　　由于价格较周边楼盘有明显下调，因此乐莫苑在推出新盘一周内即售出117套房源，成为上周上海市成交面积位居第一的楼盘。实际上，根据佑威房地产研究中心（下称“佑威研究中心”）的统计，乐莫苑今年4月份推出的20栋联体别墅当时的对外报价为10000元／平方米，实际成交的13栋均价仅8717元／平方米，跌幅亦达13％。　

　　除乐莫苑外，上周推出新盘源的嘉诚国际花园，也以8800元／平方米的低价入市，实际成交均价仅8729元／平方米。在其不远处，另一刚推出新房源的保集绿岛家园7月份的成交均价为9697元／平方米。嘉诚国际花园的低价策略，直接导致保集绿岛家园虽然有9.5折的优惠却依然滞销。　

　　实际上，保集绿岛家园原定10月份的开盘计划提前至6月，但开盘不到一个月，即面临周边楼盘的低价“冲击”。猎头.佑威研究中心主任薛建雄表示，该楼盘若想改变眼下滞销的状况，或者将折扣下调至9折，或者以赠送轿车等营销手段将价格与周边项目拉平，“这样就会有空间。如果开发商不愿意再降价，就只能等周边的房价再涨回来，估计要等到年底或明年初了。”　

　　早在前一周，一些靠近市中心甚至内环内的楼盘也出现了价格下跌的情况，包括静安区的君御豪庭售价由年初的39000元／平方米下调至目前的33000元／平方米左右，跌幅也达15％以上。地处市中心的上海新昌城售价亦从去年的最高位下跌了9000元／平方米，幅度高达25％。上海市中心的超级大盘中远两湾城售价也由年初的23000元／平方米跌至19000元／平方米，跌幅超过17％。　

　　这些楼盘出现如此大幅度的价格调整，基本上打破了上海内环内楼盘价格坚挺的“神话”。薛建雄表示，目前一些新盘只要价格较周边楼盘便宜10％左右即迎来热销场面，但由于个案差距较大，不能以一个简单的数字概括，“有的可能下跌10％就可能出现热销，有的跌30％可能性价比还是不高。到8月底房价可能将出一个相对低点”。　

　　但这些内环内楼盘的降价并没有引起成交量的即时回升，据薛建雄介绍，前一周上海市商品住宅的成交量仅14万平方米，达到一个历史低点。上周受到乐莫苑等低价楼盘入市的刺激，成交量才有所回升，但幅度仅限于3％。“现在市场仍处于供远大于求的状况，因此上周成交量有所回暖并不能说明市场的回暖，预计未来几周的成交量还将维持在15万￣20万平方米左右的规模。成交的回暖最快也要等到9月份，预计周成交量回升至20万￣30万平方米，第四季度也将维持这个体量”。猎头公司.　

　　根据佑威研究中心提供的数据，截至7月20日，今年上海商品住宅的供应量为627.04万平方米，仅为去年同期供应量817.71万平方米的3／4左右，但今年同期商品住宅的成交量仅为去年的一半。　

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也曾向《第一财经日报》提出过上海商品住宅的供应量问题，他表示，从上海市的情况看，今年上半年的住房供应量是不足的，因此要解决上海楼市的问题，应该是增加供应量。　

　　而根据佑威研究中心的数据，上海过去两年新房开工量一直呈现明显的下降趋势，因此今年上海住宅的供应量不大可能出现大幅度的增长。薛建雄表示，无论近期还是长期，上海住宅供应都会处于相对偏紧的状态。　

　　上海楼价下跌波及内环　18楼盘打折无人买账

　　7月11－13日，在上海举行的第23届房地产展示交易会上，上海共有18个楼盘打折。一位参展商表示，房产交易仍处在低迷中，消费者仍不肯入市。　

　　据调查显示，七成被调查上海消费者对购房持观望态度，较往年人数大幅提高。被调查者中，认为上海房价将下跌的占37％，认为持平的占38％，消费者持观望的态度依然没有改变。　

　　“今年销售情况确实不佳，但地产商在等，等上海形势的好转。”一位民营开发商的项目经理认为，这次房展和“五一”没什么区别，仍然是对市场和消费者的一个试探。如果想看到更实质的打折，也许要等到十一国庆房展了。　

　　“我一直是上海房地产的死多头，但现在我已经变成了一个空头。我认识的很多投资者已经从地产投资中撤资了。”医药猎头.个人投资理财网CEO洪曦（洪曦博客，洪曦新闻，洪曦说吧）认为，上海房产价格堡垒难以为继。　

　　打折促销无人问津　

　　在为期3天的上海房展会上，共有18个楼盘打出了打折促销的招牌来吸引消费者。这些打折楼盘多在川沙、浦东三林、闵行、松江、宝山等郊区，也有普陀、黄浦和静安等中心区域的楼盘。　

　　如江湾城一号推出9.8折，万科四季花城 (论坛像册户型样板间新闻)（查看地图）（楼盘资料　价格　业主论坛）　推出首付50％优惠1％，海尚明城·福地苑一次性付款或买两套9.5－9.6折，保利家园三户以上团购价享受最低1％优惠，合生城邦推出买联排凭VIP卡享受9.9折优惠。　

　　而位于长宁区的高档住宅御翠豪庭也加入打折行列，推出两种付款方式，一次性付款的客户可享9.5折优惠，按揭贷款客户享受9.7折优惠。医疗猎头.　

　　不过这些促销楼盘并没有产生效应。“今年销售压力的确挺大，五一和7月房展会业绩都不理想。”一家地产商的营销人员表示，寄希望于今年十一房展会。还有一些地产商甚至认为，即使十一房展会没起色，也会等到元旦的机会，坚信上海市场会好起来。　

　　从实际交易情况看，上海一些楼盘的交易价格有所下降。据佑威地产的数据显示，上海从郊区到中环直到市中心的一批楼盘，一大批交易房产的价格都有所下调。　

　　远郊的华盛新苑从5800元／平米跌到4800元／平米，松云水苑从8500元／平米跌到7800元／平米，成功家园从6500元／平米跌到5980元／平米。金地格森郡城、现代华庭、绿中海明苑、绿洲康城等楼盘都有不同程度的下跌。　

　　位于内、中环区域的房价同样有所下调。杨浦区的申润江涛苑报价从去年10月最高的25000元／平米下跌到如今的19000元／平米，跌幅达6000元／平米，合生江湾与海上硕和城分别跌了2000元／平米。普陀区的中远两湾城从今年1月的23000元／平米跌到如今的19000元／平米。　

　　“去年上海房价涨得太疯狂了，现在的降价其实是去年价格的回调。”另一位房企的策划人员表示，那些打折的楼盘多数是位于上海外、郊环的普通住宅，但经过去年一轮上涨，价格甚至可以和内中的房价相比。　

　　“经过2005年第一波宏观调控后，那些投机型、抗风险能力差的地产商已经被淘汰出局。”一位项目经理表示，目前继续留在上海的地产商已经今非昔比，他们的承受能力已经大大提高，虽然今年上海两次房展会业绩不佳，地产商仍在等十一房展的新机会。医药猎头公司.　

　　“价格下跌在所难免”　

　　“现在上海房地产市场的购买力结构已经发生了变化。”业内人士表示，自住需求已经超越投资性购房需求，成为当前上海地产市场的主力军。　

　　据调查显示，用于第一套住房自住的占35％，用于第二套住房改善生活的占42％，用于婚房的占10％，投资性购房占9％。　

　　道邦房产董事林荣时却认为，需求结构的变化，使得消费者对价格的敏感度远远大于资产增值的敏感度，更希望获得以更低的价格购房实惠而好住的房子。　

　　“在市场普遍产生房价下跌预期后，所谓的促销根本无法吸引购买力入市。”陈晟认为，消费者在等待实质性的价格优惠，而不是只用来吸引眼球的噱头。　

　　据统计，上半年上海商品房成交8.4万套，同比2007年萎缩近2万余套，上海楼市的成交量在半年里下降了51.8％，而且成交量下滑的趋势在7月依然没有减轻的迹象。　

　　虽然目前一些以中产购买为主的楼盘在万科、大华等知名开发商的支撑下房价坚挺，但佑威地产研究中心主任薛建雄认为，其中多数楼盘的品质难于支撑其价位，价格下跌在所难免。　

　　实际上，今年一些热销的楼盘都是新上市的定价较低的小户型项目。4月以后推出的天山华庭、金地未来等热销楼盘，在市场观望的情况下，通过低价以及附带赠品，跟市场上在售的楼盘推出价差空间。因此，这些新盘一经推出，周边在售楼盘的价格随之下跌。当天山华庭上市时，周边的天台星城和长宁馥邦苑下跌约1000元／平米；金地未来上市时，周边的绿地威廉公寓和明丰绿都也跌了1000元／平米。猎头网.　

　　“上海持续低迷的成交量已经显现出了疲态。现在正是自住者用脚投票，行使自己权利、维护自己利益的时候。”林荣认为，这种疲态将在下半年持续下去。　

　　不过，业内人士认为，这次打折的楼盘多数是在上海外郊环，因此希望通过打折优惠试探一下市场，“只能说是个案，还不能完全代表整个市场当前的状况”。　

　　深层次调整或来临　

　　“房地产的投资风险已经暴露。目前股票的PE水平已经小于20倍，而上海房地产的PE水平仍然在35倍。在一个成熟的市场，股票的市盈率是大于房地产的，而二者已经出现了倒挂的情况。”洪曦表示。　

　　洪曦认为，房地产与股市是两个联系紧密的市场，据发达国家的历史经验，股市下跌后接着就是地产市场的下挫，在这样的大势下，房地产市场将很难独善其身。　

　　另外，外资对房地产市场的投资需求也并不大。“我们预计今年人民币总升值幅度在8％－9％左右，但上半年人民币升值幅度已经达到6％，下半年的升值幅度已经不大，热钱进入中国的冲动已大大减少。”海通证券首席策略分析师陈露认为，热钱冲击力度减少使得上海地产商短期通过外资获得资金的几率减少了，随之资金风险加大。　

　　“政府信贷紧缩的政策在下半年放松的可能性不大，地产形势不容乐观。”洪曦认为，虽然今年上海地产交易不佳，但沪上地产商在去年一波地产上涨中赚取了大量现金回流，因此还能挺一段时间。然而当交易空档期持续时间过长时，资金短缺的困境将不可避免被暴露出来。　

　　“时间会证明一切。房地产对市场的反应比股市慢很多，消费者、地产商之间的博弈还在进行。”林荣时表示，今年投资房地产的大势已去，最后的机会在今年十一的房展会上，如果说此番地产调整是短期的，那么预计明年年初才可能迎来回暖期。而如果是长期的寒流，那么上海地产市场可能面临深层次的调整。

(来源：每日经济新闻李丽)

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