汤臣集团在浦东近千万元一套的别墅湖庭花园,在过去半年多时间的销售量没有超过20套,而近期不到两周时间就卖出去近50套。
“主要是价格低。与其相邻的御翠园相比几乎是打了6折。”一位地产人士指出,一向不打价格战的豪宅,似乎也难免相互之间会出现价格的竞争。
华燕置业市场总监冯伟认为,在经济增速同比2008年放缓的情况下,高档房的需求并没有出现大幅攀升的迹象。而高档房住宅成交量的放大,在很大程度上是因价格下降引起的。
价格比邻盘便宜四成
在本轮房产销售热潮中,同处上海浦东一个板块的两大品牌开发商汤臣集团、和记黄埔都想在其中分一杯羹。知名地产商的豪宅也想通过价格获得市场的青睐。
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汤臣集团旗下的汤臣湖庭花园二期推出了66套联排别墅。据销售人员介绍,该别墅的总价在950万-1250万之间,面积在290平方米左右。
“现在已经签约了近50套吧。”汤臣湖庭花园一位专案经理告诉记者,因为近期客户交易比较活跃,他现在没法给出一个确切的数字,但现在的销售情况比想像中要好。以此计算,汤臣在两周的时间内就回笼了近5亿的资金。
“高档住宅同样也有刚性需求,也对价格敏感。”汤臣湖庭花园专案经理向记者表示。
在汤臣湖庭花园热卖的时候,和记黄埔和长江实业共同开发的别墅项目——御翠园也将推出第八期房源。猎头.和记黄埔要推出的双拼别墅共24栋,建筑面积在240平方米左右,预计总价在1600万-2000万元/栋。据此推算,御翠园别墅的单价在6.6万-8.3万元/平方米之间。
而此次汤臣湖庭花园推出的别墅单价在3.8万-4万元/平方米之间,这个价格比御翠园便宜了约四成。
“汤臣采取的价格策略相当明智。现在对地产商尤其是高端住宅的开发商来说,减少库存量是最重要的。”乘星行机构总经理李骁认为,虽然现在市场很好,但地产商并不知道是不是会一直好下去,因此抓住机会多卖房才是最现实的选择。
“上海高档房成交量上升并不意味着高端市场就回暖了,外部经济仍然有很多不确定的因素存在。”猎头公司.地产专家蔡为民指出,不能认定这两家就是在打价格战,但大家都不知道这样的“旺季”能持续多久,因此各方想趁这个时间加大推盘力度、吸引有限的客户正是顺势而为的表现,而不是什么高端住宅市场回暖。
15亿收购浦东地块
也许很难想象,在上海开发汤臣一品、汤臣高尔夫球场的汤臣集团,却有着“无米之炊”的困境。分析人士指出,汤臣集团对资金的渴求比和记黄埔更强烈。
汤臣集团2008年年报披露,去年集团的收入从6.84亿增长到23.1亿港元,毛利从5.29亿增长到14.45亿港元。汤臣湖庭是汤臣集团为数不多在售的物业,而汤臣集团的年报披露,该楼盘的销售占汤臣集团去年经营收益达84%之重,但目前,该楼盘90%已售出。商业地产猎头.
实际上,虽然汤臣集团去年获得了不错的业绩,但其未来可供销售的物业并不多,位于浦东的汤臣高尔夫别墅和花园现在只有少量的房子可供出售。
“虽然受金融市场影响,但汤臣认为国内的经济可以持续发展,汤臣将继续投资上海。”汤臣集团在刚刚发布的年报中这样表述。而汤臣湖庭花园二期和汤臣一品的租金收益,将成为集团今年两项主要现金流的来源。
“对于一个大的地产集团来说,如果没有储备的发展项目,未来的持续发展也许会受到限制。”一位分析人士认为。
而汤臣集团管理层似乎也认识到了该问题,汤臣高层对外表示将积极物色其它有利可图的投资机遇,以巩固集团多元化组合业务和财务状况。
汤臣集团4月27日发布公告显示,将从上海的合作公司手中收购30%股权。通过此项交易,汤臣集团有望获得浦东近148万平方米的土地,以解土地“饥渴”之急。
据了解,148万平方米的土地中包括80万平方米的高尔夫球场用地及68万平方米的住宅。今年汤臣需支付体育用地约1.53亿元,住宅用地费用20.4亿元（之前已支付住宅用地约7.52亿元费用）。
“汤臣土地储备过少的困境估计会得到缓解。”一位不愿透露姓名的地产人士表示,汤臣集团虽然从汤臣一品中赚足了眼球,但目前从其中得到的实际收益还比较有限。“虽然持有性物业能带来比较稳定的租金收益,但可销售型的物业过少。”这位人士指出。
以此计算,汤臣这次收购代价约14.4亿。虽然收购的支付是分期的,但今年需要支付相当数量的现金。而拿地以后进行后续开发,仍需要不少的资金。那么汤臣赶在和黄之前推盘,不由得让人猜测,其急于卖房是否与收购浦东土地有一定联系。
(来源：华夏时报 作者：王海春)
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