住房租赁金融破冰 房地产资产证券化风行

   记者 张晓玲 实习生 卢靖阳 深圳、广州报道

    2017年的房地产金融发生了巨大变化。

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    从前热衷于笼络开发商和购房者的银行、金融机构，现在向机构房东和租客抛出了橄榄枝；银行的业务，也从开发贷、个人住房按揭贷，转向租房相关贷款和各种租赁资产证券化产品。

    2017年，多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化。

    不只是租赁。随着房地产从开发转向开发+运营，各类房地产资产的证券化受到监管的鼓励和金融机构的青睐；2017年以来，已有多家房企和物业持有机构将商业地产、物流地产等进行资产证券化。

    数据显示，2017年前11月，房企发行资产证券化总额达423亿元，同比2016年大幅增长210%，这使得房企转型城市运营的多类空间运营未来都有了方向和退出机制。

    民生证券指出，虽然2018年房企融资趋紧将会延续，融资成本继续提高，但政策会鼓励房地产资产证券化发展，预计资产证券化将是2016年最大亮点。

    租赁证券化领衔

    诸多房企和机构没有想到，2017年在资产证券化上发力的物业形式是租赁。

    长期以来，我国房地产租赁市场发展落后，房企自持物业经营存在融资难、缺乏退出机制、市场不规范等痛点。

    2017年租赁证券化得到了监管层的大力支持。7月底，住建部等九部委联合发文，要求加快发展住房租赁市场，推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

    2017年9月，证监会称正加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

    很快地，2017年10月23日，中联前海开源-保利地产(15.020, 0.40, 2.74%)租赁住房一号资产支持专项计划获上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模50亿。

    其重大意义在于，不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来无限可能。

    2017年12月14日，中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。新派公寓创始人及CEO王戈宏表示，新派公寓是中国公寓行业第一个实现了资产管理从收购、改造、持有到资产证券化的价值闭环，走出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。

    住建部政策研究中心主任秦虹指出，发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低融资成本，有效盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。

    更多的租赁资产证券化尝试在同时进行。12月1日，招商蛇口(20.970, 0.74, 3.66%)首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元；12月5日，龙湖披露称，拟发行50亿元住房租赁专项公司债券，在首期30亿元债券中，有21亿元拟用于住房租赁项目建设。

    克而瑞研究指出，在房企和银行大力发展租赁业务的趋势下，未来租赁资产证券化的比例将进一步提升。

    银行亦在入局租赁市场，重构住房金融。建设银行(7.850, 0.06, 0.77%)广东省分行近期宣布，将全面对接住房租赁市场，推出产品“按居贷”。该产品面向租客发放，贷款时间最长10年，执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，单户最高额度100万元人民币。

    2017年11月30日，工商银行(6.300, 0.12, 1.94%)北京分行宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，建设银行上海分行宣布为碧桂园提供200亿元资金支持以发展长租公寓。

    多元物业的资本化

    不止在租赁市场。2017年来，商业地产、酒店、物流地产的资产证券化也在进行中。

    其中，模式更为简单且原始权益人不需要出让物业所有权的CMBS，受到商业物业持有人青睐，而商业物业作为发展经营较为成熟的物业，也给金融机构发行产品提供了机会。

    “最适合做资产证券化的房地产物业类型集中在商业地产、物流地产等方向”，仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

    万科印力、保利地产已相继设立商业物业CMBS。印力的深国投广场CMBS发行规模37.9亿，是印力集团商业物业资产证券化第一单，也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。

    2017年9月13日，总规模65亿元的上海世茂国际广场CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）完成发行，这是全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目。

    与CMBS不同的是，CMBN在银行间市场采取公募方式发行，发行利率较低，能提供较好的流动性。克而瑞研究认为，CMBN使融资不完全依赖于借款人的主体信用，而以基础资产的信用评级进行。

    克而瑞认为，未来类似的专项债券或票据的融资将成为房企重要的融资渠道之一。

    2017年12月15日，云南城投(5.220, 0.00, 0.00%)置业发行了国内首单培育型CMBS，标的物业为成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店。天风证券指出，客流稳定且开业运营表现出色，是这一项目在培育期就能完成发行的原因。

    社区商业物业资产证券化也已破冰。2017年12月7日，“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批，这是国内首单社区商业类REITs。

    此单REITs的原始权益人，并不是拥有众多社区商业的地产商，而是苏州新建元控股集团有限公司，其底层资产为苏州工业园区内的社区商业。

    在上述一系列尝试之下，房地产资产证券化正变得日益主流。据克而瑞统计，资产证券化占房企融资总量的比例从2015年的0.3%达到了2017年前11个月的4.2%。

    房企发行资产证券化项目的数额也在扩大。克而瑞发现，超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿，如金融街(11.350, 0.00, 0.00%)、世茂、阳光城(8.290, 0.00, 0.00%)等企业皆发行了超过45亿规模的产品。据记者不完全统计，目前开发商已经发行的CMBS总规模约300亿元。

    西南证券(4.700, 0.03, 0.64%)预计，资产证券化提速将是2018年房地产市场的显著特征。

    在完成首单央企住房租赁REITs 后，保利地产董事长宋广菊表示，“REITs”将成为保利地产构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，未来，保利地产将以存量物业为基础，构建租赁住房业务的利润模式，利用REITs实现战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。