由中国物流技术协会、北京市金属材料行业商会、兰格钢铁网主办的第六届环渤海钢铁论坛于2010年12月10日-12日在北京举行。国家发改委宏观经济研究院研究员刘福垣参会并发表演讲，以下为演讲全文：
刘福垣：女士们、先生们，上午好，主持人提到了物价，我认为我们的感觉是物价上升，但不是通胀，这本来不是我今天讲的，但我要说一句，通货膨胀是货币发行多了，货币贬值了，使价格上升了。而我们现在的物价，特别是老百姓感受的农产品价格的上升，不是货币发多了，货没发到老太太兜儿里，我们众多的货币，4万亿都在企业之间、银行之间走帐，真正到老百姓手里的不多，而农产品的涨价有几个必然性。一个是农民的收入，上升了，打工收入已经是主体收入了，外面打三个月的工挣的收入比在家里多，这就使劳动力成本提高。如果农产品价格不上升，他就不种了。小生产和大市场的矛盾决定农产品价格每年都要上升，比如今年涨了5个点，农产品价格起码要占3个点，要想不涨，也有办法，把农民都拿出来，把农场变成美国那样的大农场，但这个过程没有三五十年做不到，所以我们还得忍受农产品价格的上升，特别是粮食价格政府在每年提高10%左右，蔬菜价格不增长还给你种菜吗？这是一大块。
| |||||||||||||||||||||||||||
第二块是我们的油脂，我们20多年让一部分人富起来，结果先富起来的人大部分是低素质的人，富了以后钱不用在高科技、新能源，而是用在炒作上，炒了煤、油、房子。最后大家判断有没有看什么？看银行是存差还是贷差，如果贷款大于存款是政府偷偷印出来的，如果存款大于贷款，就不是通货膨胀。
今天我的题目是政策调控下的房地产市场发展趋势解析。我们调了很多年了，从国六、国八条一直到现在打压房地产市场，但房子还在上涨，这个根本原因在哪？就在于我们政府踩着油门刹车，政府要土地财政就不可能改变土地批租的政策，土地政策不变，房价是下不来的。我今天我想从三个方面讲这件事，首先第一个要给房地产这个行业一个战略定位，这是由我们的经济发展决定的。我们现在处在什么阶段上？处在资本原始积累还没有完成，农工潮已经达到1.45亿，2亿5农民工转变社会分工而没有转换身份。这是我们国家的主要矛盾，我们要进行经济结构的战略性调整，十年没破题，关键是我们没有抓牛毛，没有牵牛鼻子，要转变农民工的身份。“十二五”开始我们要进行空间结构的战略性调整，带动消费结构、产业结构的调整。什么是空间结构的调整？就是要加速城市化的进程。城市化一化解千愁。我个人研究战略，我们没有资格谈剩余，我们现在要加速城市化进程，工业要向县以上集中，工业集中以后，服务业服务半径扩大，服务业要长足发展，创造大量的就业岗位，那农村人口大量向城市迁移。这个过程中，我们的房地产必须是大发展的，也就是说我们每年转一个百分点的农民工，50到60平米的房子至少要盖700万套。猎头.所以我们房地产发展多了，我告诉大家，给农民工盖的房子还没有动工呢，而真要丢掉拐杖，炼内功，起动内需，必须转变农民工的社会身份。“十二五”搞五个百分点就不得了，一年一个百分点搞下去，得三、五十年才能达到目标。这些房子我们要带动很多产业的发展，按照这样的逻辑，房地产业五十年都是短缺的产业，都是高盈利的产业，一百年都是支柱产业，因为我们吃穿住用行，按最低水平看，房租占月工资的25%，也就是说消费品住宅占消费结构的1/4，难道不是支柱产业吗？
我们未来五十年，每二、三十年，相当多的房子要重盖，你想想得动多少钢筋。我可以告诉大家，东京四区弧形多少？平均户型62平方米，相当于我们阶段的一、二百平米，都是大户型，重新盖了四遍达到84平米，我想中国重盖八遍都不算完。我们从事房地产的先生们可以把心放在肚子里，钢铁行业也可以把心放在肚子里。
第二个问题，改革的方向，现在房价不是打压的问题，这是市场的问题、是流通渠道的问题，我为什么敢说政府踩着油门刹车。三大油门，第一大油门是土地批租，大家知道老百姓买房子买三个东西，70年的租，70年税费，加成本加平均利润。这样房子能不贵吗？而我们国家是有中国特色，特色哪？不就是土地共有吗？共有制土地纳入市场的机制就是应该是年租制，按年受阻，谁买了房子按年向地租交地租，按年向政府缴税。猎头公司.如果明确租是全民资产的收益，只能用于社会保障，不能用于政府活动。而现在我们政府在侵犯全民的产权，侵犯企业的经营权。改变土地批租制，按年租制，对老百姓、政府有多大的好处，北京市的建成区，每年每一平米都要提供地租。随着整个城市的扩容，经济的发展，人们收入水平、GDP的上升，地租要三五年还要提一次，为什么？要把基差地租二全民所有，这是封建主义的分配关系。吃地皮的人对社会没有任何价值，只参与剩余价值的分配。而我们中国大城市郊区制造了多少活地主？这样的东西我们认为是封建的分配关系。我们应该鼓励我们人们去投资，增加就业岗位，直接去创造剩余价值，而不是瓜分剩余价值。一旦土地采取年租制，房地产体制的问题就解决了。明租之后要挣税，纳税人的费用要纳入税收，这就叫房产税或者财产税，不要买房子的时候收这么多税。所以大家知道现在房价高，不是开发商的罪过，房价60%左右是政府一次拿走了，1/3地租，1/3税费。第三个油门就是纠正错误口号，现在你没有灰色收入哪有钱买房子？所以我们大量的工薪阶层是租房住，租房住是消费行为，谋生行为，买房子是投资行为，你们很多老板，因为你的收入主要来源是企业纯利润，你可以买房子，而我挣工资的，我应该租房子，如果我租不起，政府要补房租，因为政府有责任，把房租和工资调到合适的比例，如果没做到，说明政府有问题。商业地产猎头.反过来我们当老板的，挣到了利润收入的，应该去买房子，但可买可租，这样就形成了全国以租为主，租售并举，特别是买房子这批人买不起房子，带个车库的，上二楼的那种多舒服啊，你现在跟着我们在大半楼住，小轿车满地都是。为什么大板楼不适合买？上面一家下面一家，左边一家右边一家，你说你得到了产权？哪块砖你能用？整个公寓楼不能切着卖，我们这些人买了产权，不过是一次性交了70年的房租，把自己的大量钱压在那里，特别是年轻人，正在长身体、长知识，大量的钱用于正常消费，提高人力资本的价值、提高挣钱的能力，结果把大部分钱放到银行，受到银行和政府双重剥削，成了方怒，对我们国家有什么好处？房地产越来越贵，其他产品越来越卖不掉，卖不掉的就送给外国人消费。
我们形成了一个颠覆历史的商业文化，在北京卖1块钱的东西，到美国三五毛就买回来了，一个社会把老百姓绑住了不敢消费，一个劲儿的往银行存款。所以我们要建立新体制，特别是我认为我们的政府，我们的社会保障部门要当中国人的最大房东，盖一批量身订做，社会保障放也好保障房也好，让工薪阶层住的起的房子。拿社保基金盖房子，租给低收入人，不给社会保障对象，十七年到二十年就老回本，永远是高盈利的。20年以后不都是超额利润吗？房产是永远丢不掉的东西，你现在炒股，炒赢了挣三千亿，炒输了不吱声儿。购物中心猎头.现在我们和政府配套，先给低收入特别是农民工一年提供一千多万套房子，提供军公教他们住的起的房子，因为军公教是吃财政饭的，不应该鼓励他们买房子军，这样我们的房价贵吗？会出现这样的问题吗？这个问题必须改革政府，政府把位置搞正，不要让老百姓骂开发商，本问题从根儿上解决。
第三个问题，未来的走势。现在好多人都担心房地产泡沫破灭，有的人预测掉一半还要碰盘，我告诉大家，房地产有没有泡沫？有，但是我们的泡沫是用钢做的，破不了在哪？因为我们正在发展中阶段，两个生产方式正在转化，农工潮的增长速度还有三五十年，我们大量盖房子还来不急，房价能降下来吗？政府打压的目的是涨的慢一些。现在已经占GDP这么大比重，我们用增量降低泡沫的比重。大家知道喝啤酒，倒在杯子里，一点泡沫都没有，你不愿意喝，如果都是泡沫你喝一肚子气，有这么一点儿有好处。而这点泡沫，我们只要增量是按照小户型走，不会出大问题，而且逐渐像我们身上的肿瘤，它不是恶性的，慢慢就被吸收了。所以未来房地产发展趋势，总量还得迅猛扩大，适应空间结构的调整，因为空间结构调整，工业也要往县以上集中，人口也要集中，所以盖多少房子？另外走势是逐渐向小户型走，房价怎么走？市中心房价在未来五到十年不会降多少，因为未来五到十年，“十二五”改革的直接成果是中高收入阶层还要有一到两亿，能量是很大的。我们达到五年以后、十年以后什么状态？市中心的消费成本上升，使用成本上升了，买的起用不起了，为什么？土地每年要教缴增值税，特别是工价，工价大幅度上升，物业费要上升、水电气要上升，消费成本要上升幅度压过了房产价格。猎头网.这样的背景下，富人都远郊去买了大别墅，把穷人请回市中心，都是小户型的。所以必然是小户型的，成本上升了，小轿车加别墅，工薪阶层是大板楼加公共交通，那时候北京城就不会是天下第一堵城了。走势是什么呢？是房价稳下来，不会大幅度涨了，也不会大幅度降，经过五年十年，城乡房子随着使用成本的变化，成为翘翘板，远郊房子开始提价，市区房子有所下降。降幅也不会大，因为我们工资幅度上升很大，大家的房价承受能力越来越强，因为“十二五”政府说要翻倍，我认为翻倍都不够，一年十几的收入上升，特别是我们改革深入发展以后，社会保障到位了，比如今年有一句话，全中国人将来看病自己负担30%，其他方面年轻人敢消费，工资月月光，收入就越来越高，这对房价承受能力就强了。那时候人们的心理承受能力大大加强，有钱人上郊区了，房价健康了。
按照这个逻辑，我认为“十二五”时期钢铁产业要提供的原材料肯定要大幅度上升，房价又不可能大幅度下降，是稳定的，使用成本有所上升。真正的转折点是反城市化的时候，城市化完成50%以上，反城市化进行，一部分人往里走，一部分人往外走，这个转折点的时候，我们房价才能发生根本的发生变化。但无论如何，这个国家由于我们资源结构、土地结构，我们的用钢量会比别的国家大。因为别的国家地广人稀，盖的都是平房，而我们是地上地下，用钢量非常多，而且是反复的用。所以你们的行当是非常有光明、有前途的。我就讲这么多！
(来源：和讯网)
京公网安备 110105001605号