4月13日，泰州华侨城有限公司大门。华侨城正在将其从上市公司剥离出去。新京报记者 赵毅波 摄
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高端旅游地产项目布局三线城市，泰州华侨城项目近年连续亏损，总投资25亿转让评估价值仅5196万
4月12日，华侨城公告显示，拟将泰州华侨城有限公司（以下简称泰州华侨城）100%股权转让给大股东华侨城集团公司的全资子公司华侨城华东投资有限公司。该项目总投资达25亿元，如今受让方支付现金对价仅为5196.49万元。交易完成后，上市公司华侨城不再持有泰州华侨城股权。
新京报记者近日走访看到，泰州华侨城旗下的高档住宅区内没什么人，多处底商关门歇业，客流量周末方有所回升，而停车场至今仍长着荒草。
多家底商待租，停车场长草
根据官网介绍，泰州华侨城总投资25亿元，地处国家5A景区——江苏省溱湖旅游景区内，规划用地3000亩，内部有温泉、高尔夫球场、高档酒店、商业街、别墅等众多项目，2010年开业。该项目被称是华侨城在全国县级城市布点的第一个旅游+地产项目。
华侨城创立于改革开放后的深圳，其代表性品牌为“锦绣中华”、“世界之窗”、“欢乐谷”等。进入21世纪，华侨城开始向全国范围布局，模式为旅游+地产，亦即依托旅游资源而建，融旅游、度假、居住功能为一体的综合体，泰州华侨城即为其中代表。
4月14日，新京报记者来到泰州华侨城，看到商业街没什么人。项目入口不远的停车场面积较大，但至今仍是坑洼的泥土地面，野草丛生。
记者随后来到华侨城的溱湖酒店，大堂和前台并无服务人员。大堂内一则公告显示，因酒店经营需要，溱湖酒店前台现暂停使用，客人需前往对面的奥思廷酒店办理入住和退房事宜。一位工作人员称，由于溱湖酒店客人较少，所以撤掉了前台。
4月13日，新京报记者走访华侨城纯水岸内多个别墅区看到，几乎所有别墅的大门与车库都开着，未见有人居住的迹象。
现场的施工工人说，这些房子五年前都卖完了，当时一万多块钱。房天下信息显示，华侨城纯水岸项目2012年6月开盘，去年11月底之前为12400-15100元/平米之间，高于泰州市区房价，去年底显示为7100元/平米左右，低于泰州市区。
商业街的入口处，多家底商处于待租状态。商业街一位工作人员称，这里已有四五年没有新商户了。附近店内工作人员称，之前他所在的地方有人开超市，就是看中了这里的招商优惠政策：“前三年免租金”，但因为客流量少，第四年就关店了。
“这里人确实不多，周末时候每天销售额有三四千元，五一、国庆最多能过万，但平时每天也就一两千元。”商业街入口处一家超市工作人员说，平时她一个人在这里照看着就够了。
“是我们没有进行大规模推广。”泰州华侨城负责招商的一位人士称，这里一平米（租金）只要一块钱，三年一签，比较便宜。
每年亏损近2亿成“特困企业”
目前，泰州华侨城未公布其客流等方面数据。但从公告数据来看，泰州华侨城近年来营业收入大幅下滑。
公告显示，泰州华侨城2014年营收9108.73万元，2015年降至5998万元，2016年为5999万元，两年间下滑了34%。
据观点地产网报道，泰州华侨城曾预计8年内可回收投资。而如今已被华侨城列为“特困企业”。
对于转让泰州华侨城的原因，华侨城在4月12日的公告中解释称，泰州华侨城是公司所属特困企业，泰州华侨城目前每年亏损近2亿元，处于严重资不抵债状态，出售泰州华侨城可以提高公司整体经营状况。
新旅界创始人李阳称，泰州华侨城已经开业7年，已经严重资不抵债，上市公司适时剥离不良资产是出于对公司整体业绩和市值维护的考虑。
根据2016年年报，华侨城2016年营业收入354.81亿元，净利润68.88亿元，均创历史新高。
根据公告，泰州华侨城2014-2016年连续三年亏损，2016年亏损额达2亿元；截至去年底总资产15.1亿元，总负债15.4亿元，净资产-3240万元。评估价值仅为5196.49万元。
泰州华侨城的亏损和高负债由来已久。
根据华侨城2009年6月公告显示，泰州华侨城归母净利润2007年为-432万元，2008年为-1352万元；截至2008年底，资产总计6.7亿元，负债合计4.9亿元，净资产为1.8亿元。
泰州华侨城的建设进展未达预期。据新华日报报道，泰州华侨城项目分三期建设，计划于2014年以前全部竣工。而据泰州市政府官网近期信息显示，到2021年，泰州华侨城三期项目等基本建成。
泰州华侨城客流量较低与项目选址、定位有关。
从位置上来看，其位于泰州市姜堰区溱湖大道2号，宁靖盐高速旁，距离泰州市区东北方向约40公里，南京约70公里，上海约240公里，杭州约320公里。
在泰州华侨城负责招商的人士看来，泰州华侨城主要面向的是上海、浙江、苏南方向、能自驾的中产以上家庭，“泰州当地人来得很少”。
新旅界创始人李阳称，泰州华侨城是“旅游+地产”模式的第三代类型项目，其旅游度假产品配比很高，能够快速回收现金流的地产产品相对较少，这对度假旅游类型项目的运营能力、所在地的旅游市场成熟度等都有很高的要求。
“华侨城的经营水平还是很高的，区位决定市场，时机也决定市场。泰州项目陷入如今这种状况，不是经营问题，而是跟选址即区位、时机有关，归根到底是市场问题。”北京第二外国语学院教授、资深旅游专家王兴斌认为。
王兴斌称，泰州是三线城市，尽管有长三角的依托，但是在江北，经济相对并不发达。虽然华侨城将目标瞄准上海等地的高端人群，但对他们来说，因为思想观念的原因，对江北的兴趣不如江南；第二，房地产行业整体下滑，也让泰州华侨城受到影响，这两大因素决定了这个项目未能成功。
“泰州华侨城环境确实不错，但距离泰州市区太远，配套服务不全，餐馆品类少，而且比较高档，没有家常的饭店，有点不接地气，所以也就偶尔来。”一位来自泰州市的游客说。
2017-2018年，华侨城内部借款担保最高达915亿元
在经营状况不如意的同时，泰州华侨城的运营对借债依赖较大。
公告显示，2014年-2016年的三个年度，泰州华侨城负债总额均超过资产总额，净资产持续为负，其中负债最高的是2015年，达到19亿元，超过资产总额3.3亿元。
同时，泰州华侨城屡次被商业合作伙伴指责拖欠款项，并因此对簿公堂。
中国裁判文书网2014年底公布的民事裁定书显示，南京艾泽文化传媒有限公司诉称，其依照与泰州华侨城的书面约定，完成了为对方拍摄影视宣传片的约定义务，起诉要求对方支付拖欠的制作费及违约金等。
中国裁判文书网2016年11月公布的民事裁定书显示，德胜（苏州）洋楼有限公司诉泰州华侨城称，2010年2月双方签订合同约定，泰州华侨城委托其建造二层独立式美制木结构高档豪华商用房一套，随后双方就此做了实际履行。但是泰州华侨城之后一直拖欠工程款等104万元。
4月14日，新京报记者致电艾泽传媒当时的律师，以及德胜（苏州）洋楼有限公司，其均表示，打过官司后收到了钱。
不只是泰州项目，华侨城年报也显示，2015年华侨城资产负债率为63.41%，2016年上升至67.12%，超过房地产行业64%和旅游行业36%的负债率水平。仅在2016年，华侨城的利息支出就高达9.7亿元。
在此背景下，包括泰州项目在内，华侨城试图通过系统内互相担保来实现融资。
4月9日，上市公司华侨城发布公告称，华侨城及控股子公司2017-2018年度拟为公司参控股公司合计提供额度不超过915亿元的借款担保。其中，泰州华侨城，2017-2018年度将获5亿元额度的融资提供信用担保。
不只是泰州华侨城，多家偿债能力较弱的子公司成了华侨城“输血对象”：如北京侨禧投资有限公司，截至2016年末净资产为-2.6亿元，当年亏损2.6亿元。2017-2018年度，华侨城拟为该公司10亿额度的融资提供信用担保。
华侨城2016年报显示，其对外担保一栏显示为空白，但对子公司担保实际发生额33亿元，子公司对子公司实际发生额34.8亿元，实际发生额总计68亿元。其中，直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为15亿元。
华创债券此前的一份报告中指出，过去更多注重集团担保人对于外部公司的担保情况，对于集团内部关联担保的情况重视程度不足，实际上集团内部相互担保，应从过去的“打包处理”转为“逐一分析”。例如南京雨润事件中，关联企业由于房地产板块的低迷或造成集团整体经营情况恶化，并触发交叉违约或担保条款，最终风险链条集中爆发。
“三至五年内，旅游地产产能过剩问题将暴露”
将亏损项目剥离上市公司是否意味着华侨城开始改变过去的大举扩张策略？
新旅界创始人李阳称，从2014年华侨城新任总经理段先念接班以来，有了新的战略思路，产品线优化调整，不存在战略上收缩的说法，反而是更勇猛了。
根据2016年年报，华侨城截至去年底合并口径共获得银行授信623.10亿，公司已使用152亿元。国开行对华侨城支持尤大。去年底，华侨城集团与华侨城签署协议，国开行首期授信额度达1200亿元。
华侨城还曾通过资本运作引来“宝能系”驰援。在2015年的定增中，宝能系合计认购出资高达48亿元。如今，宝能系位列公司第二大股东，持股9.89%。
在2017年度工作会议上，华侨城董事长段先念将公司近年的扩张进一步提升为跨越式发展战略。相比于过去“旅游+地产”的模式，段先念将新战略形容为“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”。
李阳认为，华侨城是“旅游+地产”模式的开创者，现在仍有很多新进入者在模仿学习。但行业在变化，特色小镇、PPP模式下的新型城镇化开发等都让段先念看到了新的方向，所以才将模式调整为“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”。
具体到泰州项目，目前似乎有意吸引更多当地的客流。4月13日，上述项目招商人士称，未来公司将把华侨城和北边的一座历史古镇打通，吸引更多客流进入。
北京第二外国语学院教授、资深旅游专家王兴斌表示，现在包括华侨城在内的大企业确实需要冷静，思考此前的扩张，关注资金链和财务，要稳中求进，不能再有大干快上的思想，“事实上，旅游业在局部地区、局部领域也存在产能过剩问题。三五年之后，产能过剩的问题就暴露出来。”
4月14-15日，新京报记者三度与泰州华侨城市场部工作人员当面沟通采访事宜，并通过邮件发去采访提纲，截至发稿未收到回复。新京报记者致电华侨城在公告中公布的董秘电话并留言，对方并未回复。
(来源：新京报)
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