万科项目借鹏华REITs资产证券化 公募开启基础设施数十万亿市场

      首只国内公募REITs正式起航。

　　6月8日，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金。

　　“鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化的品种，这一突破将开启公募基金新的投资视野。”一位基金公司内部人士评价称。

　　从投资人配置类型看，REITs被海外投资人定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。

　　基金业协会数据显示，2015年4月底公募基金管理资产规模已达6.2万亿，但其投资范围局限在股票、债券、货币这三大类资产。而公募REITs的诞生，将公募基金投资标的的范围突破至资产证券化。

　　证监会披露的数据显示，4月22日，鹏华前海万科REITs就已被证监会受理。而早在2011年，鹏华基金发行了鹏华美国房地产基金，借道QDII产品投资海外REITs。

　　根据万科方面透露的信息，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

　　记者采访了解到，基金业界和投资者最关注的是鹏华前海万科REITs的收益水平。

　　来自万科的信息称，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。

　　这也意味着，前海企业公馆一年内将产生1.65亿元（理论值）的租金收益。

　　根据产品设计，后期该产品将装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易。

　　“相比此前中信证券发行的REITs产品，鹏华前海万科REITs仅通过租金的收益权进行证券化，可能在一定程度上避免资产转让过程中评估难的问题。”根据北京某第三方机构人士分析，这种模式在公募行业可复制性更大。

　　而跳出公募行业看，鹏华前海万科REITs的获批，也开创了中国PPP模式的创新模式。PPP（Public-Private-Partnership）即公私合作模式，是公共基础设施一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

　　有研究机构指出，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等资产。

　　尤其是公共基础设施类达数十万亿的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新，提供巨大的市场容量。(来源：21世纪经济报道)