地点：国家会议中心311B会议室
耿德玺（主持人）：各位来宾，各位朋友，大家下午好！
欢迎大家参加宏观调控下的房地产行业创新之路论坛。
我首先代表今天的主办方欢迎各位的到来，对大家表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
2010年我们即将站在新世纪的起点上，新世纪的十年是充满挑战和机遇的十年，今天我们带着房地产行业发展的使命和重构中国房地产行业腾飞的责任相聚在北京国家会议中心，畅谈这个时代的房地产创新之路。下面请允许我向在座的各位介绍一下与会嘉宾，他们是国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士；中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰先生；金蝶集团建筑与房地产事业部总经理周华锋先生；北京大学国家发展研究院博士后研究员陈秋霖博士；金融街控股有限公司CIO董勤林先生；金蝶集团建筑与房地产事业部高级咨询顾问刘兆林先生。我是金蝶集团建筑与北京区事业部总监耿德玺，下面有请金蝶集团建筑与房地产事业部总经理周华锋先生致词，大家欢迎！
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周华锋：尊敬的各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好！
非常欢迎大家光临宏观调控下的房地产行业创新之路房地产行业分论坛。我受金蝶国际软件集团的委托，对各位嘉宾的到来表示衷心的感谢！房地产行业是我们国家公认的推动经济发展的主力军，房地产也成为当前最热门的话题，2010年房价高速飙升，舆论压力铺天盖地，相关组织高度重视，国家及地方政府陆续出台了多项调控政策，以控制经济过热和房价上涨，连续出台一系列房地产调整的政策。重拳之下房地产企业发展的不确定性在肆意蔓延，房地产企业如何练好内功，应对即将到来的挑战和机遇？如何针对资金、营销、人才、内控等进行有效的管理和全面整合，如何帮助房地产企业真正构建自己的核心竞争力成为市场竞争当中的资源整合者，无疑已经成为众多房地产企业新的挑战和课题。我们回顾历史，2001年到2010年中国房地产行业应该是进入了第一个黄金十年，十年间，中国房地产经历了无数次自宏观调控，但是都是一步步踏实的走了过来，我们缅怀过去的十年，我们也反思十年行业的得与失，特别是进入2010年，房地产新的调控再度掀起之际，我们必须知道，将怎样才能进入未来的第二个黄金十年，续写新的篇章。
我想我们在座的各位今天上午参加了我们的主论坛，对于金蝶公司有了一个非常充分的了解，金蝶国际软件集团是亚太地区领先的企业管理软件和电子商务应用解决方案的供应商，应该说在整个房地产行业我们起步最早，在2000年就开始涉足这个行业，从事这个行业相关解决方案的一些研究。特别在2010年，我们并购了国内一些知名的房地产行业信息提供商，并且在行业进行了管理智库和中国模式的管理研究。我们希望房地产行业的全面解决方案，加强房地产企业的经营决策分析，集中管控、加大成本和控制力度，加速资金的周转，全面提升企业风险管控的能力，降低成本，对于资源的集成和整合，最终实现企业稳健经营的目标。
本次盛会我们不仅邀请到了国家相关政策制定部门的决策人，还邀请到了房地产理论的专家，他们会对中国房地产企业的发展进行分析，解析中国房地产行业政策及行业的发展趋势，而且我们也邀请到了国内房地产行业的领先企业，和大家共同分享房地产管理的最佳实践，共同分享中国管理智慧，零距离的体验全新的金蝶房地产解决方案，相信这次盛会应该会让大家渡过一个充实和美妙的时光。最后衷心祝愿本次论坛取得圆满成功，谢谢各位！
耿德玺：感谢周总。伴随着中国房地产改革开放的浪潮，中国的房地产业经历了30年的跌宕起伏，强势占领中国经济的主力军。如今中国房地产企业的发展已经引起了全世界的关注，中国房地产未来的政策走向如何？资本市场也即将发生深刻的结构性变革。今天，我们有幸请到了住建部政策研究副主任秦虹女士，让我们来听听政府部门和如何看待房地产市场是如何后续发展的，有请秦主任！
秦虹：大家好！房地产后续的政策和发展，按照会议的主题宏观调控的发展要把当前的政策搞清楚，所以我今天的题目就是介绍一下对于房地产市场调控政策我个人的一些理解。
大家知道，中国今年被媒体称之为房地产行业的调控年，因为今年出台了很多的政策。但是从2003年以来，中国房地产政策年年都在调控，所以对于今年政府出台的一些调控政策，我看到媒体上的一些宣传出现了很多质疑的声音、怀疑的声音或者迟疑的声音，对于这个政策会不会达到效果有一些看法。怎么理解中国的房地产行业的政策？我最近也思考了一些问题，我想把从2003年以来房地产的政策做一个简单的梳理。
虽然伴随着中国经济的发展，我们从2003年开始对于房地产市场出台了一些调控政策，但是大致来说，我们到到今年对房地产行业进行了三个阶段：第一个阶段是从2003年到2008年第三季度；第二阶段是2008年末开始到2009年全年；第三个阶段是今年开始的房地产调控政策。这三个阶段房地产调控政策背后所面临的宏观经济发展的背景是不一样的，所以房地产调控政策也有很大的差异，也决定了调控的结果可能也不一样，2003到2008年这一阶段，正值中国经济快速发展阶段，这一阶段应该说中国经济出现了整个经济发展史上，或者是各国政府所追求的最好的一段发展时期。2003年到2008年，中国连续多年经济增长速度在两位数以上，连续多年城镇居民可支配收入超过GDP的增长速度在增加，连续多年中国的城镇化以14%的速度在增长，这一时期中国经济出现了高增长、高效率和低通胀，出现了非常好的发展格局。但是这个阶段中国经济始终面临着资源环境的多重压力。所以在这个阶段，宏观政策总的方向是防止经济过热的紧缩性调控，也就是说这一阶段抛开房地产不说，整个国家在这个政策的主导是防止经济过热，因为经济增长太快，怕它过快，所以要实行防止经济过热的紧缩性调控。
什么是经济过热？当时对于经济的判断就是，如果这个国家的投资率过高，经济就面临着过热的风险，固定资产投资占GDP的比重如果过高的话，超过30%甚至是40%，国家经济绝对是处于过热的状态，但是这个时期中国的投资率达到了40%，所以经济过热的危险始终在当时影响着中国经济的发展。所以当时国家经济的主体主导方向，一是控制经济总体增长过素，二是控制信贷规模投放过过。在这样的控制过程当中，对于国民经济发展的行业采取了有保有压的政策，非常不幸的是，房地产就成为了这次有保有压当中压的这个行业。猎头.为什么房地产成为有保有压的行业？是因为房地产市场的投资从1999年开始速度远远高于城镇固定资产投资增长速度，明显的高于城镇固定资产投资速度。所以要控制整个国民经济固定资产投资增长速度，就必须要控制住超过固定资产投资增长速度增长的行业，包括钢材、水泥、电解铝、房地产。所以从2003年开始，国家就对这四大行业开始了紧缩性的调控，2003年央行出台了第120号文件，对于房地产开发投资实行紧银根和紧地根的双重调控。
2004年开始，把房地产开发企业的资本金比率从20%提高到35%，对房地产开发企业贷款的总规模实行控制，把指标分解到各个开发银行，无论企业需要多少资金，但是不能突破这个指标的控制。大家想想，2004年的情况和今天截然不同，今天企业资金的来源渠道比2004年多很多，除了银行贷款之外还有信托、私募、基金、上市，还可以境外融资，包括股权和债券的融资渠道丰富了很多，但是2004年的时候房地产开发企业的资金来源高度的依赖于银行贷款，这紧地根。
2004年我们停止了半年对开发企业用地的审批，2004年8月31日开始，开发企业开发土地全部实行招拍挂，我们叫做“831大线”，所以从宏观调控2003开始，特别是到了2004年之后，宏观调控在房地产行业落实的力度比较大。
2003年开始这一轮中国经济的增长，使经济增长的速度最快，人们收入的水平提高的最快，城镇化随着最快，城市改造的速度最快，恰恰是这一时期，住房的需求快速膨胀。正常的需求里面增加了很多投资性的需求。要结婚或者换房子的现实需求当中叠加了大量的未来需求，出现了购房的低龄化，超前购房，恐慌购房，父母为子女购房，储值、保值性的购房大量的增加，还叠加了大量的拆迁性需求，我们2003年、2004、2005年的时候，很多大城市商品房竣工量一半要应付拆迁户，是拆迁居民的安置，当年的需求量非常大。各种需求在这个时期膨胀，而我们的供应由于要服从于国民经济，防止经济过热的紧缩性调控这样一个大的目标，不能够放开。所以到2006年我们遇到了房价的上涨，供求关系出现了矛盾。
大家想想2006年国家控制房价上涨的一个重要的措施，当时最重要的就是调结构，也就是说国六条里面有一个著名的90、70政策，就是今年的土地和新竣工的销售商品房里面70%要用于90平方米以下的商品房，叫做90、70政策，同时对于投资性的需求，07年又出台了二套房贷款最高首付、最高利率的条件。当时只是提出来增加普通商品房的供应，没有提出来在所有商品房或者保障性用房的总量供应商理直气壮的提出来增大供应，主要是调结构。为什么不能增大供应？我们要控制固定资产投资增长速度，要服从国民经济，防止过热的紧缩性调控。所以大家看，这个紧缩性调控一直持续到2008年。前天我们央行加息了，上一次加息是2007年8月，到2007年8月的时候中国还在加息，2008年6月的时候中国还在提高存款准备金率，一直就是宏观调控，防止经济过热的紧缩性调控一直持续到2008年年中。所以房地产当时的调控还要服从于一个大的背景，这个背景就是防止经济过热的紧缩性调控。我经常在很多场合说，如果拿房价这个指标来衡量第一轮的房地产市场调控我觉得是不完整的，当然第一轮的房地产宏观调控也是要服从于经济过热这样一个大局，到2008年下半年，第四季度房地产调控政策出现了180度的转向，这个转向就变成了全面刺激性的政策。2009年中国连续五次降息，我们的利率水平在25年以来最低水平的情况下，如果你买房子还可以享受7折利率优惠，2009年购房的成本是极低的，极大的刺激性政策使房地产的需求又快速的膨胀，2009年新建商品房的销售面积增长速度达到了44%，还不包括二手房，还不包括卖了8.5亿的新建商品房，还卖了2到3亿的二手房，所以购房的需求膨胀。
2009年供应增长了多少？2009年商品房竣工面积的增长速度是6.2%，以6.2%的竣工面积应对的是44%的城乡面积的增速，所以大家就可想而知，这个供求关系是什么样的情况。所以我们说房价在这种供求关系下再次出现上涨是不可避免。当时2008年下半年到2009年这一轮的房地产调控政策又使房地产必须服从一个大的趋势，叫做保经济增长的扩张性调控。
所以我们说中国的房地产市场我们回过头来看，从供求关系上来讲，2004年大致是平衡的，也就是说2004年的时候我们拿竣工面积与销售面积这两个指标相比的话，2004年大致是1：1。
从2005年开始供求关系就已经发生了变化了，抑制供给和刺激需求都是当时不得以的政策背景，所采取的一些措施，2005年竣工面积与销售面积是1：1.2，到2009年当年竣工面积与销售面积之比是1：1.5。猎头公司.实际上从2009年12月份国家就开始出台了《关于促进房地产市场健康稳定发展的通知》，今年4月15日出台了国十条，9月29日又再次重申了五条新的政策，所以今年的政策和前两年的政策相比又有很大的不同。今年我们房地产政策面临的背景是什么？它面临的背景应该说是中国经济处于稳定良好的发展态势之下，也就是说按照国务院领导的话说，目前中国的经济增长正是按照宏观调控的预期方向在发展。所以今年国十条房地产所
面临的环境，使得房地产调控房价可动用的政策余地大很多，既不同于03年到08年必须服从于防止经济过热，紧缩性调控这个大目标，也不是2008年到2009年必须保增长的扩张性调控，所以它可以专门出台针对房地产的一些调控政策，政策余地宽松了很多。所以我也相信，在这样一个不同的大的政策背景下，这一轮的房地产调控政策，政府可以动用的政策资源比前两轮要大，对于坚持调控的力度也是非常有余地的。
我认为今年的政策有三个政策核心，尽管我们叫做国十条，北京的政策我们叫做京十一条，上海出的政策我们叫做沪十二条，不管多少条，我认为所有的政策都是围绕着三个核心写的：
第一个核心就是控制投资性需求。这已经没有悬念了，控制投资性需求，现在你买第一套房就是首付三成，买第二套房首付五成，买第三套房，全国性所有的城市不贷款，如果是外地人，没有纳税证明的，在全国范围内购房不贷款，这是提高购房的投资成本，已经没有任何悬念，也没有任何执行上的弹性空间了。
第二个核心是加大供应总量。这一轮调控和2008年之前不同的是什么？当时是在总量基本不变的情况下调结构，大家知道没有总量就没有结构，本来土地指标很紧的时候还调结构，这个政策的余地就很小了。但是今年不然，今年是在增大供应总量的基础上调结构，同时坚持调结构的政策不变。怎么增大供应总量？从源头上来增加，所以这次政策的设计，在住宅建设用地指标上安排得非常大，今年土地住宅用地是18.5万公顷，前5年平均是5万公顷，09年是前5年最高的，达到7万公顷，今年1年的土地用地指标安排的是去年的2.6倍，是前5年平均的3.3倍，这就是从源头上增大供应总量。在增大供应总量的基础上调结构，所以今年虽然我们在土地安排上仍然是70%的土地用于保障性住房和中小户型商品房，但是由于总量增加了，结构调整的余地就宽松很多。以前我们都说供给总量不增加的时候，70%都用于保障性住房了，商品房用地更小了，房价还会再涨。今年大家看看这个结构，今年别的指标不说，仅仅是中小户型商品房这一项指标，它的用地是8万公顷。这一项指标就比去年全年所有类型的住宅用地的总面积还要大，去年一共是7万公顷，今年仅仅是中小户型商品房就是8万公顷，再加上大户型商品房，今年达到12万公顷的商品房用地。我们相信这是很好的一个政策的设计，如果这个政策的设计真正能够落实到位的话，对于扭转我们这五六年以来房屋供求关系有很大的积极的作用，如果能够把土地指标落实，能够切实按照国土资源部的要求如期开工建设，如期竣工，我们未来的供应量还是非常充足的，再加上控制一些不理性的需求，使这个供应关系能够得到有效的调整，供应关系得到调整，房价的控制是能够得到实现的。
第三个核心是整顿市场秩序。这当中包括两个方面的内容，一方面的内容把控制房价上涨和落实住房保障这两项责任落实到了地方政府，地方政府要负总责。另一方面就是加强土地和市场监管，简单地说，土地的要求是凡是有囤地行为和长期闲置土地不开发的，国土部门不允许它参加新的土地招拍挂，银行部门不发放新的开发贷款，证监会不批准它上市和重大资产重组。 如果捂盘惜售，就加大治理的力度，开发企业没有拿到许可证的时候不得预售，不得以认购、预定、排号发放VIP卡的方式向买受人收取或者变相收取定金，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，许可资金要纳入监管的帐户，商品房销售要实行严格的实名制，认购后不得擅自更改姓名等等，这些都是加强市场的监管，现在各地也都在进行落实。
这次的政策从设计层面上是比较周全的，从需求的方面已经规定的非常清晰，没有弹性的空间了，特别是9月29日以后，如果9月29日之前各个地方是否对第三套房贷款，是否对非本地人贷款这方面还有很大的执行空间的话，比如北京执行了，其他地方还没有执行，那么9月29日之后，10月1日以后，应该说这个政策已经全国统一了，控制需求贷款已经没有执行上的弹性空间了，现在要切实落实增大供应总量这项政策，加强市场监管，逐步推动这些政策的落实。因为我们看到，今年我们逐渐把前三季度土地市场做了一个梳理，我们发现了一个情况，今年前三季度土地的成交面积比去年同期增长了49%，这是一个好的现象。但是也有一个值得注意的问题，对这49%的增长速度贡献最大的是1到4月份，1到4月份土地的增长速度特别高，反而国十条出台之后，土地的增长速度不明显，8、9月份甚至同比出现了负增长。商业地产猎头.所以到年底之前，各个城市加大土地的供应成为扩大供应总量，政府核心政策落实的重要环节。
今天我们的议题是新形势的创新之路或者是应对之路，我想讲两个影响。所有的政策对于市场有哪些影响？国务院出台了政策之后，各个地方出台了什么样的细则，这一点非常关键，如果细则不出台的话，国家的宏观政策很难落地，很难切实执行，光有政策不落实还是一纸空文，还是没有效的，所以实施细则很关键。现在大家看到很多地方都出台了一些实施细则，我看到媒体昨天报道说已经有14个城市出台了一些限购的政策，如果把出台细则的这些城市政策进行梳理的话，没有超出控制投资性需求，增大供应，加强市场监管这个范围，如果把非常具体的政策进行梳理的话有五个限制：
一是限贷。第三套房不贷款了，外地不贷款了。
二是限外。外地人买房不贷款和数量的规定。
三是限购。限制一定的购房数量，除了深圳和南京之外，其他12个地方都规定，本市有户籍的家庭和外地居民只能新购一套商品房，不管贷不贷款，即使不贷款也只能买一套房子。
四是限价。现在北京和上海都在实行一房一价，必须对价格进行备注。
五是限年龄。广州出台了18岁以下的人不准购房这样五个限制。
在这五个限制里面，媒体上讨论很多的就是限购，对于限制购房数量有很多的讨论，我也看到有很多的讨论，我想限购政策是行政手段，但是这个行政手段对于控制当前的房地产市场还是很有必要的，应该是有效的。我们说目前的中国房地产需求或者资金的来源是非常多的，光是从市场目前出现的情况来看，也和外面的背景有很大的关系，比如说我们去年为了保增长，实施了两年新增4万亿的固定资产投资安排，一年新增银行贷款9.5万亿，再加上银行的理财2万亿，实际上去年新增贷款超过了10万亿。也就是说流动性充足，长期低利率环境，老百姓社保的平均水平比较低，迫切需要自身通过投资来获得收益，解决自身养老、医疗、长期生活的支出等等这些问题，所有的这些问题，包括货币的问题，信贷的问题，资金的问题，投资渠道的问题，各种保值性投资性需求的问题都在影响着中国的房地产市场。所以导致中国房地产市场现在的情况一方面一部分人通过银行贷款投资买房子，甚至还有一部分炒房子，当然也有一部分是真正需要贷款买房子的，各种情况都并存。还有一种情况是大量的一次性付款。
我昨天刚从上海星河湾回来，上海星河湾是一个高端的住宅，一平方米卖5万块钱，现在正在销售，销售的情况实时更新，每签一个合同老总手上马上就有信息，我问他们现在的贷款情况和购房情况，他说50%都是一次性付款，5万块钱一平方米，而且户型是300到500平方米一套，他们有50%的房子是一次性付款，还有50%的房子有一部分贷款，而且贷款的成数还是比较少的。从全国层面来说，大量的房子还是一次性付款比较多，从我们的统计数据上来看，我估计现在贷款占的商品房销售额的比重也就是35%左右，65%左右是没有银行贷款的，或者是储蓄搬家，或者是老百姓东借西借的钱来付款。所以我们说，仅仅是采取限贷政策还不足以平抑房地产市场，因为限了贷，一些有钱人和资金实力比较雄厚的人来讲，不贷款还是能买房，还能买很多套房，限制政策就是不限制贷款也能够大量买房的这些人，虽然是行政手段，我觉得在中国目前的情况下还是比较有效的，见效快。另外就是我们限购，同时增大供应，这样也有利于缓解供求矛盾。
媒体上过度关注的是限购的政策，实际上我认为在座所有的企业更应该关注的是限贷的政策，对于房地产影响最大的有两项政策，是两个全面暂停，就是刚才说的，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房的贷款，这个政策不是在14个城市里面才执行的，是全国所有的城市都执行的。第二个暂停是不能提供一年以上当地纳税证明和社会保险证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这两个暂停是全满执行，而且限购是在目前14个城市当中，但是这两个暂停是对全国性的。这两个政策对于房地产企业的影响，我们不要跟着媒体走，媒体的见识是非常有限的，他们无知的程度不要影响了我们企业的判断。所以我们要理解这两个，第一个是限购政策在少数城市实施，第二在市场当中的影响还是有所区别的。所以两个对于市场影响最大的是限贷和限外，我们一定要重视这个政策的变化，来应对我们今后企业的发展战略。购物中心猎头.我业内的人士肯定比较清楚，什么是第三套房？我有了纳税证明，在另外一个城市第一次买房到底算第几套？因为贷款政策不一样，大家都应该很清楚。
对于企业管理影响最大的政策是什么？我认为是土地政策，企业不容忽视。现在的政策规定，国土资源部和建设部规定严格划拨决定书和出让合同管理，就是严格对划拨绝对和土地出让合同的管理，各类住房建设项目应该在拿到划拨决定书和出让合同约定中交付土地之日起一年内开工，三年内竣工。如果因为企业的原因造成土地在一年内闲置不开工，要禁止竞买人和股东参加土地的竞买活动，不能在其他地方再拿土地，不能参加土地的竞买活动，所以地方对于企业的考验和管理是非常大的。 一年并不长，我们交了土地款之后拿了土地要做一系列的前期工作，包括规划，办理各种审批手续，最后要开工，这一年的时间实际上是非常紧凑的。所以这对于我们企业开发进度的管理、施工的管理、资金融资的安排，各种要求应该是大大提高了。
这一点和今天的会议也有关系，我们讲的是软件，为了提高企业的管理水平，我想也有利于企业合理科学的安排整个投资、融资以及开工竣工的计划，这样对于我们企业应对当前的形势变化是非常重要的。根据我们这些年对于房地产市场的观察发现，在每一次政策调控之后，大企业对于市场的占有率都在提高。很多企业都是这样，很多大企业都说，其实我们作为开发企业来讲不希望房地产市场大起大落，因为大起大落风险太大，如果大企业都认为大起大落对于市场有风险的话，那么小企业抗拒大起大落的能力就更差了。大企业为什么抗击市场大起大落能力强，反而市场占有率高呢？和大企业是品牌企业有很大的关系，它的品牌影响力在扩大，大企业资金实力雄厚，抗御风险能力强。正是因为企业大，所以企业可以做结构，可以做品牌，企业可以做差异化的竞争，企业正是因为大，所以它可以投入更多的力量研究市场和提高研究企业的管理水平，当然也离不开我们现代化技术的支撑。所以我们说应对市场的变化和应对企业一些新的要求，对于我们企业来说都是挑战。希望我们企业能够正视我们当前调控政策，认识到我们当前调控政策所面临的背景，这次调控政策可动用的余地是很大的，政府对于房地产市场进行调控的决心是不动摇的，不要再出现有任何的新的质疑和怀疑以及一些想法，我们所采取的态度应该是科学、理性的提高企业的管理水平，适应当前房地产市场的实际需求，提供更优质的产品，既发展企业，也为整体的社会发展做出贡献。
以上是我对房地产政策的一点思考和大家进行分享，谢谢大家！
耿德玺：感谢秦主任精彩的演讲，刚才秦主任对政策、信贷和房地产政策的层面进行了剖析，从政策层面来看，势头还是比较猛，从一系列政策的发布，我们可以感觉到，其实作为房地产企业还是我们个人都是喜忧参半的，让我们再次以热烈的掌声感谢秦主任！
从这一系列国家市场调控的政策我们可以看到，政府对企业的管理是比较严格的，对于房地产行业的发展下手相对来说比较狠，我们房地产企业下一步在新的政策下何去何从？怎么应对企业后续的发展？我们今天有幸请到了中经联盟秘书长陈云峰先生为我们做一个剖析，有请陈总！
陈云峰：大家下午好！我本身也是开发商，我从一个企业的角度，和大家做一些适应当前形势的探讨，在座都是企业的老总，有的是负责财务的，有的是负责信息的，有的是负责全面工作的。我希望站在我很微观的角度，能够为大家的日常工作提供一些力所能及的帮助。
今天上午听了几位嘉宾的演讲，我的体会非常深。大家都知道，现在的政策天天都在变化，刚才秦虹主任也说了，实际上我觉得房地产的政策天天变是正常的，不变就是不正常了。所以调控也就是那个猴皮筋，松一下又紧，紧一下又松，就是来回拽的一个结果，所以没有什么特别奇怪的。但是我觉得中国房地产发展了20年，到了2010年，就是今年我觉得注定成为中国房地产发展的分水岭。我个人也经常写一些博客，我专门写过一篇文章，就是2010年将成为中国房地产发展的分水岭，可能也放到某网站首页推了一天，当天就有几十万的点击量。
为什么这么说？因为我在企业，能够特别的感受到政策的变化，包括市场的变化。大家都知道，刚刚闭幕的十七届五中全会是部署经济转型，所以今天几位嘉宾讲的都是转型，现在中国就是要转型，房地产也要转型。而且这次从我个人判断，刚才秦主任也说了，不要有侥幸心理，这次政府的力度我觉得不会放松。我是这么分析的，因为这次要换届，十八大要召开，这次习近平又上来，他也在换届，他换届之后新上来的总书记和总理就得要求现在的这两位把房地产控制控制，不要把地卖完了，我们上来卖什么？所以我觉得这是非常简单的，这届政府应该是踩一踩刹车，给下一届政府留一些发展的空间，这个发展的空间就是房价有点上升的空间，地留一点卖的空间，我觉得这是人之常情，否则的话怎么跟接班人交待？
中国经济的增速这几年都是9到10个点，老这么走确实是大而不强，我确实也有这种感觉。另外CPI肯定是上升的，这个月公布的是3点几，但是我总觉得这个数字里面有水分。因为通过吃的这些菜，我们自己在房地产行业，房价就不说了，房价的增长速度一定会高于GDP的速度，只要今年的GDP是9%，房价最低也是9%，这是一个再简单不过的判断了。如果这个CPI达到了5%、6%，甚至到10%，那么中国会出现什么情况？所以CPI是中国老百姓和政府反映最强烈的地方。猎头网.另外就是美国逼着中国提高税率，不提高也要提高，美国是老大哥，你不提高的话，回过头来他踹一脚也够受的。另外这次提出收入分配体制的改革，也是中央定的基调。还有一个对于房地产行业非常好的，就是农民工也要进城，还有四五亿要进城，有一个城市化的过程，这些都是好的地方。
刚才政府的官员也提到，我们的金融杠杆现在是逐步回调，开发商从开发就开始卡，到按揭开始卡，上市融资也在开始卡，到处设卡，特别简单，就是不让资金流入房地产行业。所以现在开发商还在用信托大量的融资，我估计银监会肯定很快就会收回这一条。所以我觉得禁止资金大规模的流入房地产行业，这实际是一个政策的导向。开发商自有资金的比例我们也计算了，从原来的25%到30%，现在要增大到50%。就是现在拿一块地，你能够贷来款，自己也要掏30%到50%，所以开发商还是严重的依赖各种渠道的贷款。而且资金的成本在加大，现在市面上在信托拿到的资金成本应该都是在13%到15%，所以融资的成本是很高的。大家都知道我们房地产，万科他们公布的上市公司的利润率也就是这个数字，就是你用了他的钱做了买卖之后，一分钱没挣，把钱都给他了，就是这么一个简单的道理。
限购令我把它比喻成叫“凭票买房”，最狠的就是买了房之后，不符合条件到建委这里备不了案，合同签不了，这个是最狠的，至于其他的都可以规避，至于18岁或者是一户的限制，中国人有足够的智慧去变通。我到过河北省很多的县，他们的房子都不备案，也没有这个智能联网的备案，很多地方我一看感觉怎么会这样？秦虹女士她在住建部，她管全国，从她的数据上，房地产一定控制得够呛，但是实际上在底下就是不执行。放地也放不出来，北京今年肯定完不成供应计划，该备案的，该控制的政府都没数，迷迷胡胡，到中午就喝酒去了，喝完酒就下班了，所以我觉得这个是给房地产这里留了一个发展的空间，钻政策的空子，很有侥幸心理。另外保障性住房的比例在逐年增大，现在北京要求确实70%给保障房，就是30%地价能不涨吗？前天北京的回龙观成交了一块地，好多记者追着我问，是不是就一家开发商投标？是不是北京的地要冷起来了？我说你看出来一个10万平的地看看？立刻这些上市公司就杀过去了，才2万平米，开发商都提不起神来，所以那个地才没有高价。这些政策我觉得实际上从土地政策到市场，实际上都在发生深刻的变化，包括后面我提到的房地产开发细分的业务模型也在变化，所以今年我认为是中国房地产的分水岭，过了今年之后房地产开发的模式和这20年肯定是不一样的。
我们切入一下今天的主题，我觉得不管政策怎么变，不管市场怎么变，实际上开发商最难的和最重要的还是把自己公司的事情搞明白。这一点也是我在企业经营管理当中感触最深的，实际有很多的道理，可能在北京发生了，在上海、深圳发生了，已经都发生了，可能到了唐山等一些城市，他们还当成一个新奇的事物在学习和摸索。所以我觉得管理创新还是大势所趋，特别是房地产开发行业。我也注意到了几个变化，从政策环境更加严厉，包括行业内的竞争加剧，刚才领导说了，每一次宏观调控大房企的市场占有率都提升，证明小房企都下降了，所以行业整合也是在发生着。另外房地产企业规模化、品牌化的发展，这个成为了一个趋势。从一次性开发到有序性经营，包括今天万科的执行总经理也过来了，中午我跟他简单了交流了一下，他们也在考虑把地征来，建设完之后就卖掉，这种模式是不是一个有序经营的办法？所以大家都在这方面进行思考。
还有就是机遇性和资源性在向特色的开发转变，原来有一点关系就能拿一块地，有点钱就能拿一块地，现在真正在市场上能够非常从容的发展的企业，包括像万科、保利、万达、中粮这些企业都有自己的特色。所以我觉得到了现在，房地产开发企业已经像人的性格一样，要发挥出自己的性格，这一点我觉得才是最重要的。
另外房地产开发企业从一线城市向二三线城市发展，包括四线城市，现在已经成为了一个趋势。现在我们感觉，在二线城市，包括地级市和县城还有很大的空间，但是我相信这种空间会迅速的缩小。这些一线的开发商有足够的管理能力和人力资本去底下拿一块地做开发，这个对于他们来说是很简单的事情。所以在管理上，单一业务开发模式要向综合转变，包括企业管理的模式向信息化转型，包括解决跨地域管理，企业核心竞争力的提炼，还有就是项目开发模式从一个项目的开发向集团化的开发模式跨越，将成为管理创新的几个方向。......
(来源：搜狐焦点网)
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