房地产基金听上去很美：15%类固定收益诱惑

　　8月16日，“歌斐居业1号—阳光城地产基金”发行第3天，9亿的募集规模中南区(长江以南地区)销售了4亿，投资者中不少来自宁波。

　　股市萎靡，传统投资产品收益下降，房地产基金这种曾经火过一把的投资方式再次进入了高端投资者的视野，预期收益率接近15%，甚至有望更高，让很多人再次加入了这场高收益伴着高风险的游戏。然而业内人士提醒，高收益伴随着高风险，选择地产基金一定要擦亮眼睛。

　　预期14.5%的类固定收益很诱人

　　8月13日，诺亚财富在宁波举办TOP50地产联盟基金项目沟通会，发售“歌斐居业1号—阳光城地产基金”，该项目与上市房产公司“阳光城”合作，面向全国发售，在前三天，长江以南的销售突破4亿。

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　　其实在7月30日，阳光城集团股份有限公司已经发布公告，拟与歌斐资产管理有限公司签订《合作框架协议》，歌斐资产将作为普通合伙人设立有限合伙制基金(“歌斐基金”)，资金规模不超过人民币9亿元，与阳光城共同投资公司全资子公司福州盛阳房地产及控股子公司阳光城(厦门)置业。

　　据了解，该基金募集规模9亿元，投资起点300万元，投资周期上，以项目可售面积销售进度达到90%或者3年投资期限到期为限，届时融资方必须回购。产品收益方式分为优先、混合和劣后三种，优先为2年投资期限，30%的本金受到保护，可在两年末收回本金，为类固定收益，预期可获得14.5%-15.5%的收益，如果选择劣后的方式，则可以分享股权，收益为浮动型，将根据项目结束而退出，如果项目收益越高，劣后的收益也越高，若项目亏损，则投资也将受损。

　　房地产基金暗流涌动

　　据《经济参考报》统计，早在2010年，全国范围内就曾涌现过20多个地产PE(私募股权投资)，资金规模达到500多亿。2011年，全年新募集房地产基金67只，人民币房地产私募基金总规模已达千亿元，比2010年增逾一倍，而且规模还在不断增长。

　　房地产市场回暖改变了人们的预期，也促使基金等投资机构对房地产更加关注，截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到60亿美元资金。自2011年，地产信托类产品严查后，PE就再次成为了很多房产公司融资瓶颈的重要突破口，歌斐资产近年来在房地产私募基金方面就很抢眼。但是，各家基金对房产项目依然有严格筛选，从城市、地理位置、配套环境等都有严格要求。

　　从目前看，国内地产基金主要有三大类，一类是房地产企业参与发起房地产基金，第二类为民营地产基金管理公司发起成立，最主要的一类是独立私募房地产投资基金，一般由专业的房地产策划投资机构发起，因为他们熟悉房地产运作，熟悉房地产定位和流程。如今年4月，诺亚财富宣布携手易居中国，联合业界TOP50开发商，共同发起TOP50地产母基金，借此吸引国内房地产业的一批领头羊企业作投资人。诺亚认为，投资人则可以通过投资地产母基金，参与50强开发商的开发项目，分享开发商品牌和运营的溢价能力。

　　记者了解到，由于地产基金周期较长，目前多数地产基金尚未到期，预期收益能否实现也未可知。

　　15%开发利润有难度

　　选择项目要擦亮眼睛

　　“与其炒房，向未来市场博收益，不如参与地产基金，参与到前期的开发，分成开发商的全程开发利润。”地产基金的宣传听上去很不错，不过作为投资者真能享受到这种看上去很美好的收益吗?

　　《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，自去年起，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。

　　记者咨询了宁波某位资深开发商，他表示，地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。

　　另一位则表示，目前的房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。

　　一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，目前的方式基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就目前市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。