商业地产商的小目标，距离完成还有多远？奇点商业地产独家出品《奇点商业 · 锐见》系列报道，深入分析。
华润置地与第一梯队房企的差距正不断拉大。
2018年中期业绩报告显示，上半年集团营收、利润双下降。而克而瑞研究中心发布的2018年1-9月销售榜单也显示，华润置地以1401亿名列第10名，不仅与“碧万恒”超4000亿销售规模的差不断拉大，也被龙湖、新城这些后来者反超。
而住宅销售增长乏力，让华润置地对商业地产板块寄予更多的期望。
在今年年初的业绩会上，华润置地董事会副主席唐勇在谈及未来的发展目标时表示， 2018年集团希望达成20%的增长率，实现人民币1830亿元的销售目标，并计划实现租金收入100亿，新开业购物中心6个，不断扩大商业地产规模。
此外，其商业板块独立拆分后，上市的意图昭然若揭。但回到现实，无论是规模营收还是实现上市，对于华润商业来说是很大的挑战。
规模与利润难题
相比起地产开发业务，华润置地对商业地产倾注了更多心血。
随着“开发物业+投资物业+X”商业模式的确立，商业地产正逐渐成为华润置地寻找的新的增长点。华润置地方面强调，商业地产是公司内部双轮驱动的核心业务，同开发物业同样重要。
2018年上半年，华润商业地产业务的成绩单要优于同期的大悦城。
2018年半年报显示，期内集团投资物业营收43.7亿元，同比增长22.1%。其中购物中心营收30.7亿元，占比达70%，同比增长23.8%，写字楼营收6.2亿元，同比增长21%，酒店营收6.8亿元，同比增长15.8%。自持的28个已开业万象系购物中心（万象城16个，五彩城/万象汇12个）零售额214.1亿元，同比增长30.1%。
但对于华润商业既定目标的实现，则显得心有余而力不足。
华润置地高管曾在2017年业绩会上为华润商业板块立下明确目标——2018年计划实现租金收入100亿，计划新开业购物中心6个，到2019年租金收入达到120-130亿，不断扩大商业地产规模。
在商业项目的数量上，也明确提出今年下半年计划新开业4个购物中心，并于2018年和2019年分别新开业8个和9个项目，由此购物中心数量将从2017年的27个，进一步增长至2018年的35个，2019年的44个。
但业内人士分析称，华润想要实现租金收益目标难度不小。截至2018年6月底，华润在营投资物业共28个，投资物业营业额为人民币43.7亿元。此外，按照此前计划，下半年须达到56亿的租金收益才可实现今年百亿的目标，但半年报数据显示，下半年仅有7个购物中心开业。
商业板块拆分上市之路艰难
2017年6月，华润置地对组织架构进行大调整，将旗下商业地产事业部从开发业务中剥离出来，调整为一级组织机构，形成总部大区-项目-商业地产三级管控，迈出了商业地产业务独立拆分的第一步。
分拆仅是第一步，实现商业地产上市才是华润置地的最终目标。但是何时能实现上市，却前路迷茫。
唐勇也曾表示，目前华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。
拆分商业板块在地产圈并不新鲜，而且这一做法对于已拥有成熟商业产品线的房企而言似乎很有必要。一方面有利于扩大规模化布局，进一步提升产品影响力；另一方面，当商业地产不再依附于地产开发的节奏与逻辑，不管是出于对项目的打造还是运营的考虑，更大的自主权便于带来更多元的发展空间。
但在目前国内证监会对房企上市管控趋严的宏观环境下，要想实现商业板块单独上市并非易事。
就拿万达商业为例，其上市之路漫漫，至今遥遥无期。奇点商业地产查阅证监会的公告，万达商业的A股审核排名，相较于前两年，不仅没上升，反而由2016年底的75名下降至85名。
万达商业的排名在不断地被推后，这其中一个重要原因是，A股IPO对房地产公司基本关闭了大门，近几年并没有房地产公司在A股上市成功的案例。对此，中原地产市场分析师卢文曦表示， “华润置地商业板块能不能上市还不好说，从内部外部环境看来难度都非常大，但是现在拆分上市很流行。”
商业发展区域分化严重
华润商业部分的城市分化也不得忽视，总体发展不平衡。这种不平衡不仅体现在租金收益上。
此前有分析师透露，华润置地的租金收入主要是受惠于一线地区商铺，但受制于整体大的商业环境，项目租金收入增长已经开始放缓，甚至有些项目出现了下跌的趋势。
加之如今越来越多的社区型商业涌现，分流了区域内消费者一部分的日常消费需求，使得地区型购物中心物业处于较为尴尬的夹缝地带，发展艰难，华润商业在地方城市的扩张之路并不好走。
例如华润商业在常州（楼盘）的商业地块，原本计划筹建常州万象城，却遭遇了拿地9年开不了工的局面，至今依然“纸上谈兵”。在最新第七期项目的宣传中，工作人员也表示“万象城肯定建不出来了”。
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一边是公司高管立下的“军令状”，为今后两年勾画出宏伟的蓝图；一边是并不尽如人意的成绩单，华润商业梦想和现实的差距还很遥远。
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