　　这一点是很容易理解的，有的土地面积巨大，如果要求企业一次性付清土地款，那很多生意就彻底没法进行了，没有几个企业能一次缴纳出那样多的现金的。所以开发商分批缴纳土地出让金也是符合商业规律的，但问题是，这样一个符合商业规律、应该得到认可的做法，却并没有严格的监管规则，国内并没有一个法律、或规则，来规定开发商在什么环节必须缴纳多少的土地出让金，这一切都是在具体的土地出让合同中，由双方具体签订。

　　本着商业精神，双方自由协商本为正常之意，合同方应该是自己利益的最佳守护人，但问题是，这种做法留给土地出让方的权力、活动空间太大了，动辄几亿的土地出让金，早半年、晚半年缴纳，区别是巨大的，企业的资金成本、运作成本、利润空间都在其中大有苗头。

　　实际操作中，很多关系硬的企业，可能支付了两成土地出让金后，就开始进行开发了，项目全都卖完了，也未必向国家缴清那欠的八成土地出让金。

　　关系不硬的企业，呵呵，可能土地出让金一次性交清了，都未必能开得了工呢。

　　开发商与建筑方的合同关系

　　建筑方早年间牛气，现在，都是看开发商的脸色度日，为了早日拿到一个建设项目，基本上都是主动承诺先垫付工程款。

　　这种做法，其实也有合理之处，因为建设必不可少的需要相关材料，材料一般都由建筑方提供(也有开发商自己打通上下了，全部大包大揽的，这个是后话，专门讨论)。出于财务结算便利、管理便利的考虑，先由建筑方按施工情况购买材料，最后汇总核算，也是正常之举。

　　在实际操作中，有的开发商屡屡拖欠建筑方的款项，弄得建筑方既垫付了材料款，还没拿到工程款，呵呵，拖欠农民工工资的事例，就不用列举了吧。

　　有的开发商很聪明，往往在施工快封顶前，想办法修改规划，多加盖两层楼，把这两层楼直接抵给建筑方，有的甚至直接把给银行还的贷款都直接提前加盖出来了。

　　碧桂园的杨国强杨老板、玫瑰园的梁老板怎么进的地产行业？哈，还不是一开始都被拖欠了工程款，开发商耍无赖，直接把你盖的房子抵给你了，杨老板、梁老板因祸得福那是不假，但多少包工头、多少农民工就是被这种拖欠拖垮的啊。

　　开发商与银行的合同关系

　　现在银行监管得比较严了，央行、银监会都要求各家商业银行都要等到开发商四证齐全、百分之几十的资金充足率后，才能放贷。

　　早年间，呵呵……

　　很多开发商和银行的关系是非常密切的，有的银行会和开发商形成默契关系，我给你放开发贷款，等你卖楼的时候，就要协助我拿到所有的个人按揭业务。

　　有的楼盘销售时，往往会表明该项目只能通过某某银行来办理按揭手续，其他银行的按揭该项目不接受。这种做法实际上扼杀了购房人的权益，我还贷款利息，你开发商又不替我还贷款，凭什么你给我限定范围！

　　其中的缘由，就是开发商和银行沆瀣一气，彼此已经有了协议，开发商已经从银行拿到了开发贷款，所以只好委屈你老兄成为某某网点较少、利率也不优惠的银行的按揭客户了。

　　购房人与开发商的合同关系

　　有的项目为了套取购房人的现金，手段多样、花样翻新、名目繁多。

　　有的火爆的项目，买的人多，那就得放号、摇号。一个号多少钱？呵呵。

　　有的项目要收你定金、订金、意向金、诚意金……

　　请注意，这个金、那个金的，这和首付款还一点关系都没有呢，你这个时候签订的可能只是意向合同。

　　只有等签订了正式的买卖合同后，这些订金什么的，才可能转入合并到首付款或房款中。

　　从意向合同到正式合同，时间短的几个礼拜、几个月，长的几年，项目黄了，开发商跑了的也有。

　　你所缴纳的定金、订金、意向金、诚意金少则一两万、多则总房款的一两成，十几万到几十万。

　　在从意向到正式合同的、这一不确定的时间段里，你给付的资金，便被开发商无偿占用了。有的可能会在意向合同中注明，其间按照银行存款利率，给你结算利息。这对开发商来说，也是非常上算的，如果开发商不是从您手中取得这笔资金，而是从银行贷款取得的话，他是按照贷款利率支付利息的，其间利率相差2%到3.5%左右呢，开发商等于按存款利率从您这贷了一笔款。

　　附带着说一下"期房"

　　"期房"，又名"楼花"，始创于霍英东先生的天才构想，源于香港，兴旺于大陆。很多国际朋友无比钦佩地说：这就是中国人继指南针、造纸术、火药、活字印刷之后的第五大发明。

　　很多外国朋友无法理解，一个还没有造成的房子，如何能够上市销售。在国外很多地方都要求，开发商交房都要求全部完工、内部精装后，按套定价销售。期房不可能赢得市场空间。

　　但期房制度无疑极大减缓了开发商的资金压力，让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。

　　在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房，期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。

　　但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。

　　购房人与银行的合同关系

　　这个本来没什么好说的，银行借钱给你买房，你老兄先住房，后还钱给银行，购房款直接就打到了开发商的账上，你按时还钱就好。

　　但是，有的项目销售情况并不好，开发商手里资金吃紧，他也着急啊，又不肯降价销售，于是便有了新办法。

　　开发商冒充购房人，通过按揭买自己的房子，以按揭的方式从银行骗贷。

　　通过上面的概述，基本上表明了开发商在各个环节拖欠土地出让金、拖欠工程款、提早占用购房款、牟取贷款的大体模式，有的开发商只在一个环节上动手脚，有的开发商在两个环节上都动手脚，有的开发商几个环节都动手脚，当然，也有开发商各个环节都不动手脚的。

　　个人精力有限、见闻有限，可能很多招数都未提及，仅对浓缩着开发商智慧，而又未被我在此处提及的招数致以万分的遗憾和敬意。

(来源：sina)

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