重估净资产(NAV估值)看，目前主要地产股股价相对于NAV有30%-40%的折价；

二、受香港地产股走强的带动进而带动地产A股走强；

三、中报公布在即，地产公司业绩大部分不错，提振投资人信心；

四、经过前期大幅度减持地产股，公募基金目前地产股配置整体非常低，而基金整体持股市值占比不到沪深流通市值的20%，游资很容易利用这一点发动攻势，制造热点，带动人气。猎头网.

“地产股反弹能否持续，取决于房地产行业的调整方式。”上述北京基金人士认为。

中金公司研究员白宏炜认为，调整将有两种方式，一在1~2年内跌幅达到30%；二是房价小幅下调或盘整，随着经济、收入和租金的上涨消化高房价，为软着陆方式。