“现今的商业地产,有点像十年前的互联网。”颐高集团董事长翁南道这样形容商业地产的热度。
对于商业地产火热的原因，一方面有经济形势向好、消费快速增长、持续的城市化进程等逐步形成等宏观因素之外；另一方面，业内人士表示，住宅限购政策是直接诱因，随着住宅调控措施越来越严，很多开发商纷纷转向商业地产。
在中国商业地产行业发展论坛·2011年会上，商业地产行业的一线大佬们就对各行业，尤其是住宅开发商向商业地产的转型，进行了深入的讨论。
把握商业地产的转型时机
“企业转型的时机是一门学问。”本次年会上，多位业内人士向记者表达了这样的观点。在当前房地产市场调控的大背景下，国企、民企、外资，所有资本都一窝蜂而上时，抢时间、抢速度、抢地块、抢商家，这无疑成为企业“盲目转型”商业地产的一致性表现。那么当下是不是转型进行商业地产开发的最好时机呢？
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住建部政策研究中心副主任王珏林：其实商业地产是个永久的机会，因为我们更多的城市整个商业体系完全没有建立起来，所以我们有钱、有思想，什么时候进入都可以，商业地产有机遇，但不等于我们人人有机遇，商业地产不是每个企业都能办的。万达成功是因为什么？多年的摸索、实践，更主要是它现在所创造的资源以及品牌。
今典集团董事长张宝全：住宅是解决住的问题，或者是住的好的问题。商业解决我们生活的问题，一种是社区的生活，还有一种是城市的生活。我们今天很多的企业说转型，转型的本质是什么？转型的本质是因为新的需求的增长，或者说新的需求的出现，新的需求是我们转型的根本动力，因为我们生活的方式和生活的新的中心也会不断地出现。
深国投商用置业有限公司副总裁王铁明：现在进入商业地产完全是可能的，中国商业地产发展到今天还是一个初级阶段，还是很不成熟的，尽管我们说在某些城市、某些区域有很激烈的竞争，但是，就这些竞争和整体发展的水平来说还是很初级的。但进入商业地产要具备一些必备的条件，第一，要有资金；第二，要有管理的人才和能力；第三，要有方案。
上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋：首先从大的环境来讲，我觉得是基本一致的，我觉得每一次谈危机，我们都会谈转型的问题。虽然我们很多人都是开发商，但是商业地产和住宅地产有一点不同，就是商业地产与商场联系在一起，商业地产最后就是研究商业。
上海世茂股份(15.55,-0.30,-1.89%)有限公司首席财务官陈汝侠：现在进入是不是时候？首先进入的时间要错开，全部一窝蜂进入，存活率不觉得高。其实关键在于企业进入商业地产的决心，这个所谓的决心在于，因为商业地产是一个长期的发展，前期可能是亏本的，你要亏得起。
中国商业地产联盟秘书长王永平：我的答案是显而易见的，商业地产的发展前景还是不错的，我对好的判断是基本面的判断，第一个是，国家经济的发展是一个良好的态势；第二，我们的消费增长比较快，因为我们商业地产最终是来自商业需求；第三，来自于城市化的进程；第四，中产阶层正在逐步形成，这个基本面决定了发展前景就是好。如果要转型的话，必须要主动转型，你的钱是不是足够多，转型的时机是不是足够好，而且要选择市场形势非常好的时候，这才是一个好的结果。
模式创新是竞争核心
事实上，王永平告诉记者，目前很多公司的转型实际上只是简单的模式抄袭，抄得最多的就是万达的城市综合体模式，过去是只建一个商场，而现在则是加上步行街等等。同质化的竞争成为当下商业地产竞争的一项“危机”。那么什么样的模式才能让企业找到出路？
上海实业城市开发集团有限公司董事兼总裁倪建达：我觉得成功的企业是不能被复制的，你去学，也基本上不会学得那么精到，你说出来的东西不一定是最核心的东西，所以我认为每个企业的文化包括资金流、成长背景都不一样，所以我认为今天讨论商业地产还是比较容易的，商业的东西可以交给商业的东西去做，比如说今天来的不光是商业地产的开发商、供应商，我觉得不光是做商业地产，而是运行商业地产。
万达是自己投资开发自己运行，我们的观念是我们投资开发，由专业的团队来运行。我愿意拿更低的回报，让我的合作方赚更多的钱，这样我们就可以形成比较好的合作，我想这个理念也是和其他的投资者不一样的。
陈汝侠：我们是一个上市公司，我还要解决短期利润需求，还有投资者期望的持续发展、快速增长，我们的利润通过不断的增加项目、加大开发来体现，如果没有很强的实力，做不出来很强大的商业地产帝国，也就是说必须要有自己的模式，我们现在世茂的发展方向，是以商业零售型的地产作为切入。
张宝全：我们转型做酒店的模式，但是如果传统的酒店我觉得也是不行的。转型一定要针对新的需求，比如说中国目前面临很大的需求，是中国要从全民旅游向全民度假转型，这是非常了不起的一件事情，这就意味着度假休闲的产业将开始兴起，因此我们现在需要的是一些度假目的地，把当下最好的时尚、文化、休闲集中在一起。
凯德商用总裁吴顺永：当时我们在新加坡，2002年的时候开始操作商业房地产的开发，而且主要的定位都在社区中，经过这么多年，总算把平台建立起来了。作为外商进入到中国，我们首先是借鉴新加坡商业地产，也是从街边店为主，然后慢慢地走上了百货。
吴洋：我们实际上也是有模式化的，从2000年初开始探讨商业地产，到进入商业地产，一直都在探讨模式化，作为一个趋势来讲，我们是在做区域性的模式，我们不是做某一个单一的模式，比如“城市会客厅”的区域性商业。
上海2003年做完以后，没有大规模的复制，我们再把它深化、调整，和做课题一样研究，我们研究出来三个系列的产品，三种模式。现在我们更多的精力就放在青岛当地区域性的核心商业模式上。而外滩8-1的模式，我们基本上选择一线城市和二线城市之间，三线城市基本上是大拇指的模式。
2011 中国商业地产年度大奖名单
一、中国最具影响力
商业地产开发企业
大连万达商业地产股份有限公司
恒隆地产有限公司
凯德商用
中粮置业有限公司
上海世茂股份有限公司
宝龙地产控股有限公司
上海证大房地产有限公司
首创置业
深国投商用置业有限公司
光耀东方集团(8.00,0.06,0.76%)
二、中国商业地产终身成就奖
王健林 大连万达集团董事长
三、中国商业地产领袖人物
刘晓光 首创置业董事长
张宝全 今典集团董事长
吴顺永 凯德商用总裁
倪建达 上海实业城市开发集团有限公司总裁
叶文斌 上海证大房地产有限公司副总裁
李贵斌 北京光耀东方投资管理有限公司董事长
丁力业 深国投商用置业有限公司董事总经理
林端生 东方伟业(中国)投资控股有限公司董事长
丁佐宏 月星集团有限公司董事长兼总裁
黄怒波 北京中坤投资集团有限公司董事长
许健康 宝龙集团董事局主席
许薇薇 上海世茂股份有限公司总裁
黄红云 重庆市金科实业（集团）有限公司董事长
张 兰 俏江南股份有限公司董事长
高 靓 金融街(6.92,0.17,2.52%)控股股份有限公司常务副总经理
四、中国商业地产投资环境
最佳城市（区）
天津市南开区
成都市成华区
浙江省金华市
五、中国商业地产
最具投资潜力城市（区）
杭州市滨江区
重庆市九龙坡区
苏州市沧浪区
大连市中山区
济南市市中区
安徽省宿州市
安徽省安庆市经济技术开发区
江苏省淮安市清浦区
福建省霞浦县
六、中国商业地产优秀合作商户
海底捞火锅
呷哺呷哺
金钱豹国际美食百汇
BHG
博纳国际影城
小鬼当佳
红黄蓝亲子园
浩沙健身
全明星滑冰俱乐部
Patricia(帕翠亚)
喜悦滑冰场
七、中国最具成长性商业品牌
芭蕾雨
FENGFEI.Z 曾凤飞
K11
尚泰百货
欢乐颂
颐高龙城
第六空间 DERLOOK
迪卡侬
万宁
宏状元
西贝莜面村
STEAM蒸
北京耀莱国际影城
宝贝当家 babyboss
八、中国商业地产杰出运营项目
西单大悦城
合肥包河万达广场
海宁皮革城
九、中国最具创新商业地产项目
青岛证大大拇指广场
苏州李公堤
成都市新客站城际商旅城
成都麓镇
十、中国城市商业文化创意奖
798艺术区
1912街区
十一、中国最具投资潜力
商业地产项目
三亚湾红树林度假酒店
上海南方商务城
合肥百年城
颐高创业园
美合安庆新天地都市时尚购物公园
霞浦东方伟业城市广场
金科新大陆(17.29,0.04,0.23%)
青岛长阳国际金融中心
金科·世界城
十二、中国商业地产杰出经理人
刘晓兰 宝龙商业集团总经理
潘丽君 加拿大亿万豪剑桥公司中国区副总裁
陶慕明 招商地产(18.61,0.89,5.02%)商业地产中心总经理
汪传虎 美合集团副总裁
徐 毅 上海实业城市开发集团有限公司总裁助理
朱长军 北京华联集团总裁助理
刘 樱 苏州圆融发展集团有限公司总裁
段 涛 中关村(8.81,0.12,1.38%)广场购物中心总经理
张红旺 泛华投资基金管理有限公司副总裁
十三、中国连锁店铺杰出开发经理人
罗 云 俏江南股份有限公司副总经理
董立军 净雅食品股份有限公司开发总监
常 诚 国美电器总监
洪万康 上海大润发有限公司发展总经理
傅鹏飞 华润万家有限公司战略合作总监
刘 勇 万宁中国西区开发经理
刘 杰 北京永和大王餐饮有限公司
程光燕 中影影院投资公司开发总监
吕洪鹏 居然之家连锁发展部总监
文 学 人人乐(21.85,0.34,1.58%)连锁商业集团股份有限公司
西南区投资发展部总监
十四、中国商业地产杰出操盘手
徐 勇 北京天瑜旺地商业投资顾问有限公司总顾问
何其琛 飙马（中国）商业地产顾问机构首席策划师
洪 涛 洪涛工作室董事
叶智辉 香港环球商机商业地产顾问机构CEO
段宏斌 广州道本商业地产策略中心总裁
杨宝民 深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理
杨建伟 鸿伟摩尔(中国)投资管理有限公司董事长
印 钢 香港中华影业有限公司总经理
许大金 香港SPACE商业经营管理集团副总经理
王 敬 九洲远景商业管理机构董事长
蔡宇翔 21世纪不动产商业地产——北京新锐视角
商业管理顾问有限公司总经理
十五、中国商业地产杰出服务机构
东亚银行中国有限公司
基强联行投资管理顾问（上海）有限公司
香港司培思商业经营管理集团
北京同世飞天商业地产全程顾问机构
零点研究咨询集团商业地产产业研究院
成都嘉宝商业物业经营管理有限公司
北京锐而威商业管理有限公司
北京市中伦律师事务所
上海汇纳网络信息科技有限公司
十六、中国创新商业地产
资产管理机构
同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司
(来源：华夏时报)
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