深交所问询泰禾集团：三任财务总监为何均在年报披露前离职 危机远不止“没钱还债”

6月16日，深圳证券交易所对泰禾集团（000732.SZ）下发了年报问询函，要求在6月23日前回复。

此前泰禾集团发布的2019年财报数据显示，公司营收为236.21亿元，归属上市公司股东净利润4.66亿元，同比分别下降23.77%和81.74%，资产负债率为84.95%，现金及现金等价物余额为113.78亿元，但其短期有息负债期末余额为578.24亿元。

著名猎头机构推荐金领职位 企业 职位 经理人 专访 社区 会员 上市公司-花岗岩矿项目总经理-砂石骨料、荒料行业 180-220万 广东 福建 广西 著名文旅集团-总经理 300-400万 北京 郑州 IPO物业公司-市场公关经理（政府公关方向） 20-30万 北京 地产金融控股集团--金融资本中心总经理 300-600万 北京 上海 知名多元化集团商业地产部招商总监 50-70万 北京 山东 旅游地产总经理--集团投资公司 80-120万 广西 上海 足球事业部总经理--体育房地产投资公司 50-70万 北京 杭州 国家级农业开发园区--产业园总经理 60-120万+期权 北京 河北

截至6月13日，泰禾集团已到期未付借款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息为6.4亿元，因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款为2.39亿元。到2020年一季度末，资产负债率进一步上升至85.06%，期末现金及现金等价物余额大幅下滑至41.79亿元，短期有息负债余额增至708.83亿元。

深交所在问询函中提问，泰禾集团在此前的回复函中提及，截至2019年末，公司已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元，截至5月12日，公司及其子公司出现实质性逾期20.17亿元，被冻结银行资金金额1573.08万元，这些数据远低于此次年报中披露的数据，要求泰禾说明前后披露相关金额差异较大的原因。

按照2019年的年报披露，泰禾目前已到期未付借款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息为6.4亿元，因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款为2.39亿元。深交所要求泰禾集团列示公司已到期未付的债务明细以及因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的债务明细，涉及的债务诉讼、 资产冻结及计提预计负债（如适用）情况，公司已采取的应对措施， 是否存在可能导致公司主要银行账号被冻结等《股票上市规则》规定的被实施其他风险警示的情形。

财报显示，泰禾短期有息负债期末余额为578.24亿元。深交所要求其列示公司年内到期债务的债务类型、具体到期时间（包括提前回售安排）及金额，结合可自由支配货币资金、预计经营现金流情况、资产变现能力、融资安排等说明具体偿债资金来源，分析公司是否存在流动性风险，债务偿付是否存在重大不确定性。

另外，泰禾的年报显示，公司2019年末受限货币资金为18.17亿元。深交所要求其列示公司货币资金存放地点、存放类型、利率水平、是否存在与控股股东或其他关联方共管的账户、是否存在抵押/质押/冻结等权利限制。

值得注意的是，深交所在问询函中还注意到了泰禾集团高管人员变动的信息。

深交所提到，泰禾集团的三任财务总监均于年初年报披露前离职，人员变动较为频繁。要求其说明财务总监连续三年在年报披露前离职的原因，是否在财务处理上与公司管理层、年审会计师存在重大分歧，公司内部治理、财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制是否存在重大问题。

另外，泰禾控股股东泰禾投资及其一致行动人所持公司股票合计质押比例为98.91%，泰禾投资及其一致行动人所持股份因债务纠纷累计被冻结数量占其所持股份比例的53.06%，占公司总股本的33.27%。最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元，因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元，其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。

深交所要求泰禾说明，控股股东质押股份是否面临较大平仓风险，以及针对平仓风险拟采取的应对措施。

关于引入战略投资者一事，深交所要求泰禾说明，截至目前引入战略投资者事项的具体进展，是否存在其他应披露而未披露的事项，前述控股股东所持股份质押、冻结情形对引入战略投资者事项的影响。说明是否存在控制权不稳定的风险， 对公司日常经营、公司治理等可能产生的影响及拟采取的应对措施。

融资成本全面走高 非银贷款占比大

毫无疑问，泰禾现在最紧急的问题就是“还债”。

截至2019年末，泰禾集团贷款合计为969.99亿元，其中需要于1年之内偿还的有555.11亿元，占比高达57.23%。而同期公司的现金及现金等价物余额为113.78亿元，远远不足以偿还1年内短债，偿债压力大。

对比泰禾集团近三年的融资情况可以发现，公司对高成本的非银贷款一直有较大依赖，2017年-2019年公司非银贷款在总贷款（银行贷款+债券+非银贷款）的占比分别高达61.18%、61.27%和61.43%，同时非银贷款融资成本也由2017年的8.67%逐年上升至9.17%、10.65%，长期以来不算合理的融资结构进一步加重了公司的资金负担。

除非银贷款之外，公司的银行贷款和公司债融资成本也分别由2017年的7.14%、7.27%上升至8.48%、9.07%，各个渠道的融资成本全面走高。

资金重压之下，黄其森无奈选择在股权上作出让步，拟引入战略投资，解决资金困局。据市场消息，泰禾此次引入央企可能性更高，此前市场盛传的厦门国贸已出来辟谣，否认接盘泰禾。据媒体报道，有知情人士称厦门国贸确实与泰禾接触过，但最终没有谈妥。事实上，除了泰禾的资金缺口较大以外，公司后续的盈利能力也是关键，或许这桩“买卖”没那么好谈。

结转放缓 商业地产收入大幅下滑72%

曾经的泰禾也是风光无限，规模千亿的头部玩家。2017年-2018年公司的销售规模可以排到行业前20，克而瑞数据显示其2016年-2018年的销售额分别为408亿元、1007.2亿元和1303.4亿元。而2019年则大幅下滑到808.7亿元。

一般来说，房地产有两年左右的结算周期，当期业绩一般反映的是两年之前的销售情况。那么为何在此前销售额持续增长的情况下，收入却发生大幅下滑？因为结转水平下降。

2019年，泰禾集团房地产业务营业收入为218.54亿元，同比下滑26.05%，结转面积94.50万平方米，同比下滑24.08%。其中，商业地产结转面积大幅下滑53.32%，导致商业地产销售收入大幅下滑71.95%，而住宅地产在结转面积同比下滑5.91%的情况下，虽仍实现了6.56%的收入增长，但远远不敌商业地产收入下降带来的冲击。