【核心提示：大连万达上市前夕引入战略投资者建银国际，并与其签有对赌协议，即，如果大连万达没有在约定期限内上市，大连万达将溢价回购上述股份，同时，大连万达对于投资期内的业绩也做出承诺，若没有达到上述业绩承诺，大连万达将对投资方予以补偿。】
“目前，今年初完成一轮私募的大连万达集团(以下简称大连万达)，已经进入上市前的股改和上市辅导等准备工作阶段。”日前，一位接近大连万达的人士对记者表示。
据上述人士介绍，此次大连万达引进的战略投资者为建银国际(控股)有限公司(以下简称建银国际)，并且，大连万达与建银国际签有对赌协议，即，如果大连万达没有在约定期限内上市，大连万达将溢价回购上述股份，同时，大连万达对于投资期内的业绩也做出承诺，若没有达到上述业绩承诺，大连万达将对投资方予以补偿。而建银国际的资金来自于信托融资。
| |||||||||||||||||||||||||||
对赌上市
根据大连万达公司网站的介绍，公司成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产400亿元，年销售额300亿元，年纳税20亿元。
同时，大连万达在全国40多个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达300万平方米。
不过，“大连万达并非整体上市，这次拟上市的业务主要包括商业地产、高级酒店、高级公寓和住宅等。此外，大连万达还拥有物流等很多其他资产，但并不包括在此次上市资产当中。”猎头.上述人士告诉记者。
拟上市部分的业务中，以大型商业中心开发不运营为主，现已开发的项目共有20余个，项目总建筑面积达到1300多万多平方米。主要集中在北京、上海、宁波、成都、南京、苏州、重庆等大城市。同时包含住宅、公寓、写字楼的开发和销售以及五星级高档酒店的开发与运营，其中，正在运营的酒店项目1个，在建酒店9个。猎头公司.而这些都将作为城市综合体组成的一部分。
“城市综合体虽然在中国还处于初级阶段，但是发展状态很好。现在每个城市都有一个或多个中心地带，这些中心地带，只要拥有商场、酒店、写字楼或公寓等三种以上业态的就可以称为城市综合体。”广发证券分析师沈爱卿介绍。
“对于城市综合体的概念，大连万达提出较早，也是目前国内在该业态上运作比较成功的公司之一，大连万达采用的是‘订单模式’，即先与世界级合作伙伴签订协议，然后共同选址，等于商场还没有建好就已租出去了。”沈爱卿称，不过，大连万达城市综合体的主力店的租金率却不高，主力店主要是用来吸引人气，城市综合体的利润主要来自于商铺、公寓和写字楼的出租或出售。
“目前，虽然住宅地产火爆，但由于与经济景气周期的联系更紧密，商业地产租金还没有起来，仍处于下滑阶段，只是下滑趋势有所缓解。”商业地产猎头.沈爱卿称。
据上述人士透露，截至2007年12月31日，大连万达上述资产合计约201亿元，净资产约23亿元，净利润4.1亿元，经历2008年全球危机，公司净利润仍可达约20亿元。
建银国际金融创新
显然，建银国际的参与是看中大连万达上市之后的溢价收益。
公开资料显示，建银国际注册资本6.01亿美元，主要业务包括上市保荐与承销、财务顾问、企业兼并与重组、直接投资、资产管理等。
作为建设银行(601939.SH)设立于香港并面向全球开展投资银行业务的全资子公司。购物中心猎头.
截至目前，建银国际已管理7只基金，包括对冲基金、Pre-IPO基金、并购基金、Post-IPO基金等。该系列基金主要投资于包括中国內地等新兴市场，涉及能源、新材料、消费、资源等多个行业，投资周期涵盖1个月至5年。根据计划，建银国际将与內地机构紧密联动，进一步加大在內地的投资运作力度。
“银行的金融创新方面，国内在政策上仍有诸多限制，所以，建设银行将金融创新业务主要安排在香港的建银国际进行，建银国际无疑成为建设银行金融创新试金石。而此次投资大连万达的资金就是来自于信托计划。”上述人士称。
虽然建银国际的募集资金金额与其在大连万达的占股比例不详，但据记者了解，上述信托计划采取收益分级方式，分为优先收益类和次级收益类两种。猎头网.
若整体产品年收益不足10%，则次级收益类以自身的本金和收益支付给优先收益类，确保优先收益类年收益率达10%，但以次级收益类所有本金为限。
若产品整体年收益率超过10%但不足25%，则对超过10%的部分按照一定的比率分别分配为优先级浮动收益、次级浮动收益、投资顾问业绩报酬。
若产品整体年收益率超过25%，则对10%-25%的部分按照一定的比率分别分配为优先级浮动收益、次级浮动收益、投资顾问业绩报酬，对超过25%的部分再按照一定的比率分别分配为优先级浮动收益、次级浮动收益、投资顾问业绩报酬。
“建银国际的退出渠道有三种，一是上市之后退出，二是向第三方溢价转让退出，三是大连万达溢价回购上述股份。”上述人士称。
京公网安备 110105001605号